实探12#地铁：年底开通在即，8个地铁盘怎么选？

2022年深圳迎来地铁线路“集中开通年”，12、14、6号线支线、16号线4条线路预计都在今年底开通。

其中大家密集关注的12号线，根据一线消息：各项验收、调试等工作都进展很快，全线已轨通，年底开通时间表基本上已确定。该条线路起自南山区左炮台站，自南向北穿越南山中心、宝中、福永、大空港及会展新城后，终至宝安区海上田园东站，全长约 40.6 km，全线采用地下敷设方式，共设站 33 座（其中换乘站 18 座）。

本次，@房地内参 为大家盘点深圳地铁12号线沿线新房。

1、左炮台站：深铁赤湾项目

左炮台站的项目是2021年深圳第三次集中出让宅地中，深铁集团竞得地块K103-0016，位于南山区招商街道兴海大道与赤湾路交汇处西北角，是地铁12号线左炮台站上盖物业，目前项目已经动工。

土地面积13.3万平㎡，总建面约39.7万平㎡，其中住宅约33.2万㎡。主要建设内容包括商品房、保障房、幼儿园、学校、文体中心、商业、社康、警务室、便民服务站等。

该项目距离蛇口港很近，居住氛围有待提升，而且兴海大道是通往港口的主要干道，大货车多，路况较为复杂。

价格：限价96100元/平方米。

2、四海站：晗山悦海

具体位置：蛇口南海大道与工业八路交汇处西北，楼下便是在建地铁12号线四海站，无缝接驳地铁。

项目进度：晗山悦海2019年开建，建设期已经三年，目前两栋高层公寓+办公产品已经入市，均价9.6万，面积段91-96平米，住宅产品也已经具备入市条件，但迟迟不入市。

踩盘感受：在南海大道与东滨隧道交汇处的路口就能看到晗山悦海其中两栋高层建筑，高层视野比较开阔。项目周边路网发达，但是紧邻南海大道，噪音污染还是不容忽视。

价格预测：公寓产品都已经接近9万，预计住宅入市价格不会低于10万。

3、花果山站：临海揽山二期

具体位置：蛇口沿山路西侧、工业五路西端，与在建12号线花果山站步行时间在15分钟以内，地铁交通利好有限。

项目进度：准现楼，去年曾经入市了70年产权公寓和住宅，商务公寓均价10.8万，住宅均价约11.4万，去化一般，目前来看开发商可能更想挤牙膏式卖。

踩盘感受：紧挨老牌豪宅半山海景兰溪谷，占了便宜，但周边欠缺大型商业。自驾出入依赖沿山路和工业五路，堵车风险较高。

4、花果山站：招商仕林臻邸

具体位置：招商路北侧，工业六路和 育才路东侧，招商仕林臻邸步行约十分钟内就可抵达在建12号线花果山站，十分钟路程内还有2号线水湾站，算得上是双地铁物业。

项目进度：该项目合同开工日期为2021年12月13日，合同竣工日期2023年年底，工程进展还是很快的，目前已经出地面，目前展示中心已开，预计近期入市。

踩盘感受：这个盘占地约1.8万平，总体量约6万平，体量偏小，周边老旧小区较多。不过对面就是育才中学，近邻四海公园，典型的学府+公园物业。

价格预测：综合周边二手房指导价，花果山指导价8.6万，招北小区7.7万，振兴小区7.5万，四海宜家7.8万，预计招商仕林臻邸入市价格10万左右。

5、同乐南站：尚璟公馆

具体位置：同乐地区前进一路北侧，楼下就是在建12号线同乐南站。

项目进度：目前两栋建筑已经出地面三十几层，总51层，已开盘，主打59-82㎡精装2-3房。

踩盘直观：项目北面紧邻已净化的河流，直线距离约600米就是中山公园，地铁通车后一站可达。但是，项目紧邻南山农批市场、南坪三期高架桥，要注意噪音影响。

价格：尚璟公馆已取证开盘，备案均价8.5万/㎡，推出441套精装刚需小户型住宅，面积59-82㎡最低总价约517万，首付3成即155万。

6、流塘站：河东骏濠园

具体位置：位于西乡街道河东社区，宝民二路以南、望达二路以东，宝丰路以西。直线距离在建12号线流塘约800米，步行时间需要17分钟左右，距离相对还是有点远。

项目进度：现场看到项目楼体封顶在即，展示中心已开放，预计今年先入市的是公寓。

踩盘感受：项目周边以城中村为主，建筑密度大，楼龄老，周边旧改项目不少，未来很长时间要忍受大规模施工带来的噪音以及交通出行困扰。

价格预测：项目周边待焕新，本身属于西乡，公寓主打刚需小户型。

7、臣田站：海峦坊

具体位置：海峦坊位于前进二路与宝田一路交叉口，紧挨着在建地铁12号线臣田站。

项目进度：目前已出地面十几层，现场工程牌显示2020年9月20日开工，竣工最新显示竣工日期为可以看出工程进度很慢，有消息说今年第三季度入市，但看进度可能要更晚，有可能等地铁开通了再开盘。

踩盘感受：项目位于老宝安，周边居住氛围较浓，直线距离约600米是缤纷时代广场，西直线距离是万荟城购物中心。但商业规模都不大，加上夹在凤凰天誉、中熙香缤山之间，视野景观较差。

价格预测：周边二手房价格约7万，地铁即将开通加持，预计7万+。

8、沙浦站（12号线延长线）：松风明月

具体位置：松岗街道沙江路与沙浦围工业大道交汇处，直线距离在建12号线沙浦站约700米，距离11号线松岗地铁站约430米，实打实的双地铁口、三线汇聚。

项目进度：松风明月去年卖了3栋416套，据悉今年第二期将入市，目前样板房已经开放，但至今尚未拿到预售证。

踩盘感受：该项目周边以城中村为主，紧邻九年一贯制的松岗实验学校，学校资源一般，与景观河一路之隔。虽周边有中海西岸华府、松河瑞园等商品房项目，但周边缺乏大型商业，要想等松风明月后续购物中心建起来，还遥遥无期。

价格：项目主力户型为73—135㎡二至四房，948套，如果按照去年第一批入市价格约5万/㎡，最低总价约365万，三成首付约109万。

综合来看，12号地铁沿线新盘以刚需为主，部分改善户型，最低首付100万起。

上述踩盘的8个项目，都是在12号地铁口沿线，地铁出行优势明显，但实话说每个楼盘多少也有各自不如意之处。最后提醒：今年准备上车或者改善的朋友们，建议优先住宅，还是要多去实地考察，结合自身及家庭、工作地再做最后决策。