广西房企风云②|云涌：2015-2020，过江龙激战地头蛇

文/易居企业集团·克而瑞分析师

2015年，是广西房企格局调整的关键一年。

这一年起，我们看到了新一轮、更大规模的外来房企进驻广西市场围猎。

于整个行业而言，“高周转”的外来房企主导的市场规模逐渐开启了一轮“野蛮式”快速增长，同时也在一定程度上促进了产品品质升维、营销升级等；

而于本土房企而言，意味着百花齐放、百家争鸣的黄金时代告落幕，生存空间受到挤压，有的本土房企甚至在这一阶段退出了历史的舞台。

但也有一部分本土房企对自己的空间和领域始终没有放弃，在“危”与“机”并存的大环境中紧抓机会，奋起搏击。

在上一篇关注了2014年以前本土房企百花齐放、百家争鸣的市场之后（回顾请戳→广西房企风云① | 风起：2014年以前，广西本土房企的天下），本篇，我们来聚焦2015-2020年广西地产的风云变幻，并关注那些年仍在劈波斩浪的本土房企。

01

外来房企抢滩入桂，土拍市场拿地凶猛

外来房企抢滩入桂，是2015-2020年广西楼市突出的市场表现之一。

外来房企进驻或深耕广西，普遍重仓南宁。

因此，复盘这几年南宁主城区（不含武鸣区）的土地“招拍挂”数据，一目了然。

克而瑞数据显示，2015-2020年，广西本土房企每年拿地（住宅用地）的数量都≤20幅，占比在28%-38%之间；个别本土房企拿地后选择与外来房企合作开发，或地块被外来房企收并购“接盘”。

而在同一时间段，外来房企每年拿地（住宅用地）的数量则从2015年的20幅+，整体上升至2019和2020年的40幅+，占比在40%-71%之间；部分外来房企还与本土企业联合拿地。

数据来源：CRIC

那几年，我们看到了融创、金科、阳光城、新城、旭辉、中南、蓝光、建发、美的等外来房企纷纷以南宁为布局重点进驻广西，再加上碧桂园、恒大、万科、华润、龙光、大唐、绿地、招商、合景等已布局广西的房企持续深耕，广西市场逐渐成为了外来房企的天下。

如果你是地产人，那段时间看完土拍资讯后应该常常会有这些感慨：

又一家全国大牌房企进驻广西（南宁）了，举了那么多轮、地价拍到那么高还拿，志在必得啊，一般的本土房企哪里敢和它争……

这家全国大牌房企又拿地了，感觉南宁好像差不多每个区域都有它的项目了，深耕布局啊！

XX本土房企的这个项目（地块）被XX全国大牌房企给收了，感觉这家本土房企差不多没地了吧……

尤其是在2017和2018这两年，可谓是外来房企入桂的高峰期：

2017年，全国TOP50房企在广西的布局率由前一年的36%跳涨至50%；

到了2018年，这个数据指标已经进一步增至64%。

另一方面，外来房企在“招拍挂”拿地时的表现颇为凶猛和强势。正如上文所说的“举了那么多轮、地价拍到那么高还拿”，常常展现出一副志在必得的“模样”。

这也在一定程度上推动了地价的上涨。在经历了2010年红日东升以楼面价11033元/㎡拿下金浦路地块又退地的风波之后，南宁真正诞生了“万元地”。

近5年，南宁主城区（不含武鸣区）共拍出20幅“万元地”。其中有18幅，都诞生在2015-2020年这个时间节点。

纵观这18幅“万元地”，有多达14幅由外来房企拿下，3幅由外来房企联合本土房企拿地，仅1幅由本土房企拿下。

（标红为外来房企拿下的“万元地”；标蓝为本土房企拿下的“万元地”；标灰为外来房企&本土企业联合拿下的“万元地”）

接二连三拍出的“万元地”，使得市场发生了一些变化：

一方面，部分区域或板块出现了“面粉贵过面包”的局面，“万元地”周边的在售项目纷纷喊涨，购房者买房压力进一步增大。

甚至在2016年南宁首幅真正的“万元地”（大唐臻观，成交楼板价11400元/㎡）诞生之后，市场一度出现了全城N盘封盘喊涨的情况。

2016年9月28日拍出“万元地”后，南宁多盘于次日封盘喊涨

（小克Z摄）

从数据来看，那几年的房价确实在涨，甚至出现了跳涨。

在“买涨不买跌”的促使心理下，许多项目也是销售火爆，市场进入了量价齐升的“快车道”。

另一方面，高地价也倒逼外来房企将TOP级产品系落地南宁，市场上出现了更多高品质项目，推动市场产品力的升维。

现在从上帝视角看来，外来房企围猎市场，是一把“双刃剑”。

02

外来房企全面“上位”，逐渐“夺权”主导市场

不仅是土拍市场凶猛强势的拿地进驻或深耕广西，在商品房市场，外来房企也全面“上位”，逐渐夺过本土房企独享市场的“大权”，主导市场。

自2012年从本土房企手上夺过广西房企销售金额TOP1之后，在2015-2019年期间，外来房企持续占据着广西房企TOP1的位置：

2015年，万达广场遍地开花的万达登顶广西房企TOP1；

2016-2017年，在广西布局遍地开花的恒大连续2年领跑；

随后的2018-2019年，以“农村包围城市”发展的碧桂园取代恒大“上位”，同样实现了“两连冠”。

直至2020年彰泰登顶广西房企TOP1，这样的局面才被打破。

数据来源：CRIC

细看这几年广西房企50强中本土房企和外来房企的数量占比，外来房企主导市场的趋势清晰可见：

整体呈现本土房企数量减少，外来房企数量增多；尤其是在2016-2019年，外来房企上榜的数量均多于本土房企。

数据来源：CRIC

细化至TOP10第一梯队，这样的趋势更为明显：

本土房企与外来房企的数量占比由“四六开”逐渐变为了“二八开”，外来房企占比更多。

数据来源：CRIC

外来房企主导市场，也使得广西市场规模开启了一轮“野蛮式”快速增长。

根据广西统计局发布的数据对比，2009-2014年，广西（含县份）商品房成交面积累计上涨约773万㎡；而2015-2020年，广西（含县份）商品房成交面积累计上涨约3206万㎡。

相比之下，在外来房企主导市场的6年中，广西市场的规模上涨速度是此前6年的4倍多，整体市场规模增速显著提升。

数据来源：广西统计局，克而瑞综合整理

除了业绩PK全国占优、引领市场显著提升，部分全国型布局的外来房企凭借在热点一二线城市丰富的开发经验，在产品力和营销等方面给不少本土房企带来了降维打击。

从另一个角度来看，正如上文所说，这也在一定程度上推动了市场品质的升维。

譬如在2016年以5600+/㎡占据当年五象新区成交楼板价前两位的融创·九棠府，不仅是在拿地之时一鸣惊人，其展示区于2017年的惊艳亮相，也在南宁掀起了一股中式风格浪潮。

2017年融创·九棠府展示区实拍

（图片来源：“融创广西”公众号）

许多项目纷纷跟进效仿打造中式风格项目，南宁市场一下子“满城尽是中国风”；同时也有不少项目借鉴其“下血本”打造展示区吸引客户的操盘手段。

同时，不少房企在更为注重品牌传播力以及吸引眼球的事件营销，它们把这些经验带到广西，对于广西的地产营销起到了很大的促进作用。

品牌

如通过更加走心策划和注重体验感的业主专场音乐会、环湖健康跑、亲子运动会等，传递给客户和业主更多归属感和家的温暖体验。

又如通过有情怀、有创意的事件营销，多渠道集中引爆，微博、朋友圈刷屏，吸引大量关注。

在这个过程中，部分本土房企也从外来房企的身上学习和借鉴到了不少经验，可谓是在卧薪尝胆般地修炼“内功”，等待机遇蓄势待发。

简言之，外来房企主导下的市场，对于本土房企而言，同样也是一把“双刃剑”。

03

本土房企式微，个别仍成绩亮眼

面对这一轮外来房企的围猎，确实有部分本土房企没有就此“躺平”，学习借鉴的同时努力探寻到了机遇，选择与外来房企“硬刚”，奋起搏击。我们挑几个典型说说。

①嘉和：

说到嘉和，熟悉南宁楼市的人都会想起其打造的“神盘”嘉和城。

尤其是在2014-2017年，嘉和城可谓是广西市场上的“现象级”红盘，月月开盘，普遍都会伴随着“千人抢房”“日光”“XX小时售罄”等关键词。

嘉和城2017年5月开盘现场

（小克Z摄）

克而瑞数据也显示，2014-2017年，嘉和城都占据着南宁商品房销售面积TOP1，并且与第二名拉开了明显的差距，还在2014-2016年杀进了全国商品住宅销售面积前列，最高于2016年跻身全国TOP3。

数据来源：CRIC

这样的成绩，时至今日在广西，都还没有第二个项目能够超越。

记得当年分析师在在三塘考驾照时，教练曾说过一条“宝贵经验”：预约科目三考试前，一定要查查嘉和城的动态。每逢嘉和城开盘或者举办活动，昆仑大道必定堵得水泄不通，会让你考科目三的难度加大。

②彰泰：

2015年，在桂林偏安一隅、连续多年占据“桂林一哥”的彰泰，开始布局全广西，相继进军南宁、柳州、梧州、北海等广西主要地级市，用了3年时间，从“桂林一哥”做到了广西本土房企TOP1；而后又用了2年时间，成为了“广西一哥”。

2018年&2020年，彰泰分别站上了广西本土房企销售金额TOP1和广西房企销售金额TOP1

彰泰的“野心”并没有就此放下，而是走出广西，布局全国，“官宣”当时的前蓝光发展总裁张巧龙入职彰泰任董事长兼总裁，推动企业完成全国化，先后在无锡、南京、南昌等城市拿地，并公布了“1+3+N”的全国化战略构想，成为了“广西本土房企之光”。

广西新闻网对于彰泰在无锡拿地开启全国化布局的报道

尽管随着彰泰的全国化发展“剧情”在2021年4月的彰泰、融创官宣“合体”后暂时“划上了句号”。

2020年4月，彰泰集团与融创中国战略合作签约仪式现场

但小克认为，彰泰的发展历程确实是广西本土房企风云录中值得一说的亮点之一。

彰泰从“桂林一哥”，到广西本土房企TOP1，再到“广西一哥”，并继续奋进布局全国的发展历程……在这个过程中，彰泰在逐渐走向更大的舞台，树立行业榜样。

如今的彰泰，不再一味追求规模与速度，而是顺应行业发展大势，“抓大放小”，放慢脚步，回归与深耕大本营。对于广西人的居住喜好、秉性，彰泰轻车熟路，游刃有余，这就是产品力上的自信。

③大都：

说到积极走出广西进行全国化布局的广西本土房企，还有一家不得不提，那便是大都投资。

在深耕广西的同时，大都投资积极拓展区外市场，持续进行全国化布局，先后进驻了四川和山东两省多个县市拿地开发项目。

大都投资全国布局图

相比于彰泰，大都投资进行全国化布局的时间更早，早在2012年便在山东枣庄拿地拓展区外市场，可以说是为日后广西本土房企的发展布局树立了一个榜样。

2017-2019年，彼时仍是“纯正国企”（根据报道，2020年9月，绿地控股集团日前宣布成功以35.76亿元取得广西建工集团66%的国资股权，大都投资背靠的母公司广西建工集团成为国有混合所有制企业）的大都投资业绩颇为亮眼：连续3年稳坐广西本土国企房地产销售“头把交椅”。

数据来源：CRIC

同时，经过多年的拓展区外市场，2020年大都投资也多次在中国房地产企业销售榜TOP200中榜上有名。

数据来源：CRIC

④荣和：

2015-2020年的荣和，令小克印象深刻的是其跟进市场热点的营销动作。

把时间拉回2016年5月18日，凤岭北一幅约40幅地块（中国铁建云景山语城项目地块）拍出了7157元/㎡的成交楼板价，是当年南宁主城区（不含武鸣区）成交楼板价TOP2。

一个月过后，荣和旗下的荣和·千千树、荣和·悦澜山等项目，以及霖峰旗下的霖峰壹號公馆便借势营销掀起了一轮“涨价潮”。

2016年6月，荣和·千千树售楼部贴出涨价信息，借势凤岭北拍出7000+/㎡楼板价喊涨

（小克Z摄）

随后，当时凤岭北在售的主力项目美泉1612、江川·悦城、弥珍道等也跟进涨价。

“凤岭北 荣和造”，那几年，虽说荣和在广西的市场份额有所下滑，但是作为实力雄厚的本土大佬，其在南宁尤其是凤岭北的影响力还是十分明显的。

类似的案例还有很多，不胜枚举。

站在上帝视角来看后来的结果，在外来房企围猎市场之下，这些本土房企奋起搏击的坚持是对的。

TA们的坚持可以说是为本土房企树立了榜样，让更多的本土房企看到了坚持向上发展的机遇。

在这之后，我们看到了诸如北投地产、广西交投地产、万丰、祥嘉、南宁轨道地产、威宁、云星、恒力、悦恒、普利幸福、广西恒大、洋浦、宾阳城建、小龙、汇洋、晨华等更多本土房企扛起了本土房企的“复兴大旗”。

关于近两年本土房企的再度“崛起”，我们下回接着聊，敬请期待。

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