西安SKP二期官宣，能否重振老城区商圈？

近日，高端奢侈零售百货品牌SKP在西安正式官宣开建二期项目。

事实上，自SKP在西安开出全国第二家店以来，销售表现一直不错，也成为了城中心南门商圈的标志商业综合体。根据碑林区融媒体中心官网消息，碑林区召开了西安SKP二期项目评审会，区政府与陕西城市投资运营集团有限公司签订了项目入区招商协议，这也意味着西安SKP二期项目正式官宣。

作为国内的重奢商业品牌，SKP二期落地的消息一经发布便引起了广泛关注，相比西安SKP一期，二期会有新变化吗？在传统城中心商业外移及萎靡的趋势下，二期是否能重振西安老城区商圈的发展呢？

预计总投资达120亿

实际上，SKP二期项目开发的消息已经传了很久了。

早在2021年五月份第五届丝绸之路国际博览会开幕式前夕，在西安市碑林区城市有机更新领域的21个项目中，华联SKP二期项目开发建设的消息就首次传出，不过此后暂时没有新的进展。

5月17日上午，碑林区召开西安SKP二期项目评审会，西安SKP二期正式进入实施阶段。与此同时，此次项目评审会也首次曝光了西安SKP二期的基本情况及初步规划建设方案。

资料显示，西安SKP二期计划与 SKP一期相邻，其净用地约236.7亩，总建面约62.22万㎡，容积率为2.5，总投资预计120亿元。从划分范围来看，西至长安路，南至南郭路，北至规划路，东至文艺北路，该项目与地铁二号线永宁门站无缝衔接，南侧与地铁5号线文艺路站相距约500米。

此外，西安SKP二期项目分为“启动区”和“二期”，规划以低密度商街、高端住宿、商务办公、文创综合体为主体，打造以文商带动消费的商业模式。

其中，启动区占地约132亩，位于SKP一期的东侧，东至文艺北路，西至体育馆东路、南至规划路、北至仁义路；而二期占地约143亩，位于“红会医院西侧（二期）棚户区”南侧，西至长安路、南至南郭路、东至文艺北路、北至体育馆南路。

粉巷财经注意到，对比于西安SKP一期，此次SKP二期的规划不只是主力打造高端商街业态，还配套有高端公寓产品，其中启动区和二期的高端公寓分别规划有133900㎡和180000㎡，停车位也计划达到5044个。

总体来看，西安SKP二期目前的规划是想要打造一个文创综合体的新商业业态，并且其规模和商业综合程度是远大于西安SKP一期的。

从SKP二期规划的范围上来看，西安SKP二期规划选址为文艺北路148号院、陕西体育馆家属院以及南郭北路3号院、体育馆东路17号院、中国水利水电勘测设计研究院福利区将在拆迁范围之内。（具体征迁范围以政府文件为准）

图片来源：每经记者张静摄

粉巷财经前往上述规划范围进行实地查看，发现SKP二期所规划范围涉及很多年代已久的家属院，周边的居住环境，以及基建配套都较为陈旧。多位居民向粉巷财经表示，“很早就说要拆迁，SKP要选址在这，但到现在也没动静”。

针对西安SKP二期项目的具体情况，粉巷财经联系了陕西城市投资运营集团有限公司了解情况，但公司表示在项目初期不便透露其规划细节。

西安SKP本土年销售第二

据调查显示，在2017年西安和陕西中产及高端消费群体就表现出了强大的附加潜力。其中陕西区域约有600多万的中产阶级群体，并在持续不断地增长中。除此之外，富人个体也约有14000名，为项目提供了稳固的潜在高端消费群体。

作为世界领先的高端百货商店及全球行业标杆，SKP将全国第二家旗舰店放在了西安亦能体现对消费群体的认可。

据粉巷财经了解，西安SKP一期于2018年5月开业，坐落于西安市南门广场东南角，总建面约24万平方米。作为北京华联旗下的第二家SKP旗舰项目，华联给它的定位非常清晰：西北奢侈品购物的第一目的地。

图片来源：视觉中国

西安SKP延续了北京SKP的商业模式，涵盖了化妆品、腕表、服饰、家电、高端超市、餐饮、影院等多种业态，并加大了体验式业态占比。有超过1300个国内外知名品牌入驻，首次进驻西安的包括Hermes、TOM FORD等在内的600多个品牌，是当之无愧西北奢侈品购物第一目的地。

事实上，西安SKP生意确实不错。2018年5月开业，而在开业第二个月，西安SKP就以两天营业额破亿的业绩，迅速把业内同行甩到了身后。2018年-2020年其业绩分别为24 亿、42亿 和58亿元。

2021年其总营业额更是达到了80亿元，在2021全国购物购物中心销售额中排到了第18名，在西安有商业零售体中排名第二。

不仅如此，2021年12月12日，全球二家SKP-S正式在西安揭幕，设计师打造了一个将科技、艺术和时尚结合的生活方式目的地，与之前的SKP一期相衔接，为西安的SKP提供了更多可能性。

西安本地的高奢消费能力虽然无法与北上广相比，但此次上海和北京疫情对这些零售商和奢侈品牌的影响之大，也让他们看到下沉到新一线、二线城市的重要性和潜力，无形中加速推动了西安SKP二期的谈判进程。

能否重振老城区商圈？

在2022年5月6日西安中级人民法院公开了两份破产清算案件，其中一个就是西安中环银泰商业管理有限公司的破产清算，这也是2022年来西安“破产”的第一个大型商业综合体。

中环银泰广场处于西安西大街黄金地段，从日接待数万消费者到现在的闭店，令人唏嘘。

随着西安钟楼老城区商圈的一再衰落，其实经营艰难撑不下去的又岂止是西大街上的中环银泰，东大街百盛百货、西大街民生百货、还有南大街世纪金花百货在近几年间，都纷纷闭店。

但是，钟楼老城区商圈的衰落并非定局。首先，钟楼老城区商圈位于西安市中心，相当于一张西安的名片，其地理位置、交通便捷度和历史文化沉淀具有无可替代的地位。

在2021年3月西安市正式印发《西安历史文化名城保护规划（2020-2035年），已经有北院门历史文化街区、七贤庄历史文化街区、三学街历史文化街区、小雁塔历史文化片区等改造规划。

图片来源：每经记者张静摄

而SKP二期恰好就与SKP一期相邻，二期建成后将与地铁二号线永宁门站无缝衔接，南侧与地铁5号线文艺路站相距约500米，相当于完美利用了老城区商圈的地理优势。

其次，抛开疫情的原因不谈，相比10年前，现在的消费观念早已发生巨大改变，细分需求、精准客户画像早已成为了未来的商业趋势。

SKP的到来，不仅仅是带来了丰富的奢侈品品牌，它对于西安的意义更多的是拔高了西安老城区商圈的消费环境标准。并且，就目前的规划来看，SKP二期项目将适应更多商场客户的细分化需求，这种潜移默化的影响力不容忽视。

最后，西安目前在明城墙以内不再新增居住用地，并且严格限制容积率。因为没有一定体量的常住消费人群作基础托底，所以目前的老城区商圈无法承载1500万人口城市的中心商圈全部职能。

值得注意的是，除了主力高端商街业态外，西安SKP二期还配套有高端公寓产品，其中启动区和二期的高端公寓分别规划有133900㎡和180000㎡。

据粉巷财经对规划范围的实地查看，若SKP二期按规划拆迁修建，将能够大大改善老城区南门附近的环境，提升居民居住品质。

SKP所在的南门虽然作为西安的城芯，但区域内却一直鲜有真正高端的公寓产品，而SKP二期所规划的高端公寓则无疑将填补南门商圈这一短板，不仅能提升南门居民生活品质，也能为老城区商圈增加常住消费人群作基础托底。

未来，随着西安SKP二期的建成、一路之隔改造中的合生汇，以及刚刚落地对角相望的小雁塔太古里三大明星商场，西安老城区商圈的振兴还是指日可待的。

而对于南门一片SKP二期规划区域的拆迁，不少西安市民为即将拆掉的充满回忆的老建筑和老店而感到惋惜。而SKP二期能否在现代化的商业业态的基础上，保留老城区原本的市井特色呢？对此我们仍抱有期待的态度。