广州地铁为何加速打造轨道交通TOD

　　一个星期前，广州地铁又双双拿地了！新竞的地块将采取TOD模式开发，收益反哺轨道交通建设和运营。什么是TOD？近年来广州地铁为何连续拿地？

南都记者梳理发现，广州地铁6年拿15块地，拿地后广州地铁采用了与房企合作开发，融入轨道交通、居住、商业配套、公共服务等多种业态功能，打造大型城市综合体。TOD模式已成为轨道建设重要投融资手段之一。

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　　竞得地块将采取TOD模式开发　收益反哺轨道交通建设和运营

　　5月5日，广州推出2022年第一批集中供地。广州地铁成功竞得海珠区石榴岗南侧台涌地块、海珠区赤沙车辆段地块、白云区广海路地块一（石井水泥厂西地块）、白云区东平地铁站综合开发地块，共4个地块，总用地面积37公顷、总计容建筑面积80万平方米。这些地块将采取TOD模式开发，收益反哺轨道交通建设和运营。

　　广州地铁表示，“十四五”期间将继续加快推进第三期城市轨道交通线路建设，重点兴建5条城际铁路、4条城际联路线。预计2025-2030年，广州地铁将建成超过1500公里的“地铁+城际”轨道交通网，打造广州中心至佛山、东莞城市中心30分钟，至中山、珠海、清远城市中心60分钟的湾区轨道经济生活通勤圈。

　　大规模线网建设，意味着需要大量资金。此轮拿下4个地块，广州地铁表示，将着力加快本批土地的建设入市及资金回笼，以物业开发的综合效益反哺轨道交通建设和运营，缓解政府轨道交通筹资压力，促进轨道交通可持续发展，推动大湾区经济高质量发展。

　　经初步估算，仅赤沙车辆段地块就可为轨道交通建设筹资逾百亿元，为轨道交通可持续发展提供资金保障。同时，广州地铁正在同步推进逾15条地铁、城际线路沿线土地的熟化工作，拟开发土地规模超500公顷。

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　　近几年广州地铁频繁拿地　TOD在建项目已达12个

　　广州地铁又又又拿地了。特别是近几年，广州地铁频繁拿地。

　　2017年，广州地铁分别以 63.83 亿元、131.55 亿元，摘得汉溪长隆地块和官湖车辆段上盖地块，完成 38？万平米的土地储备。其中，官湖车辆段上盖是广州首个城市轨道交通车辆段上盖开发项目，创下了2017年各区宅地出让总价的最高纪录，该地块的获得开创了广州市利用地铁车辆段上盖地块进行综合开发的先河

　　此后，在接下来几年时间，广州地铁每年连续拿地。

　　近年为何广州地铁迅猛拿地。答案就是，加速打造TOD。

　　2017年3月，《广州市轨道交通场站综合体建设及周边土地综合开发实施细则（试行）》，进一步明确了广州地铁物业开发通过土地高效集约利用，筹集轨道交通建设和运营补亏资金的投融资主体和运作机制。

　　为此，广州地铁开始进行了一系列有效探索，通过与线网有机协同，提升沿线土地价值，适时获取土地通过自行开发或合作开发及物业经营，实现地铁后续长期经营补亏和可持续发展。

　　此后几年，广州地铁着眼新时代地铁发展大局，积极应对大规模线网建设筹资压力，结合地铁线网规划，大力开展地铁沿线土地储备，不断拿地开始在TOD项目上集中发力。

　　目前，广州地铁在建的城市轨道交通TOD综合开发项目共12个。

　　包括合作开发的赤沙车辆段上盖综合开发项目、官湖车辆段上盖综合开发项目、陈头岗停车场上盖开发项目、萝岗车辆段上盖开发项目、镇龙车辆段上盖开发项目、水西停车场上盖开发项目、白云湖车辆段上盖开发项目、汉溪长隆站上盖场站综合体开发项目、槎头站场站综合体项目、棠溪枢纽综合开发项目。另外还有2个轨道沿线地块综合开发项目。

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　　“轨道上的大湾区”　让“TOD”站上新风口

　　“轨道上的大湾区”正在加速形成。近一两年来，无论是从国家还是广东层面，陆续出台了关于推动轨道上大湾区的加快发展政策。

　　随着轨道交通网线的逐步加密，沿线重要交通节点“TOD”迎来开发机遇大增。地铁口沿线不只是单一的公共交通空间，更是从地铁连接城市片区的门户和城市目的地。

　　TOD作为一种以公共交通为导向的区域开发模式，在促进城市发展融合的同时，也带动了产业的发展与提升，在“轨道上的大湾区”背景下，TOD站上房地产市场开发的新风口，成为了城市商业发展的新趋势。

　　大湾区几大城市中，广州在TOD开发建设方面走在了前列。目前，广州地铁在建、规划的TOD项目超15个，覆盖天河、白云、番禺等多个区。

　　此外，还有大家熟知的广州南站TOD项目地块，被香港新鸿基地产以70.82亿元成功摘得。根据最新规划，广州南站TOD项目作为广州南站商务区核心项目，在广州南站精心打造集商务办公、公共交通、青年创业于一体的最高端城市TOD项目，推动南站站体周边综合交通功能及城市功能优化升级。未来，这里高铁、城际、地铁汇聚，半小时通达广佛都市圈，1小时内连通大湾区，是大湾区轨道交通“黄金枢纽”。

　　作为大湾区的核心城市之一，深圳近年来也在大力发展TOD模式。备受关注的深圳西丽综合交通枢纽将于今年开工！工程投资估算总额为177亿元，打造中国TOD4.0版的高铁站城融合示范工程。

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　　挑战　“四网合一”要求TOD产品多元化发展

　　打造轨道上大湾区的大背景下，广州地铁打造TOD产业面临着什么样的机遇与挑战？

　　广州地铁表示，随着“四网融合”的高质量推进，推进干线铁路、城际铁路、市域(郊)铁路、城市轨道交通融合发展，特别是广州地铁接管珠三角城际，广州地铁须整合场站及周边土地资源已覆盖地铁、珠三角城际等。对于整体产业而言，除了现有地铁站点及车辆段上盖综合开发，铁路动车所上盖、城际铁路站点周边、市中心老铁路车站更新都将成为TOD综合开发的新机遇。其次，政府鼓励社会资本参与基础设施建设，带来新的产业投资机遇。当前，轨道交通正处于高强度建设的重要机遇期，随之而来的是巨大的建设和资金压力。

　　TOD综合开发作为轨道交通投融资重要手段，TOD作为目前社会资本参与的有效渠道之一，需要提高TOD综合开发可持续发展。

揭秘广州地铁TOD

TOD究竟是什么？

　　可能有些人第一时间想到的是，它离地铁站很近。很多时候，在拿地企业看到广州地铁的名字，基本也可以确定，这块地的交通优势很强——地铁上盖，枢纽综合体项目。

　　TOD（Transit Oriented Development），即以公共交通为导向的城市开发，是指规划一个居民或者商业区时，以公共交通站点为核心而进行紧凑开发、混合土地利用及适宜步行的规划设计方式。

　　TOD模式将商业、住宅、办公、公共建筑等设置在步行可达的公共交通站点范围内，使居民和员工方便选用公共交通方式，以促进城市发展的良性循环。

　　简单理解，以车站为圆心，TOD模式建设交通、居住、商务、公服综合体。

　　过去十余年，由广州地铁为主导的TOD本土化过程，经历了“单站”TOD1.0模式、发展至“站楼一体”TOD2.0模式，以及“站城一体”TOD3.0模式演进的历程，并正进行“站城产人文一体”TOD4.0模式的研究与探索。早在一号线规划中，广州地铁锚定缓解市中心交通问题、引导城市人口发展、优化产业布局、调节城市服务功能等重点目标，成功带动旧城改造、新区发展，线网沿线多个商圈逐步形成，实现轨道交通利用与片区发展有效循环，并将发挥轨道交通投资建设主体优势，推动轨道交通枢纽节点价值最大化，回馈城市发展与社区建设。在本轮集中供地中，广州地铁表示，实施公共交通引导城市开发模式（TOD，Transit-oriented Development），坚持土地利用、轨道交通与市民生活“三位一体”协同发展。本轮获取土地计划建设成集公共交通、居住、商务、公共服务等多元功能业态的场站综合体，助力区域站、城、产、人、文融合发展，提升市民交通及生活体验。

这样加速建设

　　随着当前超大城市及大城市土地资源的日益稀缺，TOD开发中有一种特殊的土地属性用地——车辆段上盖开发。值的关注的是，目前广州地铁在建的12个TOD项目，有超过三分之二就是在车辆段/停车场上盖综合开发的。

　　在经历过早期“单站式”一号线动漫新城的合作开发模式后，广州地铁TOD进入到站楼一体的模式，如八号线的万胜围地铁站上盖的万胜广场。不过这一阶段的TOD建设较为“青涩”。于广州地铁而言，全面开启TOD模式项目的建设“蜜月期”，是在2017年以后，也就是在广州地铁持续拿地，短短6年间“爆发式”地进行了多达10个车辆段/停车场上盖综合开发的，包括陈头岗、官湖等项目在内为代表。

　　何为车辆基地上盖？

　　车辆基地上盖综合开发，指利用轨道交通车辆基地建盖板及周边白地进行综合开发的项目，是目前国内实现TOD综合开发的主要项目类型。目前上海、北京、深圳、杭州等多个城市均有车辆基地上盖综合开发项目。

　　一般来说，地铁列车在完成每天的工作之后也会“打卡下班”，然后按照要求到达相应的车辆基地“休息”和“定期检查”，一般情况下地铁列车在运行结束后都会运行至地铁线路停车场或车辆段。其中车辆段就像大型综合超市，物资总库，负责车辆大架修、定修。

　　车辆基地分为车辆段和停车场，车辆基地是保障地铁正常运营的后勤基地，没有车辆基地，地铁日常运营将得不到最佳保障。

　　广州时速最快的地铁22号线陈头岗站就是一个车辆停车场，其配套的综合楼为一类高层民用建筑，建筑面积约2.6万平方米，高57.1米，其中地上十二层、地下一层，承担着未来公交首末站、地铁交通衔接空间、地铁维修运转楼等功能。1个广州地铁陈头岗停车场相当于25个400m足球场。

采写：南都记者 钟丽婷 实习生 罗靖瑜