法拍房之法律风险+对策

从2017年开始，全国法拍房数量逐年大涨。特别是疫情开始，法拍房数量指数级上升，截至2021年底全国法拍房数量已经高达160万套。仅4年时间，法拍房数量增长了上百倍!阿里拍卖、京东拍卖、公拍网、人民法院诉讼资产网等其它平台综合统计，进入2022年法拍房数量继续暴增!杭州以5.16万套法拍房的数量登上了全国榜首。本文将对拍房之法律风险予以详解并提出相关对策。
一、何为法拍房?
法拍房是司法拍卖房产的简称，是指遭法院强制执行拍卖的房屋。因债务人不能清偿到期债务，经债权人申请后，由被法院强制执行，将业主名下的房屋通过平台等进行拍卖，最后以拍卖所得价款偿付债权人。
有人认为法拍房有法院把关，不存在法律风险，安全可靠。若真是如此，为何其起拍价及成交价通常会低于市场价呢?显然其中是隐藏着不少法律风险及隐患的的，若竞拍前不了解清楚，可能会因此遭受损失。
二、购买法拍房之流程。
在淘宝、京东两大电商网站上均设有专门的司法拍卖平台。若有看中的房源，在缴纳保证金后即可以参与竞拍。不过千万不要以为竞拍成功就万事大吉。事实上在完成了竞拍，付款等流程之后，此时房屋的所有权仍不为竞拍者所有。只有完成了过户手续后，房屋所有权才发生移转。不过在此之前，竞拍者还需要经历解封、解押、缴纳税款、等步骤才被允许过户。
法拍房大都是被法院查封以后才会进行拍卖的标的物。竞拍者在竞拍成功后要做的第一件事就是解除房产的查封。在与法院联系之后，带着竞拍成功的文件直接找到承办法官，要求解封房产。通常在缴纳完房屋全款之后，就可以去法院办理解封手续了。如果涉及多家法院查封的情况，还需要与法院做进一步沟通。
房屋抵押权一般归属银行或民间金融机构。由于债务逾期，抵押权人才向法院申请拍卖房屋，故才被法院查封。所以完成解封后，竞拍者还要前往不动产交易中心将房产抵押解除。若为拍卖法院在房屋所在辖区，解押手续相对简单。竞拍者只需要前往交易中心办理即可。若拍卖房屋不在房屋所在辖区内，则解押手续需委托给本地法院完成。待完成解封、解押手续后，竞拍者就可以凭执行裁定书、协助执行通知书、拍卖成交确认书等材料去缴纳税费了。
根据当地的税费政策，竞拍者一般需要缴纳契税，个人所得税等相关税费。待缴完相应税费之后，就可以前往交易中心完成过户。待上述流程全部走完之后，房屋的所有权才真正归竞拍人所有。
三、法拍房之法律风险。
1.如果法拍房带有有长期租约，存在无法获得房屋使用权的风险。
若法拍房附带了长期的租赁合同，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买者即使取得房屋所有权后，也无法对抗租客的租赁权。
对租赁合同真实、合同签订于案涉房屋抵押、查封前且承租人在抵押、查封前已依据租赁合同合法占有案涉房屋的，此时承租人的占有为有权占有，优先于房屋的所有权人。
2.房屋存在违法建筑，其法律后果由竞拍者承担。
由于法拍房属于现房现状拍卖。而竞拍者在通常情况下都无法前往卖房屋处实地考察(因房屋原权利人或房东一般都不配合看房)。因此，竞拍者在完成竞拍后可能会发现房屋存在违约建筑或者质量存在隐蔽的瑕疵。
因交易中心通常会要求竞拍者在过户前拆除违法建筑，涂销违建登记。若法拍房的实际占有人此时不配合拆除，则竞拍者可能面临无法过户的风险。而对于质量瑕疵，由于房屋原权利人和拍卖公司已经履行了瑕疵告知义务，竞拍者只能自己承担后果。
3.原业主给其他特定关系人设定的有居住权限。
比如有老年人、病人或未成年人长期在涉案房屋里居住生活。这些人通常为原权利人的亲属，享有实际的居住权利。竞拍者要想通过正常的途径，收回房产的占有使用权，存在执行风险。
4.不能正常解除抵押的风险。
抵押登记手续能否解除受限于抵押人与银行之间的抵押合同条款。若银行拒绝提前解除抵押合同，那竞拍者存在无法解押的风险。若抵押是因第三人之债务所设定，如债务人拒绝提前清偿则竞拍者仍无法解押。此外，若出现房屋原权利人与第三人联合抵押之情形，抵押权也可能出现无法注销之风险。
四、法拍房之风险防范对策。
1.未清场的法拍房，坚决不去碰。但凡未清场的法拍房，都有各种原因，比如家中有老弱病残盘踞并恶意阻挠等，这些是竞拍人所无法掌控的。虽然未清场的房屋可能价格更便宜，但风险极大，建议坚决不要去碰。

2.对于不是太抢手的法拍房，尽量在“三拍”时再出手。一般的司法拍卖程序，“流拍”一次后，下一次拍卖会打折降价;而在三次“流拍”后，法院会直接进行折价“变卖”，如果想“捡便宜”，这会是个时机。
3.投资“法拍房”，需要你有慧眼识珠能力，或者在竞拍前，能完整地查处该房产的抵押、债务和担保情况，对该房屋做到“知根知底”。