房贷利率，到了30年的“地板价”

这是要下“狠手”稳增长了？

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房贷利率，历史最低

这回央行是真的出大招了。

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新一期贷款市场报价利率（LPR）为：

1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%。

LPR利率有两种，一个是1年期的，主要给实体经济贷款提供参考；另外一个是5年期的，主要给房贷利率提供参考。

此次调整后，按照之前的政策结合最新LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。对于贷款人来说，这既是一场及时雨，也是520情人节的大礼包。

那4.25%的个人住房贷款利率又意味着什么呢？

意味着央行已经把房贷利率降到了近三十年来最低价！和去年同期相比最高相差200个基点！

以1套总价300万的房子为例，首付3成，贷款210万，按揭30年，等额本息还款方式来计算：利率从6.25%降到4.25%的话，每月的月供少还约2600元，30年利息总额少还约93.5万元。

如果跟降息前的水平对比，假设30年按揭，贷款210万元人民币，每月可以节省247.8元人民币利息,30年少还8.9万元的利息。

实际上，自去年下半年以来，已经有过两次降息：

1、在2021年12月20日，1年期LPR利率降息了5个基点；

2、在2022年1月20日，1年期LPR利率降息了10个基点，5年期LPR利率降息了5个基点。

这一系列的操作，都可以看作是在催人买房。

02

卖房，救经济

今年这个利率走势，看上去真的魔幻。

去年为了打压房地产，中国内地的房贷利率有明显上涨的趋势。

9月份全国首套房平均房贷利率5.46%，较2020年底上涨23个基点。

9月份二套房贷款平均利率5.83%，较2020年底上涨29个基点。

全国多个城市的房贷利率持续走高，最高房贷利率水平甚至上浮到了二套的7.5%。房贷利率上涨几乎是全国城市轮流上涨一遍，无一幸免，购房者只能望“息”生叹。

然而到了今年，楼市持续下行，经济受到疫情冲击，宏观环境迅速恶化，楼市像一双破鞋，又被提了出来。

光是央行层面，今年已经多次调整了利率。地方层面的商业银行更是勤快。

今年2月底，继菏泽、重庆、赣州等地将首套房贷首付比例下调至20%之后，2月21日，工行、农行、中行、建行、交行、邮储等六大行下调了广州地区的房贷利率。

其中，首套房优惠审批利率从此前的LPR+100BP（5.6%）下调至LPR+80BP（5.4%），二套房优惠审批利率从此前的LPR+120BP（5.8%）下调至LPR+100BP（5.6%）。

杭州首套和二套的房贷利率也迎来下调。现在四大银行的首套房贷利率5.3%,二套房贷利率5.5%。个别银行房贷利率首套5.1%，二套5.2%。

据当地中介的说法：

“现在的房贷利率已经回到了三年前，南京银行、渤海银行、江苏银行的首套房贷利率5.1%，二套5.2%。”

苏州房贷利率已经降至4.6%，创5年来新低。

深圳作为大湾区房贷利率最低的城市，房贷利率一直比较平稳。但是如今也开始降低利率，与2021年10月的利率比起来，不少银行从此前的加45BP调低为加30BP，首套住宅4.90％的利率在全国也处于超优惠的水平。

不少人称深圳的利率是在“打五折”。

上海多家银行将首套房贷利率下调至4.95%、二套房贷下降到5.65%。

以上还只是，此轮央行大规模降息前的情况。

5月24日，央行召开全系统货币信贷形势分析电视会议，部署当前和下一阶段信贷工作。在通稿中有一句非常重磅的话：

“引导金融机构全力以赴加大贷款投放力度”。

全力以赴加大贷款投放力度，想想这句话的分量有多重。就是冲着要把所有子弹一股脑儿全部打出去的架势，稳经济、保增长。

现在银行的审批速度也加快了，一般都在15天之内完成。之前贷款周期为4到8个月。

银行从早前对房贷办理爱搭不理的态度，完全转向了像是求着你买房办房贷。还有银行负责信贷业务的工作人员，跑企业的次数也变得勤快了，想尽办法把钱贷出去。

03

降利率，有用吗？

“房住不炒”的政策，好不容易初见成效，现在各地陆陆续续放开调控政策，央行也配合着大开水龙头，放水救市。

放水，虽然可以救时下的经济，但是救不了未来的债务。

不过很多人受到利率下降的刺激，加上房地产中介又重新活跃了起来，那颗在去年被房地产冰冻的心又重新躁动了起来。

跃跃欲试，想要上车楼市，生怕过段时间利率又涨了回去。

对于兜里钱多的人，你想买什么，别人都拦不住，也没必要拦。但对于想一个劲加杠杆，强行上车房产的人，还是劝你慎重。

估计大家都知道最近互联网大厂频频爆出裁员的消息，就连美的这样的制造企业也开始陆陆续续裁员。

如果你要高杠杆买房，先自问一句，你能保证自己不被裁员吗？就算裁员轮不到自己，你又能保证自己未来两三年的收入，还有现在这么高吗？

经济环境不好的情况下，握紧手里的现金吧，不要再增加负债了。房产是“刚需”，一直是个伪概念，看看那些疫情中被封控的那些一两个月物资短缺的小区，你还会觉得房产是刚需吗？

至于现在大规模降低利率，对楼市的刺激和支撑作用，个人也持怀疑态度。

前段时间有不少财经分析，给出过一个论断：

楼市越来越像2015年。

现在的这些政策工具箱2015年的时候都用过，顺序几乎一模一样，很多人说15年把房价救出来了就因为这些疯狂救市的政策。

但是真实的历史是，这些政策没有成功地把房市救出来。

因为取消限购，降低利率，银行加快贷款，对楼市下行趋势于事无补。人们不肯买房是缺指标吗？是因为贷款利率高了吗？是因为银行不肯贷款吗？

都不是，就是兜里没钱。任何不以增加打工人可支配财富的刺激政策，全在耍流氓。

那2015年开始，为啥楼市又被救活了？

说来说去只有一个政策——棚改货币化，以往的文章提到了很多次。

当时就是把中心城区的老破小都炸平，然后给这些家被炸的人非常丰厚的补偿金，有钱没了房子，他们肯定带头买房，房价就起来了。

这种模式越多，房价涨得越快；房价涨得快，必然带动很多人疯狂炒房，这才把房价拉起来，也就是所谓的“涨价去库存”。

所以，货币政策对楼市的现状根本于事无补，要救必须得真金白银投入。不做大需求，引导预期，楼市依旧死猪不怕开水烫。

但现在的情况，还能学15年、16年来一次波澜壮阔的棚改货币化吗？

楼市的问题，在那一年就该解决了，只是沾上了“土地财政”的瘾，要戒就难了。