买房3大配套：学区、地铁、商业，哪个才是第一优先？

有一句俗话说得好：买房就是买配套。

配套又可以细分为几大类，比如教育类的学区、医疗的三甲医院、商业的购物中心、交通的地铁、轻轨、主干线等。

随着楼市的逐渐发展变迁，和zc的调整，学区、地铁、商业这些配套，对于房产的价值增量，也是在不断发生变化的。

比如在过去的20年里，可能学区房的涨幅是比较可观的，但是如果着眼于未来和长远，恐怕学区房就没那么吃香了。

以下根据我们多年探盘的经验，分别谈一下三种配套的特点和价值：

1、学区

学区房，在我们看来，它已经是一个历史概念了，也就是说，它可能存在于一定的发展阶段内，但大概率不会永久存在。

其实，只用“多校划片”和“教师轮岗”，就足以消解大部分学区房的光环，所谓的削峰填谷，教育质量的高低（至少在公立中小学层面），在未来大概率不会有那么明显的分化。

因为就算买了学区房，也未必能够上到区内的对口学校，很多人之所以赶到“老人老办法、新人新办法”，是因为有一个过渡缓冲。

很多大城市已经在进行大区的划片了，还有避免学校“掐尖”等方式，从生源端，就能消解学区房的价值，同一个学区，通过教师轮岗等资源流动、均摊，弱学校可能会变强，强学校也可能会变弱。

而且，一些城市也开始凭掷筛子、摇号入学，但前提很多也是要有房，未必一定要是学区房。

所以，从长远和发展趋势看，学区房的“学区”配套，大概率会越来越没有当年那种太大的实质含金量了。

2、地铁

地铁算是这3大配套里面，最硬通货、最具实力的重磅级配套了，地铁房、准地铁房、非地铁房，就是不一样。

周边有地铁站配套的房源，相当于是把这个居住空间，和整个城市的重要商圈、地标建筑、热门板块，通过轨道交通的方式串联了起来。

往往规划得有地铁站的板块，都不会太差，一般都是城市重点开发的区域，房价也有上升空间。

地铁房就是这张网络上的一个节点，能够随时便捷地融入到城市的交通“脉搏”之中，所以，很多在城市上班通勤的人，无论是租房，还是自住，都更愿意选择地铁配套的房源。

而地铁的稀缺性，主要是在于其造价和成本，不是所有的城市，都有资格修地铁的，必须城区人口达到一定的规模和数量，修地铁才不会造成太大的浪费。

所以，一旦选择了地铁房，首先在城市能级上，选择有地铁的城市（一般为一二线大城市），就已经完胜了大多数没有地铁的城市了，再加上又是这种优质一二线城市里面重点打造板块的房子，就更是稀缺资源中的稀缺资产了。

3、商业

商业配套是比较稀松常见的，要满足居住的衣食住行各种生活所需，商场、购物中心、便利店、农贸市场、药店、社交消费场所等，都是少不了的。

但是，商业配套也是分等级的，有的是社区底商，有的是景点商业街，有的是中高端的大型购物中心。

一般来说，以中高端知名品牌的大型购物中心为最优质，尤其是一些具有地标意义的，比如万达、华润万象系、中粮大悦城、SKP等，因为这样的商场，运营方都比较有经验，操盘也得心应手，能够提供更优质而不是减配降档配套服务。

其次就是商业街区和社区底商， 更多的小区是各种形态的融合商业配套，比如街区+购物中心的组合，或者购物中心+社区底商，基本上都是能够满足本小区、周边区域，甚至整座城市的商业需求的。

看商业配套，主要看商业的定位，是为小区服务，还是服务周边区域，抑或是定位整座城市的商业中心，定位越高的商业配套，周边的房源就越有价值。

综上所述，我们认为，在三大配套里面，排位顺序应该是：地铁＞商业＞学区。

地铁房，放在任何城市里面，至少从过去的经验以及可预见的将来来看，它都是几种配套里面最硬的通货。