地产行业政策底在等待市场底 “第二增长曲线”或成房企发力点

红周刊 | 熊颖

提升C端消费的信心，能更好推动楼市回温。当下房地产正在从以开发为主的增量时代转向以服务和运营为主的存量时代。而以当前的存量和整体行业发展来看，房地产也会由一个制造业走向服务业。

今年以来，我国房地产提振政策不断加码。据中指研究院监测，2022年至今，全国已有超百城优化调整房地产政策200余次。易居研究院智库中心统计，截至5月19日，广州、深圳、天津等20个城市均出现了4.4%的房贷利率。

而且政策正由过往以集中在非热点城市、地方政策为主的第一阶段走向新的第二阶段，即从非热点城市扩散到热点城市、从其他政策到金融信贷政策的多方面发力。但一系列政策传导到基本面尚需时日，目前看作用不明显，有分析师指出，当前房地产已经处于政策底但市场底还需要等待。地产行业回暖需要后续政策再加码。

政策传导效应短期不明显

当下是政策底等待市场底

较多的政策的密集出台，充分体现了国家激活房地产市场、推动房地产市场良性循环的政策意图。

如受5月15日央行、银保监会发布的最新政策影响，不少城市对房贷利率大幅下调。其中，广州、重庆都从原来的主流利率5.2%降至4.4%，直接下降80个基点。这意味着，基于“100万贷款本金、30年等额本息方式”测算，月供金额将减少484元/月。

但《红周刊》从销售一线了解到，房贷利率下调等政策目前还未明显拉动购买意愿。一地产代理商创始人向《红周刊》表示，目前看传导效果不明显。在其看来，如果出台“降低购买门槛、认房不认贷”的政策，刺激效果会更明显。

购买意愿不高，从今年4月销售端的数据也可以看出。根据累计值折算后，商品房销售当月同比下降38.8%（前值下降17.7%）、住房销售当月同比下降42.4%（前值下降23.1%）；而从待售面积来看，4月商品房待售面积减少378万平方米，住宅待售面积减少339万平方米。

不只是销售端表现弱，中泰证券宏观分析师杨畅结合4月房地产市场数据分析表示，竣工端、施工端、开工端、拿地端的表现也都偏弱，整体信心仍然不足，当前房地产处于政策底。但由于当前房地产市场仍然处于降温阶段，例如70个大中城市新建商品住宅价格环比下降0.3%，连续3个月下降，二手住宅价格环比下降0.3%，连续8个月回落，出于买涨不买跌的心态，购房预期尚未得到扭转，市场底仍在等待中。

消费信心不足致楼市回温难

后续期待政策再持续加码

那么政策传导成效不明显的原因为何呢？某TOP10房企内部人士向《红周刊》表示，造成这一现象的根本原因还是C端消费者没信心，购房意愿不足。

这一点，从最近发布的社融数据上可以清楚感知。据央行初步统计，2022年4月社会融资规模增量为9102亿元，比上年同期少9468亿元。此外，居民贷款新增-2170亿元，同比多减7453亿元。其中，4月住房贷款减少605亿元，同比少增4022亿元。

景晖智库首席经济学家胡景晖向《红周刊》进一步解释说，之所以楼市政策成效有限，一方面在于大家对就业、收入、经济发展的信心和预期不足。对日常消费趋向谨慎，对大宗消费就会更加谨慎。一个是房地产、一个是汽车消费下滑都比较厉害。

“另一方面，虽然政策上因城施策，但总的来说，还是“挤牙膏”和“切香肠”的政策偏多，一线城市不动，二三四线城市的政策又更倾向于在量上面做调节，如提高购房补贴、降低购房税费、降低房贷利率等，没有做到比较大的质的变化。”胡景晖补充说。

胡景晖认为，要想加速房地产市场回暖，一要解决人们不敢买新房，对房屋烂尾的担心，开发商找到解决债务危机的路径，让市场重拾信心；二是要鼓励在购房政策上，出一些力度更大的重拳，如降低首付比例等。《红周刊》观测到，在降低首付比例方面，目前已有阜阳、银川等少数城市落地。

胡景晖还指出，在政策力度加大、疫情管控成效显现的前提下，楼市有望在今年年中迎来转折点。

而据中信建投研报，受疫情反复影响，各地稳楼市政策传导至基本面尚需时日，预计销售到三季度末才有可能转正。

民企融资通道修复

ABS产品有望成为民企融资主力

亿翰智库副总裁田晶告诉《红周刊》，在这一大环境下，尽快稳定就业相当关键。然后在企业端以树立标杆、以风险可控的方式推动融资，通过提振行业信心，进而提振投资。

在此之前，不同于少数国企、央企在融资渠道上相对畅通，而民营企业则陷入了发债较难的尴尬局面。不过5月16日市场消息称，碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，将在本周陆续发行人民币债券。而为了吸引投资人，创设机构还同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产商逐步恢复公开市场的融资功能。

在田晶看来，上述增信行为是必然的，如果这个阶段，民营企业不主动增信，那就只能“深巷酒香”了。而且增信融资，其实也是在向行业内的其他企业释放信号，当前阶段，民企并不是不能融资、不给融资。首先解决掉金融机构的疑虑，这一步很重要。

田晶认为，树立碧桂园、龙湖等民营企业标杆后，后续融资受益的民营企业范围还将持续扩大。值得一提的是，5月19日，据中国证券报报道，民营房企新城控股拟于近期在银行间市场发行一支中期票据，创设机构将同时发行CRMW为该期中票提供信用保护，从而为此次发行保驾护航。不难看出，示范房企扩容的落地速度之快。

田晶还分析表示，融资通道修复之后，有益于之后房企开工、拿地的小幅提升，不过具体的提升情况，还要看后续需求端的恢复情况如何。

值得一提的是，《红周刊》关注到，在已经公开的增信融资计划中，ABS产品的亮相频率较高。5月16日，深交所推出中证金融和中信证券联合创设的信用保护凭证，与“中信证券-联易融-信联1号2期供应链金融资产支持专项计划”（即，龙湖供应链ABS）配套成功完成簿记。此外，据财联社报道，碧桂园拟于今年6月发行供应链ABS产品，该产品也将启用信用保护工具。

一位不愿具名的地产金融研究分析师向《红周刊》分析表示，供应链ABS产品的债务人是房企，原始债权人是供应商，发行供应链ABS有助于保护上游弱势群体，因为这类产品被投资人购买，就意味着上游供应链被房企所拖欠的款项更容易提前拿到，也就不用担心房企还不上钱了。

上述分析师还表示，虽然房地产支持降杠杆，但房地产的相关产业链也不能倒，所以供应链ABS产品会得到相应支持，ABS成为民营房企融资渠道主力的可能性也会较大。

从制造业走向服务业

房企“第二增长曲线”有望发力

不难看出，虽然房地产政策持续放松，但房地产市场复苏仍需一段传导时间。

胡景晖认为，此前行业一直在“喊口号”，但直到近期，业内才真正意识到，房地产正在从以开发为主的增量时代转向以服务和运营为主的存量时代。而以当前的存量和整体行业发展来看，房地产也会由一个制造业走向服务业。

在这一大背景下，物业、商业、长租、代建等以服务和运营为主的“第二增长曲线”，越来越受到房企重视。

其中，物业板块，是房企发展较早、也更趋成熟的“第二增长曲线”。今年以来，龙湖、万科先后分拆旗下物业板块并在港递交招股书。胡景晖认为，这是今年房企发展第二增长曲线的两大标志性事件，其预计，万物云和龙湖智创将在今年夏天登陆港股。而这一动作的达成，也将标志着内房企中规模较大房企旗下物业板块对接资本市场的告一段落。

此外，更有多房企明确指出“第二增长曲线”对公司的重要程度。如，万科董事会主席郁亮在2021年业绩会上指出，万科的经营服务类业务表现很好，快速发展，2021年度，公司经营服务类业务的收入总和超过了400亿元。营运净收入率势头也很好，逐步形成新的利润蓄水池。

旭辉控股也曾公开表示，未来公司收入将有50％来自住宅开发，30％来自租金收入，另外20％来自其他业务。

绿城中国立下的2025战略目标也指出，公司要在2025年实现6400亿元的合同额目标，其中，包括房产代建轻资产板块目标1500亿元。

可以看出，在地产板块存量市场难以拓展，叠加毛利率不断下滑的大环境下，“第二增长曲线”有望成为缓解房企业绩下行的一大利器。不过胡景晖同时表示，第二增长曲线的发展、变现仍然需要一定时间。

（本文已刊发于5月21日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖建议。）