环城一哥西青区购房板块分析，满足刚需到改善的全方位需求

天津行政区域划分市内六区、环城四区和远郊五区加滨海新区，市内六区分为和平、河西、南开、河东、河北、红桥，环城四区分为：西青、津南、东丽、北辰。提到环城不得不说的就是西青区。

西青区是天津四个环城区之一。位于天津市西南部，东与红桥区、南开区、河西区、津南区毗邻，东南与滨海新区相连，南靠独流减河与静海区相望，西与武清区和河北省霸州市接壤，北依子牙河与北辰区为界。

西青区是环城四区发展最好的区，区位优势明显，整体南北长东西窄，覆盖差不多快一半的外环线，距离南开河西非常近，交通便利，承接了大量的河西、南开外溢客群，根据全国第七次人口普查数据，西青区常住人口1195124人，与2010年第六次人口普查数据相比，中心城区人口所占比重下降4.3%，环城四区人口比重提高8.6%，其中西青区人口增长最多，十年间增长51万人，而南开区十年间人口减少13万人左右，由此可见，由市区改善到环城购房的人群不在少数，将是一个趋势，这也与便利的交通和优质的产业密不可分。

一、西青区的交通优势

1、道路交通

要想富先修路这句话在西青区体现得淋漓尽致，西青区每个区域都有一条连接市区的交通主干线，而且在环城里道路交通最多的一个区。

中北镇的西青道和中北大道连接志成路与芥园道，可直达天津西站、北站、鼓楼、陆家嘴。

海泰的津静公路连接复康路，可到达南开大学、五大道。

精武镇的宾水西道延长线和津涞公路连接宾水西道与黑牛城道，可到达水上公园、奥体中心、天津大剧院博物馆、天津市政府。

大寺的津淄路、赛达路和津港公路连接卫津南路、友谊南路与解放南路，向北可到达奥体中心、水上公园、天塔、南开大学、鼓楼、梅江会展中心、天津博物馆、五大道，向南可到达天津滨海新区，是连接津城与滨城的重要通道。

赛达大道贯穿西青区南北方向，连接西青区主要的区域，使狭长的南北向出行更加方便。

西青区道路交通路网发达，连接市区多数热点区域，为市区上班通勤和改善住宅提供了便利性，这也是西青在环城比较热门的原因之一，当然，除了道路交通之外，西青的轨道交通也是非常不错的。

2、西青区轨道交通

西青区地铁线路主要依靠二号线、三号线和五号线，其中二号线在西青途经三站：芥园西道站、卞兴站、曹庄站，到达中北镇地区。五号线途经三站：昌凌路、中医一附院、李七庄南，轨道交通不得不提的就是地铁三号线和京沪高铁。

地铁三号线非常优势的地铁线路，路线途经天津南站、天津站、天津北站两个高铁站，一个火车站，是来往天津重要的轨道交通路线。同时地铁沿线华苑、水上公园、天塔、五大道、滨江道、环球金融中心等热点区域。后期规划延长线到在建中的京滨城际高铁站北辰站。

天津南站为京沪高速铁路的一个中间站，是天津铁路枢纽的重要组成部分，于2011年6月30日正式开通运营。到2013年12月28日地铁三号线也连通到天津南站，成为高铁加地铁双轨交通，半小时可到达北京，五小时到达天津，十五站到达天津站，吸引很多京漂落户客群在此购房。

二、西青区优质的产业

经市政府和国家发改委批准的3个省级开发区——西青经济技术开发区、华苑产业园区和中北工业园区；经天津市政府批准的3个示范工业园区——汽车工业园、学府工业园、赛达工业园。

西青经济技术开发区：位于大寺镇，打造成环渤海地区重要的电子信息产业基地。

华苑产业园区：形成集产业发展和科学研究、成果孵化、技术贸易、科技服务、人才交流、信息集散于一体的综合性区域。地理上属西青区，实际归滨海新区管辖。

中北工业园区：产业方向主要为汽配、花卉以及物流商贸等。

汽车工业园区：集中发展汽车及零部件产业。

学府工业园起步区：规划期内形成天津市西南部的高等教育区，打造成天津市知识经济发展的主要源头和重要基地。

赛达工业园区：规划期内成为先进制造业的主要区域。

西青区有良好的产业作为支撑，有产业提供就业，就业为民生之本，是人口导入的源动力。

三、西青区购房板块

1、中北镇板块：

中北镇是西青区发展最早且最成熟的板块，距离市区近，商业配套齐全永旺梦乐城、宜家等，地铁有二号线出行便利，吸引南开很多外溢客群来中北镇购房。不过目前均价相对较高，主要以本土改善为主。

在售项目：

万科翡翠嘉和：稳健企业万科前三甲，目前在售二三期高层洋房产品，户型84-164平米。优惠单价2万起，准现房和期房，全线精装交房，南运河畔，打造日式园林，物业口碑很好。缺点:距高铁稍近，价位不低，洋房单价能到3万。

中北祥云：中粮大悦城开发，目前剩余洋房产品133、137平米，总价320万起。毛坯现房，挑高比较高。缺点：产权少了些，问题不大。

禧瑞郦城：龙湖和首创联合开发。在售高层、洋房产品，低密社区准现房，今年七月份交房，户型98-141平米。均价2万起。缺点：距高铁近。

2、中北西板块

近两年刚发展区域，南运河畔，配套少，城市建面差，大车多，承接中北外溢客群，价位合适，比较中北目前价位下不来。往远处找房子不如近一点的中北西，

在售项目

悦景湾（宸景湾）：中骏正荣联合开发，正荣我就不说了，懂的都懂，纯洋房社区，目前现房和准现房都有。在售80-113平米洋房，均价1.5万左右。缺点：京福公路大车多，配套少。

春江悦茗：开发商龙湖，园林物业都非常不多，低密洋房社区，今年五月份交房的准现房项目，即将即买即住，缺点：单价1.5-1.7万，稍高。

江南城：杨柳青项目，南方开发商，听项目名字就有一种江南的气息。现房独栋、联排别墅独门独院，中式风格建筑。在售285-480平米。总价670-1500万。缺点：贵。

3、水西板块

近年新兴起的片区，堪比老梅江，打造高端低密豪宅，近南开，环水西公园生态景观资源，规划九年一贯制南开敬业学校，临近一中心医院新址，溢价较高。

在售项目

水西云庐：由绿城开发，打造中国顶级豪宅产品，云庐系为绿城高端产品系列，整体建筑中式风格，项目总共六大地块，四宗住宅地块，一宗商服，一宗教育地块，打造九年一贯制南开敬业学校，打造低密住宅，以洋房别墅产品为主，属于高端改善社区，明年年底交房，在售面积最小103平米，最大230平米别墅。总价325万起。缺点：溢价较高。

4、海泰科技园

地处西青区，实际行政属于滨海新区，高新产业园区，拥有大量的就业人群，有两块地，环内华苑科技园区和环外高新产业园区。城市建面强，不限购，想买几套就买几套，板块内住宅地块较少，配套有待完善，教育为枫叶国际学校略显单薄，但不缺就业，产业多，人口多，有发展。

在售项目

西华府：属于中北镇，距海泰比较近，近外环，由万科打造，翡翠系万科高端产品系列。实景准现房，全系精装，在售洋房116-150平米。总价290万起。

拾光年：由保利开发，央企开发商，军工产业，实力有保障，12年一贯制小外学校，分北地块和南地块两地块，北地块18-29号楼简装，其余毛坯，今年年底8月份交房，在售小高产品79-109平米，总价147万起。

誉景天地：由景瑞开发建设，定制精装交房，小高层产品，明年7月份交房，性价比很高，功能性小三居87平米，在售87-123平米，总价155万左右起。

金辉江山茗著：未开盘。

5、华苑西板块

临近南开，外环旁，距地铁三号线大学城站不远，南边就是西青大学城，北面天津最大的农贸市场-王顶堤市场。吸引大量南开改善客群。

在售项目

联发锦里：由国企联发打造，剩余洋房110和130平米。总价260万起。

6、宾水西板块

近两年非常火的板块，热度很高，临近地铁三号线高新区站，两站地到南开华苑，三站地到天津南站，兼具南开外溢和北漂落户，北侧海泰科技园高薪产业区提供大量就业需求和高薪人群，东边西青大学城，工业大学、师范大学、理工大学等高等学府环抱，文化氛围浓厚；引进九年一贯制天津外国语大学附属学校，在地铁、产业、学校、近市区加持下，宾水西想不火都难。

在售项目

翰悦府：由美的和旭辉联合开发建设，美的进入天津市场第一个项目，与旭辉联合开发保质保量，同时也是进入宾水西板块第一个项目，眼光独到，规划高层小高别墅产品，高层智能精装交房，小高、洋房毛坯交房，目前高层售罄，在售小高110平米，洋房115平米起，总价200万起。

缤纷里：由长城旗下爱情地产开发建设，高层、小高产品，地铁近，共分两期开发，一期23年3月份，二期24年10月份，均价17500元起。

和光尘樾：央企保利开发商，实力有保障，宾水西卖得很好，小高层产品，户型面积段选择性多，均价18500起

7、杨伍庄板块

该板块为万科量身打造，拿地价较高，开发周期长，距地铁近，配套自供，价位还可以。

翡翠大道：由万科开发建设，全国房企前三强，以独特眼光拿到杨伍庄大量地块，打造万科最高端系列翡翠系，最高卖到3万左右，如今市场“平稳”，实景园林实景示范区，呈现力较高，以高层、洋房产品为主，价位合适，单价17000起。活动期间赠精装。

8、南站板块

南站科技商务区，与地铁三号线接驳，北京通勤半小时，五小时到上海，十五站到天津站，在建奥特莱斯大型商业，呷脯呷脯总部，鹏瑞利健康城。配套逐步完善中。

在售项目

金悦府：由金融街开发建设，国企开发商，商业做得很厉害的开发商，准现房项目，南站对过，规划小高层产品，在售81、97等户型，均价1.75万起。

1872：由招商开发建设，央企开发商，实力有保障，现房项目，南站对过，在售高层，超大楼间距，97、118平米，均价1.9万左右。

津门正荣府：由正荣开发建设，开发商资金受到影响，卖到1.45万左右，刷新了南站价格底线，分一二期，二期云溪润宸，小高、洋房产品。

9、张家窝板块

最早由社会山开发建设大片土地，均价7000-8000左右，随着房地产的高速发展，和高铁、地铁双轨交通的辐射，如今配套成熟，学校、商业等一应俱全。

在售项目

方圆和皓玥：融侨和阳光城共同开发其一，属于尾盘阶段，在售洋房和叠拼产品，叠拼一楼带小院带地下室，109-150的洋房和叠拼户型，单价1.5万起。

雍锦府：中骏开发建设，南站洋房现房，即买即住，工抵房110平米，赠车位。

樾公馆：中交央企开发建设，南站洋房现房，一楼带小院，在售小高和洋房，送精装和车位。

天安珑园：西青区价位最便宜的项目，开发建设以大平米洋房和别墅为主，目前在售高层较少，100万西青起步区。

10、后梅江板块

地理位置优越，一脚河西一脚南开的地，最后为数不多的几块地，土地稀缺，奥体、天津政治文化中心、梅江三大板块黄金交汇处，各方面配套非常完善，自然环境优越，玩的就是稀缺、就是高端。

壹号院：被誉为亚洲十大豪宅之一，天津本土开发商融创开发，高端小区，精装交付，以小高层大平米为主，改善社区。均价3.9有惊喜。

天曜：由龙湖开发建设，园林景观造诣颇深，物业管理口碑偏强，属于稳健型房企，龙湖顶级天字系产品，高端改善社区，以大平层为主，均价4万左右。

初晴和平园：天津本土开发商格调开发建设，这两年相对比较低调，天津园林景观建设的天花板，对格调的认可度很高，在天津无人不知无人不晓，平园现房，初晴别墅，属于以洋房、别墅为主的高端改善社区。

11、精武镇板块

位于西青大学城周围，配套齐全，距离市区近，有地铁，规划好，近些年，吸引了很多开发商在这拿地，比如万科、碧桂园、金地等，都是大型房企，销量还比较稳定。

在售项目

酩悦：国企开发商金地开发建设，分好几期，酩悦为第六期，一直以来金地销量非常好，销冠级楼盘，以洋房别墅产品为主，属于小改善型低密别墅区。

融泰城：李七庄距离市区近，唯一在售项目，洋房现房，一楼带地下室带小院，顶楼带阁楼，这种产品在天津是相对稀缺，首付比例会高一些，首付六成，二套八成，均价2万左右。

12、梅江南

位于大寺镇，地段非常好，外环线近在咫尺，在建地铁七号线，外环线以内就是梅江会展中心，大型商业配套永旺梦乐城、山姆会员店环伺。

云筑:之前美的和正荣共同开发，正荣出事后，由美的全资收购，实力还是非常强的，全系精装交房，落地窗设计，以改善级洋房产品为主。

柳岸晓风：由绿城开发打造，物业服务遥遥领先，全系精装交付，唯一玻璃幕墙设计，以改善级洋房低密产品为主。

要说在环城四区购房买哪？西青区绝对是一个不错的选择，从100万刚需到1000万的高级改善盘都有，满足大部分人的购房需求，当然，在购房这块，从来没有是十全十美的地方，西青区教育的短板也正在改善，引进南开敬业学校、天津小外等优质教育资源，后期会更加完美。

好了，今天就聊到这里，下一期聊聊东丽区，有什么建议可以放在评论区或者私信我，随时回复，一位专注房产市场三十年的科普博主，每周不定期更新内容，码字不易，您的点赞是对我最大的支持，欢迎点赞收藏加关注，时刻更新更多的教育、落户、购房等小知识。