海口楼市松绑！限购、限价、限售、首付比例等政策放宽（附解读）

今年以来，国家层面的大救市已经全面铺开，截至目前已有超80城发布相关政策；仅4月份就有超30个城市调整房地产政策。

而海南，这一堪称史上最严全域限购的地区，也开始绷不住了。5月15日晚，由其省会城市海口打头阵，四部门联合发布了一则《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，一夜惊雷，正式官宣“松绑”！

具体措施包括：放宽购房资格、降低二套房首付比例、打破一刀切限价红线，破除5年限售魔咒、降低监管预售资金比例、规范“在建未售”的商办类项目管理等多个方面。

海口此次新政力度非常大，非常给力！会对市场产生哪些影响？哪些才是真正值得关注和等待的政策呢？下面我们一起来看看。

官网截图示意

01

降低门槛

政策原文：

满足合理购房信贷需求。支持购买改善性住房，对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的，首付比例不低于50%。申请公积金贷款购买二手住房，属首次购房或已结清原有公积金贷款的，首付比例不低于30%。

划重点：

关于未结清的二套房信贷政策，海口先前于2017年5月10日印发规定：居民在本市购买第二套商品住宅，相应购房贷款未结清的，申请商业性个人贷款最低首付比例不低于70%。

与该市执行的原政策比，海口此次把未结清的二套房首付比例，从70%降低到了50%，实则是降低了购房门槛，鼓励本地改善需求释放。同时这也是响应国家号召“生娃”政策下，海口在楼市政策层面上的支持体现。

再看下海南省现行规定，根据2017年4月14日印发的《关于限制购买多套商品住宅的通知》：居民家庭在其他市县（含海口）购买第二套住房，相应购房贷款未结清的，申请商业性个人贷款首付比例不低于50%。

换句话说，海口此次降低二套房首付比例，实际上是恢复执行省里的现行政策。

针对用公积金购买二手房的信贷政策，海口原先规定是：申请公积金贷款购买二手住房，无论是第一套房或第二套房，已结清原有公积金贷款的，最低首付为40%。

而此次新政，海口把使用公积金购买二手房的首付比例，从“40%”调整为“30%”！但前提是“属首次购房或已结清原有公积金贷款的”。

从这一政策层面看，此举是进一步降低在本地缴纳社保的居民家庭，购买二手房的门槛，也将进一步刺激二手房市场交易。

不难推测，下一步，海口改善类住房以及二手房的市场热度将有望上升。

那这又意味着什么？

根据市场运行客观规律，如果二手房成交量上涨，对于市场而言，商品卖得越好，价格自然要跟着向上浮动。而二手房面临涨价，新房受带动也将跟着调整房价水平。

在新房定价层面上，海口此次也做了相应上的“放宽性”策略调整：完善商品住房销售价格备案政策。在有效管控房价过快上涨的前提下，结合各项目的区位、品质、小区配套、土地及建设成本等因素，科学合理确定各项目的销售价格备案，形成差别化的价格管控体制，促进市场健康平稳发展。

此举正式打破了海口先前“一刀切”的限价红线，让房价真正回归市场，形成差别化的价格管控体制，从根本上将会消除加收“指标费”等违法违规乱象。

通俗意义上理解就是，地段好、品质高的项目，备案价就能合理提高；地段偏远、配套差的小区，定价自然会低些。

02

增加需求

政策原文：

支持人才刚性住房需求。落户我省的引进人才购买住房，自落户之日享受本地居民同等待遇；未落户我省的人才，本人及家庭成员在我省无自有住房的，提供本人或家庭成员在我省累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可在我市购买1套住房。

划重点：

根据2021年9月18日海口发布的《关于调整我市购房政策和人才落户政策的通知》规定：

新落户海南的人才：须提供累计12个月的社保或个税缴纳记录方可在我市购买第1套住房，在第1套住房备案满36个月后，方可购买第2套住房。

未落户海南的人才：须提供累计24个月的社保或个税缴纳记录方可在我市购买1套住房。

然而，仅时隔8个月时间，海口”9.18“这轮收紧限购政策就被解禁了！

按“5.15”新政要求，落户海南的引进人才，购买海口住房，不再要求1年社保或个税。而且，自落户之日享受本地居民同等待遇，即可在海南拥有2套住房。

同时，未落户海南人才购房的社保/个税要求年限，也从“累计24个月”缩短为“累计12个月”。

综上，海口此轮“救市”措施，除了降低门槛，还体现在“增加需求”上，即释放先前被限购政策抑制的一部分人才市场需求。

由此可见，未来海口楼市将迎来“人才的春天”。

那么，在海南，哪类人才能算得上是人才？

按《海南省人民政府关于印发〈海南省引进人才落户实施办法〉的通知》（琼府[2017]66号）有关规定执行。人才落户的条件为：

大专及以上学历40周岁以下（其中985、211院校的本科及以上学历为55周岁以下）；

中级专业技术及以上技术职称、技师及以上职业资格的人才40周岁以下；

先就业再落户。

03

加大供给

政策原文：

改善商品住房市场供应。对2017年4月14日至9月20日购买的商品住房（以购房合同备案时间为准，下同），取得不动产证后可转让；2017年9月20日后购买的商品住房，购房合同备案满5年并取得不动产证后可转让。

划重点：

海口此乃破除“5年限售”魔咒之举。

按2017年4月14日海南省住建厅印发规定：居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅，须取得不动产证满2年后方可转让；企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，须取得不动产证满3年后方可转让。

后于2017年9月20日海南又印发新规：将居民家庭或企事业单位、社会组织新购买的住房限制转让年限暂统一提高到5年执行。

也就是说，此前在海南买房要转让的，须得取得不动产证满5年；而现在，在海口，拿证即可转让！

这无疑会进一步加大二手房市场供给，也能更好地缓解海口当前“房荒”问题。

因此，各位在海口，恐慌性购房大可不必！

04

房价何去何从

相信看到最后，大家最想问的问题应该是：海南房价会大涨吗？

摆理论：

1、宽松的房地产信贷政策，会提高了居民买房支付能力，随即能有效启动了居民住房消费，放大了市场需求，支撑了房价的攀升。

海口此轮新政，就涉及了“降低二套房首付比例”以及“降低公积金买二手房首付比例”，这应该算得上是宽松的房地产信贷政策吧？

与此同时，海口放宽人才购房资格，加大市场需求层面。买家多了，自然就有了支撑房价上涨的原动力。

更为关键的是，海口还打破“一刀切”新房限价红线，让房价回归市场。如此一来，只要买房人看好海口这座城市、看好海南自贸港发展，那么就会对当地楼市有较高的预期。

看到这里，你觉得房价会涨么？别着急给答案。往下看！

2、“商品房”中的商品二字，表明房子也遵循着商品的规律——供需关系影响房价。

根据新政，海口破除了“5年限售”魔咒，允许拿证方可转让。这无疑会加大当地二手房市场供给。同时，在公积金层面，也降低二手房贷款首付比例，门槛一降低，就会出现交易活跃的现象。

如此一来，随着海口存量房增多，新房备案价若进一步调高，你说，购房者是会选择风险小、位置相对优越的二手房，还是选择新开发的区域、价格还上涨的新房呢？

欢迎各位在下方留言区积极交流，分享你的观点。

最后附上通知全文，以供各位参考：

海口市住房和城乡建设局 海口市发展和改革委员会 海口市自然资源和规划局 海口市金融管理局

关于促进房地产市场平稳健康发展的通知

各区人民政府、市政府直属各单位、各有关单位：

为贯彻落实“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持引进人才和本地居民的刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，因城施策促进我市房地产市场良性循环和平稳健康发展，现就相关事项通知如下：

一、支持人才刚性住房需求。落户我省的引进人才购买住房，自落户之日享受本地居民同等待遇；未落户我省的人才，本人及家庭成员在我省无自有住房的，提供本人或家庭成员在我省累计12个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明，可在我市购买1套住房。

二、满足合理购房信贷需求。支持购买改善性住房，对申请商业贷款购买第二套住房但未结清原有住房贷款的，首付比例不低于50%。申请公积金贷款购买二手住房，属首次购房或已结清原有公积金贷款的，首付比例不低于30%。

三、改善商品住房市场供应。对2017年4月14日至9月20日购买的商品住房（以购房合同备案时间为准，下同），取得不动产证后可转让；2017年9月20日后购买的商品住房，购房合同备案满5年并取得不动产证后可转让。优化住宅用地出让条件，以招标、拍卖或者挂牌方式出让国有建设用地使用权的，竞买保证金不低于土地评估价的60%。

四、完善商品住房销售价格备案政策。在有效管控房价过快上涨的前提下，结合各项目的区位、品质、小区配套、土地及建设成本等因素，科学合理确定各项目的销售价格备案，形成差别化的价格管控体制，促进市场健康平稳发展。

五、优化商品房预售资金监管。设立商品房预售资金监管账户时合理确定监管额度，预售款应全部直接存入监管账户，首先满足监管资金额度。监管额度内的资金按照工程节点申请，经批准后专项用于支付项目工程建设费用。开发企业可凭商业银行出具的保函，抵扣同等额度的监管资金。监管额度外的资金可由房地产企业根据需要提取使用。优化支付节点，精细管理，细分工程进度，多节点及时支付，提高资金使用效率。对信用良好的企业，适度降低监管重点资金的比例，支持企业生产经营。

六、规范商业、办公类项目建设销售管理。2021年10月12日前取得规划许可证及施工许可证的商业、办公类“在建未售”项目，可按原批准的建筑设计方案及施工图继续建设、销售和办理不动产登记；2021年10月12日后取得规划许可证但未取得施工许可证的商业、办公类“已批未建”项目及未取得规划许可证、施工许可证的“未批未建”项目，严格按照琼自然资规〔2021〕12号文件有关规定执行。

本通知自公布之日起实施。本通知发布前有关政策规定与本通知不一致的，适用本通知。本通知由市住房和城乡建设局会同相关部门负责解释。

海口市住房和城乡建设局

海口市发展和改革委员会

海口市自然资源和规划局

海口市金融管理局

2022年5月13日

（此件主动公开）

图为海口城市鸟瞰实拍，来源：网易房产海南 摄

来源：网易房产海南