是“封闭阳台”还是“墙上开窗”？万科天空之城一户型起争议

近日，曾经的红盘杭州万科天空之城三期（月之庭）业主陈立（化名）向记者透露，自己买的房子跟销售时的沙盘不一样——期待中“全明通透”的阳台，被三面包了起来，说好的落地玻璃不知哪儿去了。万科方面回复称，三期尚在施工中，最终交付会与销售阶段沙盘展示及报规完全一致。

近年来，精装房降标减配、交付实物与图纸不一致的情况屡见不鲜。而这次的特别之处在于，业主和开发商对“阳台”的构造产生了分歧：在业主眼里这就是墙上开了几个窗，都不能算是阳台，而开发商认为，这是阳台和内衬墙。

究竟是“阳台”还是“墙上开窗”？银柿财经记者进行了调查。

选房时只有沙盘没有户型图

“重点是天空之城当时的报批规划图是怎么设计阳台的。”一位不愿具名的建筑设计师告诉记者。一般来说，在楼盘销售前，项目的建造图纸就已经报批完成，楼盘上的房子应与实际建造的无太大差别。

“现在看起来沙盘和实际房子不一致，这就存在两种情况。一是万科在报批的时候就是这样设计阳台的，但宣传的时候有别的说法。二是万科在施工过程中更改了规划图，那就需要重新报批。”上述建筑设计师补充道，“而且一旦需要变更，也需要在显眼位置贴上变更公示。”

但据陈立了解，自己及周围的业主在购房之后并未接到任何万科有关阳台及连廊变更设计的通知。“购房的时候，销售人员一直推荐说，12幢、17幢高层位置优越，无任何相较于其他楼栋的不利因素，引导我们优先选择。”最终，经过与销售人员的多次沟通，陈立与王晴（化名）分别选择了12及17幢的房子，而这两幢也正是被告知阳台会进行封闭处理的楼栋。

王晴告诉记者，选房的时候，边套只有沙盘可供参考，连模型和样板间都没有。中间套倒是既有沙盘、也有现场模型图示，但同样没有样板间。“只能盲选，户型图也是看的别的楼栋的，但销售说是户型一样的，只不过是左右对称了一下。”

万科天空之城一期的楼盘目前正在交付，不少三期的业主顺道前去现场看看房，部分业主对阳台提出了异议。

“没想到，房子和沙盘完全不一样。”陈立无奈地说。记者对比了陈立提供的沙盘照片与房子目前的外立面情况发现，外表确实存在一定差异。而针对阳台的情况，万科天空之城项目相关对接人称，“项目交付为落地玻璃，与沙盘展示一致。沙盘仅作为示意，不体现内部墙体结构。”

杭州余杭区市场监管局相关工作人员告诉记者，2022年5月20日上午，在区住建局的组织下，区市场监管局与信访局、五常街道、质监站与万科开展了协调会。万科的负责人在会上表示，沙盘不可能一一展示房屋构造，内衬墙在沙盘中无法显示出来，在合同签署时已经进行了消费提示。

陈立和王晴对这一说法进行了否认，“销售都不知道有这么大差异，也没人提醒我们”。陈立表示，自己只在售楼处看到过写着“月之庭12幢差异户型提示”“月之庭17幢差异户型提示”等内容的立架。上述提示显示，部分房型存在差异，如“南侧阳台为封闭阳台，窗户内侧设有内衬墙”“南侧阳台外侧边有装饰柱，可能有采光、视线影响”等。“提示上哪里写了阳台内衬墙有75公分？哪里写了两侧还有累积1.4米的墙？”

内衬墙是什么尺寸？外侧边的装饰柱是什么样的？窗户是不是落地窗？文字提示里没有明确，也没有图纸。分歧由此产生。

虚假宣传还是设计变更？

正是因为这面内衬墙的存在，陈立发现，自家房子的“阳台”实际上变成了“墙上开窗”。“当时的资料都说是全明落地玻璃，现在连采光通风都无法保证了。”除了阳台变窗户，王晴还发现连廊也被包裹得严严实实，采光顿时就成了问题。“对此，万科方面解释，连廊使用实心水泥墙是为了遮挡住墙体中的水电管线，更为美观。

由于三期尚未交付，业主们提出了整改的诉求。

至于业主们提出需要对连廊和阳台进行整改，万科方面在协调会上回复称，内衬墙的设计是出于遵循消防规范、满足防火需求，不会进行整改。但可以降低连廊墙体高度，在墙体上方再使用玻璃窗。据了解，就连廊问题，住建局已要求万科按图施工，进行整改。

“售后跟我们说，连廊整改方案已经确认了，后面做出成品会推送给我们。但阳台的问题，万科一直处理得很消极，坚持不拆墙。”陈立称。

为何不拆墙，一位资深建筑结构工程师分析，可能是考虑节能问题，因为现在楼盘交付都要做节能验收。“业主的诉求其实属于外立面改造。如果现房与最初的报批设计不一致，需要进行公告。”上述工程师还表示，施工过程中的设计变更需要四方确认，即设计、开发商、施工及监理，“如果开发商擅自设计变更，未和业主提前通气，会存在误导消费者的嫌疑”。

“其实，沙盘与实际建造不一致的情况在买房时并不少见，一般可能有两种原因。一是涉及虚假宣传；二是与报批的图纸不符，涉嫌违建。”北京金诉律师事务所主任王玉臣指出，不少开发商为了规避责任，一方面用美轮美奂的宣传来吸引购房人，另一方面却在买卖合同的补充协议中约定：“沙盘、宣传材料、口头承诺等都不是合同的组成部分，对开发商没有约束力，一切以合同约定为准或者以实际交付为准。”“但沙盘作为宣传资料应该符合广告法等相关规定。《房地产广告发布规定》明确表示，开发商的宣传广告必须真实、合法、科学、准确，不得欺骗、误导消费者。”王玉臣补充道。

“如若是虚假宣传，一般来说可能有两个方面的责任，一个是行政管理方面的，违背了广告法和房地产广告的相关规定，可能会被行政处罚。另一个是民事方面的，如果构成了违约，需要承担相应的违约责任。”王玉臣解释道。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。开发商的前期宣传资料可视为要约或要约邀请，其后期房屋建设与前期的宣传资料有所不同，涉及合同违约问题，不属于虚假宣传，建议信访人、投诉举报人向法院起诉。

无论是变更设计，还是虚假宣传，抑或尚在施工有待完善，对于陈立和王晴而言，最想要的无非是与彼时宣传一致的房子，而万科所言的“与沙盘及报规一致的交付”“全明落地玻璃”的承诺能否兑现，银柿财经也将持续关注。