以案说法：小区配套幼儿园产权回收后原租赁合同是否应继续履行？

【案例索引】

案号：（2022）粤01民终727号

案件名称：上诉人广州市富域科技发展有限公司（以下简称富域公司)因与被上诉人广州市黄埔教师新村幼儿园（以下简称教师新村幼儿园）房屋租赁合同纠纷案

案件来源：中国裁判文书网（2022年4月12日）‍

【主要案情】

2012年3月1日，富域公司（甲方）与教师新村幼儿园（乙方）签订《富域尚品居幼儿园使用合同》，约定：甲方将其投资建设的富域尚品居配套幼儿园，门牌地址编号为广州市黄埔东路3689号，建筑面积为1127.61平方米（三层楼房）的房屋及户外空地整体提供给乙使用，使用期从2012年3月1日起计15年，双方并就使用费金额、支付方式及水电费承担等均进行了具体约定。

2019年7月8日，广州市人民政府办公厅下发穗府办函[2019]99号《广州市居住区配套教育设施历史遗留问题处理工作方案》，富域公司将富域尚品居幼儿园产权移交给了广州市黄埔区教育局。广州市黄埔区教育局同意按照《广州市居住区配套教育设施历史遗留问题处理工作方案》给予富域公司该配套教育设施的建设成本补偿，补偿方式为：非货币补偿，即由富域公司在一定年限内享有该配套幼儿园的办学权及场地使用权，富域公司在办学期内应支付给广州市黄埔区教育局的场地使用费与其应补偿给富域公司的建设成本相抵销；该配套教育设施给予富域公司无偿使用权期限为9年6个月，具体计算时间从2021年8月1日至2031年1月31日。办学期限届满之日起30个日历天内，富域公司应无条件按本协议规定，将配套教育设施的场地、设施移交给广州市黄埔区教育局。

2021年6月25日，富域公司向教师新村幼儿园发出《告知函》，声明原合同已自动解除，若教师新村幼儿园想继续使用该配套教育设施办学，则需要与富域公司达成新的合作条件，重新签订合同。否则，教师新村幼儿园需自行完成搬迁，并将该配套幼儿园移交给富域公司。2021年7月7日，富域公司委托律师再次向教师新村幼儿园发出《律师函》，再次重申上述要求，并要求教师新村幼儿园在2021年7月30日前完成搬迁工作。

2021年7月15日，教师新村幼儿园委托律师向富域公司发出《律师函》，认为双方签订的合同约定的使用期限未届满、合同已解除没有依据、合同解除条件尚未达成为由拒绝与富域公司达成新的协议，也拒绝搬迁。

2021年8月12日，富域公司向广州市黄埔区人民法院提起诉讼。‍

【主要争议焦点】

争议焦点是租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，租赁合同是否解除问题。‍

【裁判摘要】

一审法院（广州市黄埔区人民法院）：

“首先，双方签订的租赁合同及其补充协议，没有违反国家法律法规规定，是有效合同，双方应当严格履行。其次，双方均按合同约定履行各自权利义务，没有产生违约行为。再次，《富域尚品居幼儿园使用合同》第四条第9款虽然约定“如遇国家政策或者公共利益等原因本标的物被政府部门收回、征收、征用，本合同自行解除”，但本案并非国家政策或者公共利益等原因致涉案幼儿园被政府部门收回，而是广州市政府为解决历史遗留问题作出的对居住区配套教育设施的移交及产权归属的处理，用途未改变，仍作居住区配套教育设施，只是所有权发生变动。根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定， 富域公司将涉案幼儿园所有权移交给广州市黄埔区教育局，不影响富域公司与教师新村幼儿园之间签订的租赁合同及其补充协议的效力，双方应继续履行 。”

二审法院（广州市中级人民法院）：

“双方签订的《富域尚品居幼儿园使用合同》第四条第9款约定，在使用期间内，如遇国家政策或者公共利益等原因本标的物被政府部门收回、征收、征用，本合同自行解除，合同双方互不追究责任。但即便如富域公司所述其与相关教育部门签订了相关协议书，正如一审认定，系因广州市政府为解决历史遗留问题作出的对居住区配套教育设施的移交及产权归属的处理，用途未改变，仍作居住区配套教育设施，只是所有权发生变动。双方并未约定该情况符合上述合同约定的合同自行解除条件，从富域公司本案举证情况看，本案的情形也不符合上述合同约定的合同自行解除的情形。因此一审根据《中华人民共和国民法典》第七百二十五条“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，认定富域公司将涉案幼儿园所有权移交给广州市黄埔区教育局，不影响富域公司与教师新村幼儿园之间签订的租赁合同及补充协议的效力，双方应继续履行，有事实依据及法律依据，应予维持。”‍

【案例评析】

经过梳理本案的争议焦点不难看出，一审和二审法院对于裁判所要解决的法律问题，即，在租赁房屋的产权发生变化的情况下，原租赁合同是否应当继续履行？按照《民法典》第七百二十五条的规定，这个问题的结论并不难得出。但因本案例所涉及的租赁房屋为小区配套幼儿园，鉴于小区配套幼儿园的相关事项是学前教育行业的重要问题，因此，本案例的审理和裁判就很值得关注。

首先，笔者想探讨的是，本案中富域尚品居配套幼儿园的产权归属问题。

在本案中，富域公司作为富域尚品居配套幼儿园的投资建设方，将该配套园所租赁给了教师新村幼儿园用于开办民办幼儿园。这一模式是当时很多小区配套幼儿园投资建设方的惯常做法。需要注意的是，虽然本案中，一审和二审法院均认定，富域公司与教师新村幼儿园签订的《富域尚品居幼儿园使用合同》为有效合同，但是当时该配套幼儿园的产权情况却是权属不清的状态。

本案查明的事实显示，富域尚品居幼儿园取得了广州市规划局穗规函[2006]2260号批准文件开始投资建设，但按照当时的国有土地使用权出让合同对该幼儿园的移交及产权归属并没有进行约定，此后也一直未进行产权归属的确认。那么，为什么会出现这样权属不明的情形呢？按照2010年11月21日国务院发布的《国务院关于当前发展学前教育的若干意见》（国发【2010】41号）的规定：“ ……城镇小区配套幼儿园作为公共教育资源由当地政府统筹安排，举办公办幼儿园或委托办成普惠性民办幼儿园。……”据此可知，小区配套幼儿园被定性为公共教育资源，且应由当地政府统筹安排举办公办园或委托办成普惠性民办园，这也就意味着，小区配套幼儿园建成后，其资产权属存在几种可能，或属于当地政府，或属于投资建设方或小区业主。因此，本案中的富域尚品居幼儿园作为小区配套的教育设施，其产权归属在没有明确约定的情况下，既有可能归属于广州市黄埔区教育局，也有可能归属于富域公司或该小区全体业主。但因种种复杂原因，当时情况下，当地政府并未积极履行统筹管理职责，导致相当一部分的小区配套幼儿园的产权长期属于不确定状态，作为投资建设方也没能办理该配套幼儿园的产权证书，于是就自行出租、自谋收益。应该说，本案中所反映出的早期小区配套幼儿园产权不明及相关问题非常具有典型性。

2018年11月15日中共中央、国务院《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》发布之后，对于小区配套幼儿园的治理工作正式拉开序幕，直至今日依然在持续进行治理。正是在这样的背景下，广州市人民政府办公厅下发穗府办函[2019]99号《广州市居住区配套教育设施历史遗留问题处理工作方案》，也正是基于这个方案，才出现了本案中富域尚品居配套幼儿园的产权被移交给了广州市黄埔区教育局的情形，进而引发了《富域尚品居幼儿园使用合同》中富域公司与教师新村幼儿园的纠纷。

其次，笔者想探讨的是，本案中因小区配套幼儿园产权移交引发的原租赁合同继续履行的问题。

在本案中，一审和二审法院均是根据《民法典》第七百二十五条：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，认定《富域尚品居幼儿园使用合同》不因富域公司将涉案幼儿园所有权移交给广州市黄埔区教育局，而影响该合同的继续履行，因此，富域公司提出解除该合同的诉求并未得到支持。

一审和二审法院所引用的《民法典》第七百二十五条，就是通常我们所说的“买卖不破租赁”原则。需要注意的是，这里的“买卖不破租赁”意在表述租赁期间租赁物所有权发生变动不影响租赁合同的履行，并不是狭义的表述租赁物只有在因“买卖”行为导致的所有权变动时才“不破租赁”，而是包括买卖在内的赠与、继承等民事法律行为都会引起租赁物所有权的变动，当然也包括本案中因政府专项治理行为而发生的特殊情形下的所有权变动。

正如笔者在前述所分析的，本案中所反映出的早期小区配套幼儿园产权不明及相关问题非常具有典型性，同样，本案所呈现的因小区配套幼儿园治理中的产权移交而引发的租赁合同纠纷，也非常具有典型性。在小区配套幼儿园治理工作开始后，此类纠纷时有发生。在此类纠纷中，受影响最大的其实是实际运营该小区配套幼儿园的民办幼儿园。因此，本案一审和二审法院均认定应当继续履行《富域尚品居幼儿园使用合同》，这不仅是《民法典》第七百二十五条的应有之义，更会涉及教师新村幼儿园几百名师生妥善安置的社会稳定问题，于法于理，都不应支持富域公司的解除要求。

【相关依据】

《民法典》：

“第七百二十五条　【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”

《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发〔2019〕3号）：

“2.确保小区配套幼儿园如期移交。已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，未移交当地教育行政部门的应限期完成移交，对已挪作他用的要采取有效措施予以收回。有关部门要按规定对移交的幼儿园办理土地、园舍移交及资产登记手续。”‍

文源 | 丰乐法苑（2022-05-10）

作者 | 田丰乐，中国民办教育西湖论坛分享嘉宾，北京市中治律师事务所教育法律事务部主任，全国工商联民办教育出资者商会法律顾问，专注于民办教育领域的法律研究与实践。

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