实探！东城3旧改+1土储全“躺平”！地有了，房子呢？

“东城旧改这么多，都改到什么进度了？为什么现在还是没新房卖啊，城区客咋办啊？”

前两天，楼市君被粉丝的这个灵魂发问问倒了。

楼市君实地踩盘，发现主山、立新、温塘的三宗旧改、一宗土储，释放出来的宅地仍为0！

具体什么情况，继续往下看！

01

实探3社区4项目

大小地块竟纷纷“躺平”

楼市君趁着好天气，实探了东城四个项目：

主山旺盈三旧改造项目、立新旧锡边村旗峰名苑、立新九头村高田城南印象，以及温塘的中天伴山居。

直接上图，看看这几个项目的最新动态！

主山旺盈三旧改造项目：

地块已平整，配套学校将于11月竣工

旺盈旧改项目位于主山社区振兴路与桥山路交汇处。

早在2018年，《旺盈“三旧”改造单元前期研究报告》出炉，正式宣布开始改造。

2020年9月，旧改方案完成批后公示，由土地使用权人，即常登鞋业及建朋鞋材两家公司自行改造。

旺盈旧改单元投资备案信息

2021年1月，该项目进行了投资备案，总投资额达20亿元，项目起止年限为2022年3月1日至2024年11月1日。

上周五，楼市君在现场看到，地块内旧有厂房已拆除完毕，地块已经平整。

但当天现场没有施工人员与建筑器械在场，只有防尘网盖在裸露的土地上。

旺盈旧改地块 东莞楼市发布摄

根据此前规划，旺盈旧改项目将建设9栋住宅楼，1栋幼儿园。

地块占地面积约4万平，容积率为5.36，建筑面积达到21.44万平；建筑限高为150米，可建成约50层的超高层住宅项目。

该项目周边规划配套较为齐全，东面有规划中的12号线经过；住宅地块旁还规划有中小学用地。

旺盈纸厂旧改规划批后公示 来源：市自然资源局

而规划用地上的学校，就是东莞市外国语学校东城分校。

目前，学校地块已平整土地，部分地块已开挖基坑。

根据学校项目部外的工程概况牌显示，学校占地约4.9万平，将于今年11月1日竣工。

学校工程概况牌 东莞楼市发布摄

据了解，东莞市外国语学校东城分校将开设48个班（每班人数45人），预计招生2160人。

具体的招生范围及入学方式，则要等学校建成后才能确定。

立新旧锡边村旧改 巨基旗峰名苑：

旧村拆迁完毕，土地已平整

旗峰名苑位于立新社区长泰路与荔园路交汇处，目前土地已平整，同样是没有施工中的迹象，无施工人员及器械进场。

旗峰名苑地块 东莞楼市发布摄

据了解，旧锡边城市更新，是黄旗南片区旧改一期改造项目，自2018年开始开始改造，19年获政府批复。

2020年12月，旧锡边旧村旧厂集体自改地块“1+N”实施方案完成公示流程，具备落地建设的条件。

该项目同样是由土地使用权人自行改造，开发商为东莞本地房企巨基实业。

去年下半年，地块内部建筑清拆完毕，围挡也从铁皮板更换为带有巨基地产Logo及项目规划图的高大围挡，但暂未开工建设。

左右滑动，查看旗峰名苑效果图

立新九头村旧改 高田城南印象：

控规修改中，未动工

高田城南印象位于立新社区新源南路与宏伟三路交汇处，不远处就是豪宅项目鹏瑞天玥。

据了解，高田城南印象为立新九头村旧改，早在2020年5月宣布进行改造。

同年9月，立新街道按照磋商交易程序，确定高田地产为改造的合作企业。

10月，项目进行投资备案，总投资额为29亿，主要建设住宅、商业、办公楼、学校、物业管理用房、地下车库等，总建面32万平。

左右滑动，查看高田城南印象效果图

2021年初，该项目曾传出动工，并将开挖基坑，似乎正稳定推进。

但在21年5月，高田城南印象就被曝停工，至今仍未有复工迹象。

楼市君在踩盘当天发现，斜对面的鹏瑞天玥，施工声响都传到了高田城南印象这边，但高田地块内还是完全没动静，草高过人的状态。

高田城南印象 东莞楼市发布摄

据了解，高田城南印象停工，与东城南站规划调整有关。

今年1月5日，东莞市自然资源局公布了《关于东城区南片区控制性详细规划O街坊一般修改的批前公示》。

在该公示中，九头村被全部纳入东城区南片区控规范围。

高田城南印象，即九头村连片改造单元1，涉及莞惠城轨TOD管控范围，将结合东城南站规划进行整体开发。

九头村连片改造单元范围示意 图源：东莞大道

温塘中天伴山居：

外部已立起围挡，未动工

中天伴山居为中天的土储项目，面积约3.6万平。

该项目位于东城温塘社区狮龙路与环城东路交汇处，附近有万科幸福城、联华花园城、碧桂园苹果等小区。

中天伴山居 东莞楼市发布摄

早在去年年中，项目外已经立起围挡，似乎随时将开工。

但是到现在，中天半山居还是没动工：项目门口的保安室里无人值守，地块内甚至是“多支杂草出墙来”的状态。

中天伴山居 东莞楼市发布摄

四个项目，从北往南跨了大半个东城，却不约而同纷纷“躺平”，这是什么操作？

莫慌！进度看似缓慢，但其实胜利就在眼前。

一般来说，东莞的城市更新可大致划分为前期服务、实施主体及实施方案确认、供地实施、实质建设几个阶段。

旧改流程示意图 来源：东莞城更

而目前，旺盈、高田、巨基三宗旧改，都已经完成改造主体确认，并已进行投资备案。在成功报建，获得施工许可后便能动工。

中天的土储项目并非旧改，可能还需要经过变更土地性质等流程，具体动工时间仍待定。

说白了，地已经有了，有房子只是时间问题。

02

断供两年，东城仍值得等待

未来承接更多居住需求

东城旧改遍地开花，却似乎总是“雷声大雨点小”，能入市的不多。不过，东城仍然值得等待！

东城上一个入市的住宅项目，是万科皇马郦宫。

该项目于2020年3月开盘，当时均价约3.55万元/平。

同年8月，万科皇马郦宫加推最后一栋高层住宅，均价破4.1万元/平，120套房源开盘5分钟即被抢光（数据来源乐居）。

自万科皇马郦宫售罄后，东城基本进入了住宅断供的状态，近两年也仅有国贸盈台、御景湾8号两个豪宅项目入市。

新房持续供应紧缺，东城房价也一路走高。

根据住建局最新数据显示，今年3月，东城区新房网签均价为40642元/平，为全市价格第二高的镇街，仅次于南城。

东城作为东莞四大主城之一，有着成熟的产业及配套，培养了充足的购买需求及购买力。

但在近两年的时间里，东城购房者都没有足够的选择，不是外溢到石碣、茶山、厚街等泛城区镇上，就是继续拿着手里的弹药，一个等字。

所以，一旦新盘出现，仍将会引起市场热烈反应。

图片来源：市自然资源局

作为东莞的城市副中心，东城布局有多个生活单元及产业单元，未来仍将承接更多的居住需求：

东城北部的鳌峙塘、下桥等社区，将结合“三江六岸”规划开始三旧改造，目前已引入海德、怡丰等开发商作为前期服务商；

同时，约4.58平方公里黄旗南片区，将按照“产城融合、以城为主”的总体要求，被打造为高品质居住中心，核心区改造由万科操刀。

黄旗南片区内的上下手村、九头村、犬眠岭村等多个村，旧改全面开花，已引入世纪城、海德、鹏瑞等开发商。

黄旗南范围示意图 来源：市自然资源局

除了大量城市更新项目外，东城沿八一路也仍有大量商住地待出让。

这些地块被规划为中低价位、中小套型普通商品住房用地，可保障刚需群体住房需求，吸纳更多居住人口。

东城存量住宅用地项目 来源：市自然资源局

看下来，东城的光环，并不比南城逊色多少！

温塘、主山、立新社区的四宗旧改，相信也会在东城城市建设加速的影响下，更快蝶变！