广东
因拥有“番禺淘宝第一村”美称，广州市番禺区里仁洞村的更新改造一直备受市场关注，近日，这个投资额超200亿的项目迎来了新调整。据广州市规划和自然资源局于5月28日挂网公示的《番禺区南村镇里仁洞村城市更新单元详细规划优化》，优化后的里仁洞村改造范围内总建筑面积减少超13万平方米，优化内容涉及用地布局、建筑高度及公共服务设施设置等诸多方面。
图源广州市规划和自然资源局官网
建设量减少超13万平
“砍量”是里仁洞村本次改造项目优化方案的一大要点。据公示内容，原番禺大道(里仁洞段)综合提升工程被取消，转而优化为人行天桥方案。值得注意的是，按照2020年9月公布的《番禺区南村镇里仁洞村城市更新单元详细规划》，番禺大道上方原拟定“加盖”建设万博公园，以廊桥系统连接长隆、万博、里仁洞三大组团，打造中国第一条高线公园。
优化后里仁洞村改造范围内总建筑面积391.48万平方米，较原规划减少13.76万平方米。其中，融资住宅减少4.1万平方米，融资商业减少9.66万平方米。
建设量减少后，本次更新单元改造范围内配套设施服务人口、公共设施建筑面积随之发生调整。按照规划，配套设施服务人口由7.7万人核减为7 .58万人，相应的公共设施建筑面积由46.71万平方米调整为45.76万平方米。不过，公共设施数量不降反增，比原规划增加34处至346处。
具体来看，公共设施建筑面积调整主要面向居住片区人群及产业（商业服务业），前者公共设施建筑面积减少0.41万平方米，后者减少0.54万平方米。具体变动建筑面积的项目，则包括幼儿园、社区商业、餐饮等。记者留意到，有6个地块取消日托中心，9个地块新增平价餐饮或高端餐饮、公共厕所等项目。
“限高”，是本次改造项目优化方案释放的另一信号。2019年里仁洞村公开招商时，曾计划打造300米左右的高层商业建筑，此前公布的《番禺区南村镇里仁洞村城市更新单元详细规划》计划建设245米标志性塔楼组团。而今，这一愿景已迎来调整。公示内容显示，里仁洞村调整后的商办建筑限高245米，居住建筑限高120米。其中，5个地块的建筑限高有所调整，3个地块限高下调，2个地块限高上调。地块10、地块20的建筑限高由原定的245米分别调整为190米、230米。
图源《番禺区南村镇里仁洞村城市更新单元详细规划优化》
2019年5月，里仁洞村旧村庄更新改造项目公开招商。图源广州公共资源交易中心
国企操刀，投资额达214亿
公开资料显示，里仁洞村城市更新项目是国企越秀地产于2019年落下的旧改一子，投资额高达210亿元，是迄今为止番禺区投资额最大的旧村庄更新改造项目。
今年2月，里仁洞村旧村庄更新改造项目被选入《广州市2022年重点项目计划的通知》。按照《通知》，里仁洞村拟改造范围约162公顷，规划建筑面积约405万平方米，总投资214.98亿元。随着项目推进，里仁洞村有望摇身变成以“科创时尚、商务办公、生态居住”为主导功能的南中国时尚产业高地、多元包容的活力城区。
航拍里仁洞村。图源南都图库
而今，这个改造体量、投资额均位列前茅的城市更新项目迎来新调整，减量又限高，不禁吸引市场目光。据公示内容，规划优化后占住宅总建设量的比例由16.47%提高到16.55%。“有力地补齐了区域公共服务设施配套短板，极大提升了万博片区公共服务设施服务水平。”公示内文称。
一名接近该项目的业内人士表示，一般而言，企业承接城市更新项目，“都希望在合理范围内尽可能提高建设体量”，这是基于利润角度的考虑。另一名任职于某“旧改大户”房企的业内人士则告诉记者，受房地产行业调整影响，部分房企会选择适当减少建设量，以减轻开发压力。“国企会更有信心。”该人士表示。
广州某国企开发商人士亦持有相似的观点。“国企有国企的优势，这点是毋庸置疑的。对于城市更新项目，我们的态度还是比较坚定且有信心，获批的项目会继续做下去。”不过，当谈及是否会继续加码城市更新，该人士表示：“可能要等到市场更乐观点再挖掘具体的项目。”
官方渠道信息显示，里仁洞村首期复建安置房已于2020年12月正式动工。据越秀地产2021年年度报告，2022年，越秀地产将深化城市更新项目获取力度，强化对城市更新政策的研究，加强同各级政府城市更新平台的合作以及同拥有城市更新项目的企业的合作，聚焦旧村改造项目，加大更新项目的并购力度。“充分利用国企背景优势，加强同各类国企合作，共同开发存量土地资源。”越秀地产在报告中称。
奥一新闻记者 林少娟
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