上海7大滨江区域商业大盘点，未来重点商圈趋势解析！

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划重点

透过7大滨江区域内商业，看上海未来重点商圈趋势。

来源 | 赢商网（ID：winshang）

作者 | 和贺文

头图来源 | 视觉中国

图片来源| 赢商大数据-城市商业地图

上海滨江区域或将迎来新的商业格局。

今年3月底，上海南滩城市建设发展有限公司联合上海滨和城市建设发展有限公司，以底价135.0388亿元竞得黄浦区滨江地块。该地块与绿地外滩中心相邻，是董家渡大区域的最后一个商办地块。其成功出让，意味着南外滩商圈的进一步壮大。

黄浦滨江只是一个缩影。近年来，上海滨江区域的商业地块出让与新开项目越来越多，如：B站、美团于杨浦滨江拿下商办地块；黄浦滨江、徐汇滨江相继迎来绿地潮方、AI PLAZA西岸凤巢的亮相……滨江区域俨然成就了新的商业热土。

政策利好，某种程度上也为区域内商业项目提供了“大施拳脚”的机会。在《上海市商业空间布局专项规划（2021-2035年）》草案中，杨浦滨江、徐汇滨江、北外滩、前滩等滨江区域的商圈均位列于未来上海计划新增的市级商业中心范围内。

这些区域的商业发展现状究竟怎样，有哪些潜力可供挖掘？赢商网将透过南外滩、北外滩、杨浦滨江、徐汇滨江、前滩、世博等重点区域内的商圈及商业现状，探究其独特之处。

南外滩：

“新面孔”不断，与滨江岸线相连

南外滩商圈位于黄浦滨江地块，与外滩附近的南京东路商圈、豫园商圈相距不远。

赢商大数据显示，南外滩为新兴的区域商圈，商圈面积64.8万㎡，工作日去重客流为71915人，节假日去重客流51417人。目前，商圈内唯一亮相的购物中心为绿地外滩中心商业一期——绿地·外滩潮方。

绿地外滩中心商业部分总面积约17万平方米，一期商业“绿地·外滩潮方”与外滩岸线仅“一路之隔”，项目于2021年9月30日亮相，定位为“海派文化中心——外滩高端生活方式和夜生活聚集地”。

滨江金融板块的规划升级，助推了绿地·外滩潮方的亮相。据悉，项目还将架起空中廊桥连通黄浦滨江，成为外滩唯一一座与滨江岸线空中相连的商业体。

相邻地块，上海南滩城建联合滨和城建拿下的地块商业部分，与之相互补充。根据该地块的出让须知，商业业态以商务配套类商业为主，如生活方式类业态、餐饮、零售等，并以引进中高端品牌为主。

北外滩：

高强度开发，各地大佬抢地进场

从略显低调到高强度开发，天际线不断被刷新，与陆家嘴隔江相望的北外滩，在商业能级方面得以明显提升。

赢商大数据显示，地铁12号线提篮桥站、国际客运中心站均在北外滩商圈范围内。其中，国际客运中心站与白玉兰广场购物中心LG1层无缝相连，地铁12号线提篮桥站周边则汇聚了北外滩来福士广场、上实中心、白金湾广场、J·LIFE金茂时尚生活中心等项目。该商圈同样为新兴商圈，工作日去重客流为347306人，节假日去重客流为283451人。

2021年，北外滩来福士亮相，以众多首店、还原弄堂场景的主题街区，书写着摩登时尚与复古情怀，为虹口商业增添新活力。

临近的北外滩89、90、91街坊地块，被上实发展（联合其他企业）先后拿下，规划建设浦西第一高楼。今年2月，华贸35.53亿元夺得北外滩59街坊，以奢侈品零售服务、高端商务配套为主的功能业态规划，彰显了北外滩市级商业中心的地位，同时将整个北外滩商圈推向更高的阶梯。

陆家嘴滨江：

活力金融中心，增量、存量“齐头并进”

地处上海中部、浦东中西部，与外滩隔江而望的陆家嘴滨江，地位与外滩不相上下，区域内的商业密度更是位居上海商圈前列。

赢商大数据显示，小陆家嘴-张杨路商圈为陆家嘴区域的核心商圈，商圈范围涵盖陆家嘴、东昌路、世纪大道三站地铁，其中已开业购物中心数量高达16个，涵盖ifc商场、正大广场、陆家嘴中心L+mall、世纪汇广场、第一八佰伴、尚悦湾、九六广场、华润时代广场、滨江世茂52+等知名项目，其竞争之激烈，可见一斑。

紧挨滨江地带的陆家嘴滨江金融城，原址为上海船厂，可追溯至1862年英商开设的祥生船厂。2005年，中信泰富与中船置业达成合作共同开发该项目，历经10多年开发，将其打造成一座综合商业、住宅、艺术、酒店、办公的活力金融中心。GALA MALL尚悦湾广场和船厂1862均为该金融中心的商业部分，随处可见过往的船厂元素。新开商业与存量改造，共同托起了该商圈的繁盛。

杨浦滨江：

工业蝶变高地，三大互联网企业雄踞

有着“百年工业”文化底蕴的杨浦滨江，集聚了中国第一家发电厂、第一家煤气厂、第一家水厂、第一家纺织厂等工业厂房。随着城市更新进程，众多工业厂房变身为城市秀场或者国际时尚中心、创意产业园，以打造“滨江国际创新带，后工业未来水岸”。

其中，由国棉十七厂改造成的国际时尚中心，紧邻黄浦江北岸，新建了多功能秀场、创意办公、精品仓、酒店式公寓、餐饮娱乐及游船码头等功能区，成为一大旅游景点。

与之对应的杨浦滨江商圈，为成熟的区域商圈。赢商大数据显示，该商圈面积421.9万㎡，商圈内已开业购物中心有宝龙·旭辉广场、七巧国、百联滨江购物中心、上海时代城市奥特莱斯。

互联网企业竞相抢滩拿地，为杨浦滨江带来新的机遇。2020-2021年，美团、B站、字节跳动先后斥资在杨浦滨江拿地，且均设有商业部分。据悉，美团拿下的地块中约有6.5万方自持商业，将积极引入首店和旗舰店，推进滨江商业的建设。

徐汇滨江：

科技与艺术“齐飞”，打造活力水岸商业

“科创绣带”、艺术殿堂、产业高地……徐汇滨江尤其是西岸板块有着多重耀眼标签。在上海2035总体规划中，将西岸定位为中央活动区核心承载段，目标建成世界级滨水开放空间。

赢商大数据显示，徐汇滨江区域涵盖了两大商圈，分别是徐汇滨江商圈、云锦路商圈。其中，徐汇滨江商圈为成熟的区域型商圈，拥有徐汇正大乐城、徐汇绿地缤纷城、保利时光里三个相对成熟的商业项目；云锦路商圈为新兴商圈，商圈内已开业购物中心分别是上海东航云锦天地、上海徐汇绿地滨江CLUB、AI PLAZA西岸凤巢。

2021年，上海西岸首个活力水岸旗舰商业AI PLAZA西岸凤巢开业，重新定义了商业与艺术、自然、科技的融合，激活整个滨江的城市活力。未来，徐汇滨江区域内还将迎来龙华会、西岸传媒港、阳光滨江天地的亮相，进一步完善区域生活，带来更多想象空间。

前滩：

陆家嘴2.0升级版本，商业大有可为

在《上海2035规划》中，前滩被列为城市高等级的中央活动区之一，是陆家嘴2.0升级版本。内地市场第三个太古里——前滩太古里的到来，加速了这一目标进程。

赢商大数据显示，前滩商圈为新兴的区域商圈，以商务办公人群为主，工作日去重客流远高于节假日去重客流。商圈内的购物中心主要包括前滩太古里、晶耀前滩、前滩31、上海29-03地块。

2021年，内地第三个太古里——前滩太古里迎来开业，其重奢云集的品牌组合，打破了上海“浦西恒隆广场、浦东IFC商场”高奢商场格局。距离前滩太古里不远处，港信德集团与上海陆家嘴集团在浦东前滩开发的商业文化综合体项目“前滩31”已经开工，预计2023年4月开业。其商业部分“前滩31乐荟”将打造成为国内首个文娱MALL。

此外，世贸中心和前滩东方广场的底层配置了沿街商业，前滩四方城规划的有写字楼配套商业，前滩太古里东侧则是2幅大型商住办项目，皆处于建设中。未来，前滩国际商务区规划的可开发项目全面建成后，商业部分更是大有可为。

后滩：

世博溢出效应，超大体量商业“坐阵”

上海后滩一般指上海世博后滩湿地公园，为上海世博园的核心绿地景观之一。2010年上海世博会举办，将上海这座城市推向了世界，同时带动了区域的商业发展进程。

世博会结束后，世博园区最大的单体项目世博轴，被改建为超广域型购物中心——上海世博源，并通过“水”元素巧妙地将整体打造成“二街五区”，成为两站地铁站的上盖商业，于2014年正式开业。

赢商大数据显示，世博商圈为成熟的区域商圈，工作日去重客流与节假日去重客流均超过40万。目前，商圈内的唯一大型购物中心仍是世博源。周边的中华艺术宫、梅赛德斯-奔驰文化中心、世博公园，丰富了商圈的客群需求，也使得这座总建筑面积达33万方的商业体，不断根据市场需求进行业态优化调整。

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