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海口楼市松绑!限购、限价、限售、首付比例等政策放宽(附解读)

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今年以来,国家层面的大救市已经全面铺开,截至目前已有超80城发布相关政策;仅4月份就有超30个城市调整房地产政策。

而海南,这一堪称史上最严全域限购的地区,也开始绷不住了。5月15日晚,由其省会城市海口打头阵,四部门联合发布了一则《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,一夜惊雷,正式官宣“松绑”!

具体措施包括:放宽购房资格、降低二套房首付比例、打破一刀切限价红线,破除5年限售魔咒、降低监管预售资金比例、规范“在建未售”的商办类项目管理等多个方面。

海口此次新政力度非常大,非常给力!会对市场产生哪些影响?哪些才是真正值得关注和等待的政策呢?下面我们一起来看看。


官网截图示意

01

降低门槛

政策原文:

满足合理购房信贷需求。支持购买改善性住房,对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的,首付比例不低于50%。申请公积金贷款购买二手住房,属首次购房或已结清原有公积金贷款的,首付比例不低于30%。

划重点:

关于未结清的二套房信贷政策,海口先前于2017年5月10日印发规定:居民在本市购买第二套商品住宅,相应购房贷款未结清的,申请商业性个人贷款最低首付比例不低于70%。

与该市执行的原政策比,海口此次把未结清的二套房首付比例,从70%降低到了50%实则是降低了购房门槛,鼓励本地改善需求释放。同时这也是响应国家号召“生娃”政策下,海口在楼市政策层面上的支持体现。

再看下海南省现行规定,根据2017年4月14日印发的《关于限制购买多套商品住宅的通知》:居民家庭在其他市县(含海口)购买第二套住房,相应购房贷款未结清的,申请商业性个人贷款首付比例不低于50%。

换句话说,海口此次降低二套房首付比例,实际上是恢复执行省里的现行政策。

针对用公积金购买二手房的信贷政策,海口原先规定是:申请公积金贷款购买二手住房,无论是第一套房或第二套房,已结清原有公积金贷款的,最低首付为40%。

而此次新政,海口把使用公积金购买二手房的首付比例,从“40%”调整为“30%”!但前提是“属首次购房或已结清原有公积金贷款的”。

从这一政策层面看,此举是进一步降低在本地缴纳社保的居民家庭,购买二手房的门槛,也将进一步刺激二手房市场交易。

不难推测,下一步,海口改善类住房以及二手房的市场热度将有望上升。

这又意味着什么?

根据市场运行客观规律,如果二手房成交量上涨,对于市场而言,商品卖得越好,价格自然要跟着向上浮动。而二手房面临涨价,新房受带动也将跟着调整房价水平。

在新房定价层面上,海口此次也做了相应上的“放宽性”策略调整:完善商品住房销售价格备案政策。在有效管控房价过快上涨的前提下,结合各项目的区位、品质、小区配套、土地及建设成本等因素,科学合理确定各项目的销售价格备案,形成差别化的价格管控体制,促进市场健康平稳发展。

此举正式打破了海口先前“一刀切”的限价红线,让房价真正回归市场,形成差别化的价格管控体制,从根本上将会消除加收“指标费”等违法违规乱象。

通俗意义上理解就是,地段好、品质高的项目,备案价就能合理提高;地段偏远、配套差的小区,定价自然会低些。

02

增加需求

政策原文:

支持人才刚性住房需求。落户我省的引进人才购买住房,自落户之日享受本地居民同等待遇;未落户我省的人才,本人及家庭成员在我省无自有住房的,提供本人或家庭成员在我省累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明,可在我市购买1套住房。

划重点:

根据2021年9月18日海口发布的《关于调整我市购房政策和人才落户政策的通知》规定:

新落户海南的人才:须提供累计12个月的社保或个税缴纳记录方可在我市购买第1套住房,在第1套住房备案满36个月后,方可购买第2套住房。

未落户海南的人才:须提供累计24个月的社保或个税缴纳记录方可在我市购买1套住房。

然而,仅时隔8个月时间,海口”9.18“这轮收紧限购政策就被解禁了!

按“5.15”新政要求,落户海南的引进人才,购买海口住房,不再要求1年社保或个税。而且,自落户之日享受本地居民同等待遇,即可在海南拥有2套住房。

同时,未落户海南人才购房的社保/个税要求年限,也从“累计24个月”缩短为“累计12个月”。

综上,海口此轮“救市”措施,除了降低门槛,还体现在“增加需求”上,即释放先前被限购政策抑制的一部分人才市场需求。

由此可见,未来海口楼市将迎来“人才的春天”。

那么,在海南,哪类人才能算得上是人才?

按《海南省人民政府关于印发〈海南省引进人才落户实施办法〉的通知》(琼府[2017]66号)有关规定执行。人才落户的条件为:

大专及以上学历40周岁以下(其中985、211院校的本科及以上学历为55周岁以下);

中级专业技术及以上技术职称、技师及以上职业资格的人才40周岁以下;

先就业再落户。

03

加大供给

政策原文:

改善商品住房市场供应。对2017年4月14日至9月20日购买的商品住房(以购房合同备案时间为准,下同),取得不动产证后可转让;2017年9月20日后购买的商品住房,购房合同备案满5年并取得不动产证后可转让。

划重点:

海口此乃破除“5年限售”魔咒之举。

按2017年4月14日海南省住建厅印发规定:居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅,须取得不动产证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅,须取得不动产证满3年后方可转让。

后于2017年9月20日海南又印发新规:将居民家庭或企事业单位、社会组织新购买的住房限制转让年限暂统一提高到5年执行。

也就是说,此前在海南买房要转让的,须得取得不动产证满5年;而现在,在海口,拿证即可转让!

这无疑会进一步加大二手房市场供给,也能更好地缓解海口当前“房荒”问题。

因此,各位在海口,恐慌性购房大可不必!

04

房价何去何从

相信看到最后,大家最想问的问题应该是:海南房价会大涨吗?

摆理论:

1、宽松的房地产信贷政策,会提高了居民买房支付能力,随即能有效启动了居民住房消费,放大了市场需求,支撑了房价的攀升。

海口此轮新政,就涉及了“降低二套房首付比例”以及“降低公积金买二手房首付比例”,这应该算得上是宽松的房地产信贷政策吧?

与此同时,海口放宽人才购房资格,加大市场需求层面。买家多了,自然就有了支撑房价上涨的原动力。

更为关键的是,海口还打破“一刀切”新房限价红线,让房价回归市场。如此一来,只要买房人看好海口这座城市、看好海南自贸港发展,那么就会对当地楼市有较高的预期。

看到这里,你觉得房价会涨么?别着急给答案。往下看!

2、“商品房”中的商品二字,表明房子也遵循着商品的规律——供需关系影响房价。

根据新政,海口破除了“5年限售”魔咒,允许拿证方可转让。这无疑会加大当地二手房市场供给。同时,在公积金层面,也降低二手房贷款首付比例,门槛一降低,就会出现交易活跃的现象。

如此一来,随着海口存量房增多,新房备案价若进一步调高你说,购房者是会选择风险小、位置相对优越的二手房,还是选择新开发的区域、价格还上涨的新房呢?

欢迎各位在下方留言区积极交流,分享你的观点。

最后附上通知全文,以供各位参考:

海口市住房和城乡建设局 海口市发展和改革委员会 海口市自然资源和规划局 海口市金融管理局

关于促进房地产市场平稳健康发展的通知

各区人民政府、市政府直属各单位、各有关单位:

为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,支持引进人才和本地居民的刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,因城施策促进我市房地产市场良性循环和平稳健康发展,现就相关事项通知如下:

一、支持人才刚性住房需求。落户我省的引进人才购买住房,自落户之日享受本地居民同等待遇;未落户我省的人才,本人及家庭成员在我省无自有住房的,提供本人或家庭成员在我省累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明,可在我市购买1套住房。

二、满足合理购房信贷需求。支持购买改善性住房,对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的,首付比例不低于50%。申请公积金贷款购买二手住房,属首次购房或已结清原有公积金贷款的,首付比例不低于30%。

三、改善商品住房市场供应。对2017年4月14日至9月20日购买的商品住房(以购房合同备案时间为准,下同),取得不动产证后可转让;2017年9月20日后购买的商品住房,购房合同备案满5年并取得不动产证后可转让。优化住宅用地出让条件,以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权的,竞买保证金不低于土地评估价的60%。

四、完善商品住房销售价格备案政策。在有效管控房价过快上涨的前提下,结合各项目的区位、品质、小区配套、土地及建设成本等因素,科学合理确定各项目的销售价格备案,形成差别化的价格管控体制,促进市场健康平稳发展。

五、优化商品房预售资金监管。设立商品房预售资金监管账户时合理确定监管额度,预售款应全部直接存入监管账户,首先满足监管资金额度。监管额度内的资金按照工程节点申请,经批准后专项用于支付项目工程建设费用。开发企业可凭商业银行出具的保函,抵扣同等额度的监管资金。监管额度外的资金可由房地产企业根据需要提取使用。优化支付节点,精细管理,细分工程进度,多节点及时支付,提高资金使用效率。对信用良好的企业,适度降低监管重点资金的比例,支持企业生产经营。

六、规范商业、办公类项目建设销售管理。2021年10月12日前取得规划许可证及施工许可证的商业、办公类“在建未售”项目,可按原批准的建筑设计方案及施工图继续建设、销售和办理不动产登记;2021年10月12日后取得规划许可证但未取得施工许可证的商业、办公类“已批未建”项目及未取得规划许可证、施工许可证的“未批未建”项目,严格按照琼自然资规〔2021〕12号文件有关规定执行。

本通知自公布之日起实施。本通知发布前有关政策规定与本通知不一致的,适用本通知。本通知由市住房和城乡建设局会同相关部门负责解释。

   

海口市住房和城乡建设局

海口市发展和改革委员会

海口市自然资源和规划局

海口市金融管理局

2022年5月13日

(此件主动公开)


图为海口城市鸟瞰实拍,来源:网易房产海南 摄

来源:网易房产海南

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