几乎每套房子都有缺点，买房时最应该考虑哪2个要素？

世界上没有完人，当然，也没有十全十美的房子。

评价一套房子的价值，要看它的主流。

在过去，人们喜欢把居住空间视为房产最主要的使用价值，认为有个遮风避雨的地方就足矣。

但却往往忽略了，随着城市发展的分化，不同的房产所具有的禀赋、绑定的配套、资源等各方面的隐藏价值，也都产生了较大差异。

同时，无论是刚需，还是改善，或是投资需求，在作出要不要买一套房决策的时候，或多或少都会考虑房价的涨跌。

如果大家预期房价明年要涨30%，正常人即使不是刚需也大概率会购买，毕竟不赚白不赚。

但如果大家觉得房价明年要跌30%，那即使是刚需，也会继续观望一段时间，以便捡到更 大的便宜。

这种心态其实无可厚非，人性使然。

因此，我们认为，一套房子最值得关注的考虑因素，无外乎2点：

房子所绑定的配套资源（指向居住属性），以及未来的房价增值空间（指向资产属性）。

1、房产绑定的配套资源

配套资源，包括了学区、医院、商场、交通这些和生活需求密切相关的功能配置，其实用一个“地段”要素，就足以囊括。

往大了说，“地段”可以是城市级的，如果预算充足，有较大选择空间，那肯定是一线城市房产优于新一线，新一线优于二线，二线优于其他低线城市。

从微观来讲，城市内部的地段也分主城郊区、分老城新区、分核心居住商务功能区和郊区工业产业园板块等，不同的地段得到的赋能是不一样的。

地段不仅能够框选房产周边所配置的必备资源选项，让业主对这些资源的可及性、便捷性、通达性更高，同时，地段也决定了房产本身的含金量，这一点同时也指向了未来的增值空间。

当然，还有一些隐藏得更深的价值，比如户籍、社保、最低工资水平等，在含金量上，都是和城市的能级息息相关的。

从某种程度上来讲，购买一座城市的房产，更大程度上是相当于在购买这座城市的生存资格、享受城市资源、福利的入场券和门票。

而那些被视为适配居住空间的要素（如户型、朝向、面积等），或许也只是占到了房产价值中的一小部分权重。

比如，一套十八线的农村大别墅，含金量是远远不如一线城市一套“鸽子笼”的，因此，真正决定房产最核心价值的，还是房产所绑定的城市配套和资源。

2、未来的房价增值空间

房价未来的增值空间，取决于两个要素，一是入手时的价格基点，二是未来房价上涨的天花板。

只要入手价格足够低，未来上升空间大，那么哪怕郊区的远大新房源，在增值方面的表现，也可能远远超过主城拥有核心配套的高价房源。

增值空间是一个区间，是一个可变段，而不是一个节点。

特别是对于刚需购房者而言，更加不能无视价格要素，刚需买家的经济实力往往弱于专业的 投资性购房者，因此，他们对房价涨跌的敏感度更高，也就不足为奇了。

从我们的经验来看，几乎没有买了房的人不在乎房价涨跌的，那种“自住不怕跌、跌了还能住”的论调，不过是一种无奈和自我安慰、解嘲罢了。多数人买了房，都是一种“买前怕涨，买后怕跌”的心态。

如果说入手价格基点，是一个必须面对的现实，那么对未来房价增值空间天花板的判断和预测，就决定了增值空间的上限。

这里可以提供一些预测和判断的参考依据，比如：

①城区板块的定位（是高端居住商业区还是工业产业园？）；

②周边是否有足够的可拓展空间（附近地块如果能拍出“地王”，对已有的项目提振效应是立竿见影的）；

③未来城市、区域的人口增量规模（人口净流入的城市、区域板块更有增长动力）。

总之，跳出传统的地段、户型、面积、物业品牌这种平面层次的买房思维，把房产价值的本质内涵和未来增值空间，作为衡量买房的重要考量因素，能够实现更加动态、更加立体的判断逻辑，也更容易买到核心优势更强的房产。