开发商破产后,购房人已付全款但未交钥匙未过户的房子,是否属于破产财产?[云亭破产纠纷实务55] |法客帝国

商品房买卖属特定物买卖，购房人支付全款后，即使该商品房未过户，也不属于破产财产

编者按

本文摘选自作者即将在中国法制出版社出版的新书《破产纠纷裁判规则解读——司法实践、诉讼实战与典型案例详解》。我们结合最新法律、法规和监管政策，结合多年研究成果形成的实务著作。本书囊括了实务中因破产清算、破产重整、执行转破产等与破产程序相关的争议和诉讼中产生的各类纠纷和几乎所有重要法律问题。结合我们办理的大量破产相关业务和纠纷的实践经验，精心筛选出常见多发的，以案例为导向对各种业务场景下可能存在的裁判规则、主要问题、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，以期对业界同仁有所裨益。

阅读提示

对于购房人来讲，最倒霉的事，莫过于交完全款后，还没拿到钥匙办好房产证，开发商却破产了。这个时候，这套已交了全款的房子，到底是属于购房人的，还是开发商的，购房人还有权利要求继续交房吗？本文将借助三则案例简要分析。

裁判要旨

在商品房买卖合同的法律关系中，购房者选定一套房屋后，该房屋对于购房者而言就是特定物。而在特定物买卖中，虽尚未转移占有，但购房人已完全支付对价的商品房不属于破产财产。

案情简介

一、2012年12月6日，东来公司、沃凯宏签订六套《商品房买卖合同》，约定沃凯宏向东来公司购买东来国际大厦六套商品房；

二、《商品房买卖合同》约定，东来公司应当在2013年12月30日前将商品房交付沃凯宏使用并将土地、房屋权属证书交付给沃凯宏，沃凯宏自行办理商品房转移登记。《商品房买卖合同》已向房地产管理中心登记备案，沃凯宏已付清全部购房款。

三、2013年12月18日，东来公司以其不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由向法院申请进行重整，并获受理。

四、2014年9月19日，因东来公司管理人未按期提出重整计划草案，法院终止东来公司的重整程序，并宣告东来公司破产。该案进入破产清算阶段，管理人着手进行破产财产的清理确认和处置准备工作，拟定破产财产分配方案。

五、2015年7月7日，沃凯宏以其为全款购房人，所购商品房不应列为破产财产为由提起诉讼，要求继续履行《商品房买卖合同》，交付商品房。而东来公司则认为，涉案房产不属于破产财产。

六、本案经镇海区人民法院一审、宁波中院二审，最终判定涉案房屋不属于破产财产。

裁判要点

已支付全款的房子不属于破产财产，购房人有权要求继续交房。根据《最高人民法院关于审理破产企业案件若干问题的规定》第七十一条的规定：“下列财产不属于破产财产：……（五）特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物。” 商品房买卖属于特定物买卖，涉案商品房虽未办理产权证，但沃凯宏已支付全部购房款，应不属于东来公司的破产财产。《破产法》第十八条只规定了管理人对于双方均未履行完毕的合同有权决定是否继续履行。而对于一方履行完毕而另一方没有履行完毕的合同，管理人无权作出选择。购房人已经履行完毕全部的合同义务，即付款义务。管理人没有进行另行处理的权利，即没有权利将这些特定物作为破产财产。

实务经验总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

对于购房人来讲，在其已经交付全款后（包括通过按揭交付房款的购房人），即使开发商破产重整，其也有权要求开发商继续履行交房的义务。

对于管理人来讲，其也必须认识到即使房屋还没有交付或过户，已支付全款的购房人，均有权要求债务人继续履行交付房屋的合同义务。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》

第七十一条 下列财产不属于破产财产： （一）债务人基于仓储、保管、加工承揽、委托交易、代销、借用、寄存、租赁等法律关系占有、使用的他人财产； （二）抵押物、留置物、出质物，但权利人放弃优先受偿权的或者优先偿付被担保债权剩余的部分除外； （三）担保物灭失后产生的保险金、补偿金、赔偿金等代位物； （四）依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外； （五）特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物； （六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产； （七）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产； （八）所有权专属于国家且不得转让的财产； （九）破产企业工会所有的财产。

《最高人民法院关于适用《中华人民共和国企业破产法》若干问题的规定（二）》

第二条 下列财产不应认定为债务人财产: （一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产； （二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产； （三）所有权专属于国家且不得转让的财产； （四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。

法院判决

以下为法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

本院认为：《若干规定》第七十一条的内容目前仍具有法律效力。该条与破产法司法解释（二）第二条并不相抵触，该条第（五）项与第（六）项亦不冲突。原审判决适用《若干规定》，并无不当。本案东来公司与沃凯宏之间成立商品房买卖合同关系。在商品房买卖合同的法律关系中，购房者选定一套房屋后，该房屋对于购房者而言就是特定物。本案沃凯宏作为购房者已选定房屋，并全额支付价款，涉案房屋应为特定物。根据《若干规定》第七十一条第（五）项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。故涉案商品房应不属于东来公司的破产财产。

案件来源

宁波市中级人民法院，沃凯宏与宁波东来日盛置业有限公司与破产有关的纠纷二审民事判决书[（2016）浙02民终63号]

商品房买卖属特定物买卖，购房人支付全款后，即使该商品房未过户，也不属于破产财产。

案例1：宁波市中级人民法院，宁波台达紧固件有限公司与宁波东来日盛置业有限公司与破产有关的纠纷二审民事判决书[（2016）浙02民终69号]认为，《若干规定》第七十一条的内容目前仍具有法律效力。该条与破产法司法解释（二）第二条并不相抵触，该条第（五）项与第（六）项亦不冲突。原审判决适用《若干规定》，并无不当。本案东来公司与台达公司之间成立商品房买卖合同关系。在商品房买卖合同的法律关系中，购房者选定一套房屋后，该房屋对于购房者而言就是特定物。本案台达公司作为购房者已选定房屋，并全额支付价款，涉案房屋应为特定物。根据《若干规定》第七十一条第（五）项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。故涉案商品房应不属于东来公司的破产财产。

案例2：宁波市中级人民法院，宁波市镇海区深蓝文具制造有限公司与宁波东来日盛置业有限公司与破产有关的纠纷二审民事判决书[（2016）浙02民终73号]认为，《若干规定》第七十一条的内容目前仍具有法律效力。该条与破产法司法解释（二）第二条并不相抵触，该条第（五）项与第（六）项亦不冲突。原审判决适用《若干规定》，并无不当。本案东来公司与深蓝公司之间成立商品房买卖合同关系。在商品房买卖合同的法律关系中，购房者选定一套房屋后，该房屋对于购房者而言就是特定物。本案深蓝公司作为购房者已选定房屋，并全额支付价款，涉案房屋应为特定物。根据《若干规定》第七十一条第（五）项规定，特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物不属于破产财产。故涉案商品房应不属于东来公司的破产财产。

主编简介

重大疑难复杂案件研究中心

欢迎就文章所讨论的法律问题与我们联系

深度探讨或咨询个案问题

电话：010-59449968；

手机：18501328341（李舒律师）

18601900636（唐青林律师）

地址：北京市朝阳区建国路126号瑞赛大厦16/17/18层

（来访请提前预约，否则恐无时间安排接待）

云亭法律实务书系

我们推出的系列文章经过精雕细琢、修订完善后，陆续集结在中国法制出版社出版，欢迎购买。有部分作者反映买到盗版书，还给我们微信发来盗版书的截屏。为此我们开辟作者直销渠道“法客帝国书店”，确保100%正版！