对话茂名房协会长刘文霞：目前房价处于理性区间，无大幅下跌空间

疫情之下，房地产市场面临诸多困难，未来行业会走向何方，又会出现哪些发展趋势？站在新形势下，我们又该如何理性看待茂名房地产市场所面临的挑战和机遇？近日，茂名市房地产业行业协会会长刘文霞就当前市民与网友关注的房地产热点问题，接受记者采访。在采访中，针对目前楼市政策，市场形势以及房价走势，刘文霞会长都给出了自己的见解。

南方日报、南方+:从全国来说，当前房地产市场面临怎样的政策环境？

刘文霞:从国家到地方，支持合理住房需求，支持房地产业健康发展的政策取向十分明确。2021年12月7日，中央政治局召开会议分析研究2022年经济工作，明确指出:“要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

自去年以来，房地产信贷政策持续优化。而在“一城一策”的思路下，截至目前今年已有超过70个城市出台了各类稳楼市政策。受此影响，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。有专家预计，乐观情形下，二季度核心城市回暖，并带动重点区域三、四线城市完成筑底，年中实现全国企稳。

4月15日，国家统计局发布数据显示，2022年3月份，70个大中城市中，商品住宅销售价格环比下降城市个数减少，各线城市商品住宅销售价格环比趋稳，其中，3月一线城市新房价格环比涨幅缩小，二线城市继续持平，三线城市新房价格仍然下降，但降幅收窄。这体现出房价总体趋稳的局面。

南方日报、南方+:在推动房地产市场健康发展方面，目前茂名有什么利好？

刘文霞：茂名市委、市政府支持房地产业健康发展态度鲜明，措施有力。市委、市政府领导多次表示，茂名正处于大发展时期，企业要坚定信心与预期，抓住茂名振兴崛起机遇，尤其是共青河新城开发和茂名大道东规划出台的时机，加快发展步伐，为市场和民众提供更多优质产品。

在茂名市委、市政府的领导下，金融管理部门和各大银行对房地产业健康发展良性循环给予精准支持。3月16日，茂名市将个人住房公积金贷款最高额度上调5万元，还对高层次人才和购买装配式建筑项目商品房的公积金贷款实施贷款额度优惠政策。同时，茂名市正在研究出台调整房贷利率、降低首付比例等利好政策。

系列举措，既蕴含着政府支持民众实现安居梦想的民生情怀，又体现了政府推动商品房市场更好满足合理住房需求的政策导向，是利民生、稳市场、满足人民群众对美好生活向往的善政之举。

南方日报、南方+:政府与政策的支持很重要，但新形势下也考验着企业的应对能力。你对房地产企业有什么建议吗？

刘文霞:支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，对房地产业提出了更高要求。目前茂名房地产市场需求总体上从“住得下”向“住得好”转变，改善型需求成为新刚需。

房地产业要因势而变，转型升级，探索新的发展模式，由单一依靠土地溢价赢利的粗放型开发转变为以高品质产品和优良服务取胜的精细化发展，从优化小区规划设计、调整产品结构入手，提升房地产开发定位，更好满足市民对住房的新需求。房地产业发展要服务于“北优、中联、南拓、东进”的城市发展战略，在拉大城市框架、提升城市品质中打造更多发展亮点，走出功能复合、聚集开发、提升土地利用效率的新路径。要针对购房者对生态、教育、文化等方面的需求，开发健康宜居新产品。

南方日报、南方+:你认为茂名房地产业的前景如何？

刘文霞:我认为茂名房地产业依然具有广阔的发展前景，至少还有5至10年的稳定增长期。

首先，城市的发展来自产业。目前茂名市实施产业强市战略，做大做强四大平台，加速发展六大优势产业，烷烃资源综合利用、氢能基地、乙烯提质改造等重大项目加快推进，项目带来人流，对优质住房的需要呈增长态势。

其次，城镇化加速拉动住房需求。根据省政府批复的《2011年至2035年茂名城市总体规划》，茂名定位为粤西综合性枢纽城市，中心城区常住人口将从目前的100万人增加至200万人。茂名市还加快县域城镇化补短板，强弱项，建设4个县域副中心，推动了县域城镇化发展。

第三，回乡置业带来更多住房需求。目前在城区与县域商品房销售中，回乡置业者约占二至三成，成为房地产业重要支撑之一。此外，2026年茂名市将举办十七届省运会，坐落于中组团的奥体中心已启动建设，多个高标准住宅项目陆续铺开，成为城市高质量发展的新支点。经过扩容提质和创文创卫，城市生态良好，环境优美，配套齐全，不仅为市民提供了公共服务日臻完善的生活条件，也为房地产业发展打下坚实基础。

南方日报、南方+:房地产市场的稳定包括房价的走势是许多市民关心的问题，能否谈下你的看法。

刘文霞:国家对房地产市场的要求是“三稳”，即稳地价、稳房价、稳预期。由于政府调控政策到位、部门监管有力，茂名房价近年来一直理性稳定，没有出现过热炒作的突出问题。

据茂名房协对多个楼盘的调查显示，目前购房者九成以上使用公积金，为本市户籍人口购买，交楼一年内自住率达八成以上。全市商品房库存也较为合理，去化周期在10个月左右，供需关系处于大致平衡状态。

按我对市场的观察与分析，目前茂名房价处于一个理性、合理区间，没有大幅下跌的空间。从一季度市场研判来看，由于受疫情等多种因素影响，商品房销售量下降但房价保持稳定，呈现量缩价稳态势。按照价值规律，任何一个行业只有投入与产出取得平衡，才能实现良性循环。由于土地、税费等刚性成本加上钢材、水泥、沙石等原材料的大幅上升，房地产业的成本决定利润空间十分有限，“割肉出血”只能是短期行为，最终会损害行业与消费者利益。

同时，为了保护置业者合法权益，监管部门要求房价的涨跌必须在备案价的15%区间浮动，否则不予网签与提取预售金。因此，期望或等待房价崩盘或大跌是不现实的，目前房价已处于近几年低谷并且企稳。在多种利好叠加刺激下，房价或在酝酿反弹，目前也许是置业的难得机遇。当然，这只供大家参考。

南方日报、南方+:置业是一个家庭的大事，你能给置业者提供些建议吗？

刘文霞:置业应保持理性，防范风险，尤其是不能为蝇头小利失去理性，落入一些“掮客”的陷阱，导致不必要的损失。去年，广东省住建厅发布了13条商品房交易风险提示，要求各房企在销售现场醒目位置张贴公示。这13条提示简明扼要，消费者在购房前可以充分了解一下。只要按照提示去做，就可以保障各方合法权益，避免纠纷。

█链接

广东省住建厅发布的13条商品房交易风险提示

一、房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自销售商品房，并向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的即是风险。

二、房地产开发企业提供的商品房预售资金监管银行和监管账户与商品房预售许可证公示信息不一致的即是风险。

三、房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户的即是风险。

四、房地产开发企业以高于备案价格销售商品房的即是风险。

五、房地产开发企业只签订线下商品房买卖合同且不及时网签备案的即是风险。

六、房地产开发企业以一次性付款、团购费、定金抵购房款等名义明显低于市场价格销售商品房的即是风险。

七、购房者与未办理房地产经纪机构备案或未获委托的房地产中介机构签订购房协议、合同、认购书，或交付定金、意向金、诚意金的即是风险。

八、房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。

九、拟购商品房涉及抵押、司法查封等他项权利的即是风险。

十、房地产开发企业的广告宣传、销售或中介人员的口头承诺与商品房买卖合同内容或商品房实际情况不符的即是风险。

十一、房地产开发企业或中介机构协助购房人提供虚假证明材料骗取购房资格或者规避限售政策的即是风险。

十二、购房者违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款的即是风险。

房地产开发企业与购房者签订除商品房买卖合同外，同时签订装修等“双合同”的即是风险。

【南方日报、南方+见习记者】邓建青

【作者】 邓建青

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端