多地出现“葱价房”？2021年，是买房“窗口期”吗？

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“高房价”是绝大多数国人都难以跨越的阻碍。一方面，当前的房价已经站在了绝对高位，买房对于很多人来说，是不可能实现的任务。中国房价行情网数据显示，截止到6月末，全国二手房均价“破万”的城市有81个。统计局数据也显示，截止到6月底，全国平均房价已经高达10485元/平。对于早买房、有多套房的人而言，房价上涨是天大的好事，因为这意味着财富又增值了，但是对于数以亿计的普通刚需来说，房价上涨却是难言之痛；另一方面，随着社会不断发展，房子也逐渐和教育、婚姻、养老、户籍等资源牢牢捆绑在一起了，面对不断上涨的房价，很多人明明已经力不从心，但又不得不拼命去“硬扛”。

格隆汇曾经公布了过去二十年房价涨跌图表显示，2017年之前的二十年，房价只有09年、13年稳中微跌了，但随后就被更大的涨幅覆盖了，其余年份房价都是上涨的。尤其是2008年之后的房地产“黄金十年”，部分城市房价年均涨幅甚至高达30%，名声响彻全球。不仅如此，国家统计局数据显示，过去二十年，我国的房地产投资总额翻了3倍多，即便是经济不景气的年份，房地产投资增速依然保持在10%以上。房地产一家独大，百业凋敝的景象绝非信口雌黄。

实干家曹德旺，早就看到了房地产一家独大，房价经年累月不停上涨的弊端，他在接受记者采访时直言，房价早就该降了。美日等发达经济体，已经用血的事实验证了，国家长盛不衰靠的是实体经济和高科技产业，靠房地产发展起来的繁荣都是昙花一现。当前我们要做的就是想方设法把楼市里的资金赶出来，引导进入科创、实体、小微企业等里面去，用资本推动技术变革，实体崛起，因为只有高科技才是最好用的武器。

事实上，国家层面也看到了国人在买房上的压力，以及房地产过快发展所带来的种种弊端。中国青年报发表评论文章，更直言痛斥了高房价的四大“危害”：1、读书变得无用；2、爱情变得功利；3、投机炒作不劳而获思想滋生蔓延；4、创新、拼搏精神正在遗失。所以，从2016年10月起，国家便喊出“房住不炒”口号，自此便开启了长达四年半之久的高压调控。从“房住不炒”到“遏制房价快速上涨”，再到“遏制房价上涨”，“不将房地产作为短期刺激经济发展的手段”，最后到“押注房价永远上涨会付出惨痛代价”……过去这几年，高层对于楼市的定调一次比一次严厉，侧面印证了国家调控楼市，维护房地产市场稳定的重大决心。

此情此景，我们也看到，一众专家学者都对楼市发表了“悲观”态度。有专家直言，房价已经达到巅峰，继续押注房价上涨，或损失惨重。尤其是人口流失严重的城市，房地产已经毫无投资价值；也有专家认为，投资房地产不需要智商的时代基本结束了，所有城市上涨的历史基本结束。未来投资房产需要谨慎，不要把过去靠运气挣来的钱都赔进去。尤其是投资严重过剩的三四线城市，是火中取栗；更有地产大佬直言不讳表态，调控威力不可小觑，短期很难退出。这意味着未来开发商和投资者都要做好充足的应对准备。尤其是高杠杆、资金吃紧的人，很容易被“拖垮”。

谈论预测房价，自然不能不提互联网大佬马云。因为过去三年多，网络上一直传言着马云曾经在2017年11月份的一场活动上，公开发表观点预测：未来我国最便宜的就是今天困扰众人的房子，最昂贵的东西将是清新的空气、洁净水源和养老院的病床。他甚至形容，若干年后房价可能贱得像葱一样。马云“葱价房”的言论也就此出现。

不仅如此，在其它的活动上，马云确实也说过一些诸如“把房子当成必要的需求，不能当成炒作的工具。年轻人尤其要量力而行，把资源多用在发展自己上，不要一辈子困在房子里”的言论。那么近4年时间过去了，马云说的话到底有没有错，“葱价房”真的来了吗？

马云没说错，“葱价房”真出现了

首先，马云没说错。不管是今天，还是过去，其实“葱价房”一直都存在。不过，相较于大城市动辄三四万一平的“天价房”，最近几年很多城市房价“不涨反跌”，就显得更加明显了。换言之，如果把北上广深这样的城市作为参照物，那么一些平均房价只要两三千元/平的房子，真的可以称得上是“葱价房”；

其次，多地出现“葱价房”。7月14日，和讯网报道，继黑龙江鹤岗、辽宁阜新“白菜价房”后，双鸭山的部分二手房价格已经低至235元/平——总面积51平米的房子，售价仅1.2万元。这还是最近几个月略微上涨后的价格，去年7、8月份时，同样的一套房子售价仅为7000-8000元。这绝非危言耸听，记者亲自到实地去考察过。据当地人反映，如果诚心买，确实可以讲价，如果多套房子打包买，价格可能会更实惠。两套房子2万块钱，应该没有问题。

235元/平，一套50平的房子售价仅一万元出头，这房子妥妥的“葱价房”。这种价格，放眼在任何城市，大家都能轻轻松松买得起。尤其是对于那些中高收入群体来说，简直和到菜市场买葱无异。

不过值得一提的是，出现在双鸭山市场上的“葱价房”并非普遍现象。记者调查发现，这些售价极低的“葱价房”均为远离市中心的传统矿区“棚户区改造”性质的小区，而且均为顶层楼房。这些片区有一个最大的特点就是偏远，人烟稀少，交通落后，基础设施也非常不完善。

再者，虽然并不是一座城市的所有房产都已经沦为“葱价房”，但当前时期，全国却不乏这样的案例。根据中国房价行情网站公布的数据显示，全国平均房价低于5000元/平的城市有62个（只监测了318个城市）。而且，从过去一年房价走势来看，这62个城市中有58个房价是下跌的，其中不少城市，房价跌幅在5%以上。尤其是崇左、七台河等城市，跌幅甚至超过了13%。

2021年，到底该不该买房？2021年是买房“窗口期”吗？

根据国家统计局公布的“收缩型”城市，全国至少有80个城市的房产可以定义为“葱价房”，因为这些城市的房价总体不高，一套房子总价不过二十万元，这连最底层的普通购房者也能接受。更何况还可以通过银行贷款购房。这么算下来，一套房子只需要准备五六万元即可。

“葱价房”真的来了，有人觉得购房“窗口期”也跟着来了，于是进场“抄底”，希望以最低的价格来撬动未来房产的大幅升值。这么打算真的对吗？答案是否定的。对于“收缩型”城市出现的“葱价房”，

2021年该不该买房有结论了：不管是投资还是居住，都不建议买。

尤其是外地人，更不能以价格低为理由去购买，然后坐等升值。原因很简单，对于这些收缩型城市，房价如此之低，主要还是因为资源枯竭了，产业本身也收缩了，人口都在外流，所以房子也就很便宜了。换言之，这些“葱价房”都是市场调节后的结果——连本地人都看不上，因为缺乏配套居住不便，投资更是极有可能“竹篮子打水一场空”。

总结来说，对于出现“葱价房”的城市，若非真的有居住需求，我们是不建议购买的。更谈不上购房“窗口期”的出现。说得再直白点，有购买“葱价房”的钱，还不如老老实实存在银行安稳。一方面，自己不可能去住，房子的管理是个问题；另一方面，未来随着这些城市不断收缩，保不齐哪一天城市都会撤销，人口大量流失后，城市也就不得不沦为“空城”，房子也就成为了无人问津的“烫手山芋”。

当然，以上建议仅限于近几年越来越明显出现“葱价房”特征的收缩型城市。对于绝大多数一二三线城市，2021年该不该买房，是否意味着购房“窗口期”已经出现，我们认为还要因城而异。毕竟当前时期，在严调控重压下，城市的分化越来越明显了：四大一线城市、国家中心城市、绝大多数省会城市以及东南沿海经济发达的三四线城市，房价上涨压力仍然很大。对于买房自住的刚需来说，越等可能成本越高。换言之，有需求还是应该行动起来。事实上，从城镇化下半场看，城市群和都市圈才是国家重点发展的区域，是城市扩围、产业升级及经济二次发展的主要抓手。所以对于这些城市，当前调控高压，等于是国家用手在压制着不让房价上涨，所以当前时期可以说是千载难逢的购房“窗口期”。

此外，国家统计局数据显示，6月份，重点70城中有14个城市房价跌会了一年前：宜昌、常德、锦州、岳阳、吉林、贵阳、石家庄、哈尔滨、北海、太原、长春、安庆、南充、牡丹江。对于这些城市而言，真的有购房需求，现在是不错的入场时机。

不过，对于绝大多数远离中心城市、无区位优势、经济发展缓慢、人口常年流失的3-8线城市，我们建议大家还是再等等，现在并不是购房“窗口期”。尤其是投资性购房，应该立即停止。因为这些城市在过去这几年棚改拉动下，房价靠外力已经虚涨了很多，当前时期入场大概率是“高位接盘”。事实上，投资买房看重的是城市潜力、经济潜能和人口增量，而不是房价的高低，房价低的城市并不意味着投资价值高，相反可能意味着高风险。

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