新租赁准则下房租会计处理

新租赁准则发生的变化：

1.取消承租人经营租赁和融资租赁分类；

2.除短期租赁和低价值资产租赁除外，确认使用权资产和租赁负债；

3.短期租赁（12个月以内）和低价值租赁与原租赁准则中经营租赁处理方法基本一致。

案例：办公楼租赁信息简述

承租人：甲公司出租人：乙公司

租赁地址：（办公写字楼）A大厦18层 租赁面积：3000平米

租期：2021年10月1日至2024年12月31日 免租期：3个月（2021年免租金）

月租金：40万，合计租金1440万。

支付方式：按季度预付。支付日期：每季度首日。（首次支付日期2022年1月1日）

押金条款：签订合同支付押金100万，租赁结束归还给甲公司。

其他支出：租赁补偿款30万（给原租户），租金交易佣金（给中介）10万。

其他信息：甲公司无法确定租赁内含利率，增量借款季度利率1%。

承租人甲公司的会计处理如下：（为简化处理，假设不考虑相关税费影响。）

1、计算租赁负债、使用权资产、未确认融资费用。

① ：计算租赁负债、现值、未确认融资费用

12期（季度）租赁付款额＝1440（万元）

租赁付款额的现值＝120×（P/A，1%，12）＝1350（万元）

未确认融资费用=1440 — 1350 = 90（万元）

手算折现公式

第一季度不折现

第二季度现值 = 120（季度费用）÷（1+1%）=118.81

第三季度现值 = 120 ÷ （1+1%）^²= 117.65

第四季度现值 = 120 ÷ （1+1%）^3=

②、使用权资产计算过程：

使用权资产＝租赁负债＋初始直接费用＝1350＋30＋10＝1390（万元）

使用权资产的核算

使用权资产,是指承租人可在租赁期内使用租赁资产的权利，不是只被租赁资产本身。包括租赁负债的现值、取得资产的成本（中介费、原住户搬离补偿等）及租赁结束后的复原成本。但不包括租赁后的装修费用。

使用权资产= 租赁负债（现值） + 预付租赁付款额 - 已享受的租赁激励 + 初始直接费用 + 预计将发生的拆卸及移除、复原或恢复成本

2、合同签订日的会计分录（2021年10月1日）

借：使用权资产 1390万元

租赁负债——未确认融资费用 90万元

贷：租赁负债——租赁付款额 1440万元

银行存款 40万元

3、后续计量

①、使用权资产折旧

借：管理费用——租赁费 35.6万元

贷：使用权资产累计折旧 35.6万元

使用权资产的折旧与固定资产折旧相同。一般采用直线折旧法，残值率为零。

每期折旧=资产总值 ÷ 使用总月数

=1390万元 ÷ 39月＝ 35.6 万元

②、第一季度每月的融资费用分配

借：财务费用 4.5 万元

贷：租赁负债——未确认融资费用 4.5万元

每月融资成本的分摊

每期的财务费用按照，按摊余成本×实际利率 ÷ 摊销期数

其中摊余成本=使用权资产 —（ 已支付费用 — 已计提的财务费用）

实际利率 = 1%

单季度摊销期数 3个月。

每月财务费用=（1390 — （40-0）） ×1%÷3=4.5

4、支付租金（2022年1月1日第一次支付）

借：租赁负债——租赁付款额 120万元

贷：银行存款 120万元

PS：财务费用的计提，一般在第一次支付租金时计算。可以按月分摊，也可以按支付租金的次数计提，但不能跨年。

5、第二季度及以后的计量

① 使用权资产折旧（每月）

借：管理费用——租赁费 35.6万元

贷：使用权资产累计折旧 35.6万元

② 未确

借：财务费用 4.15

贷：租赁负债——未确认融资费用 4.15万元

PS：计算公式如上。

（1390 — （120+40-4.5×3）） ×1%÷3

120为已支付费用—租金，40为已支付费用—其他杂费，4.5 ×3为已计提财务费用。

后续分配未确认融资费用依然按照此公式计算即可。

③、缴纳第二季度房租分录

借：租赁负债——租赁付款额 120万元

贷：银行存款 120万元

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▨ 本文来源：会计分录

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