“睡城”与“商圈”只差一座天街的距离

/地金君说/

“九衢风景尽争新，独占天门近紫宸。宝马竞随朝暮客，香车争碾古今尘”，唐代诗人秦韬玉在《天街》一诗中，对于城市繁华的一番描述，将大唐中轴的盛景完整地呈现在世人眼前。

如今，诗词《天街》中所描述的盛景，可能也是龙湖集团旗下商场——天街,给城市带来的想象。

一座购物中心能给一个片区，甚至一座城市带来多么巨大的改变？

这件事，龙湖已经做出了最好的实践。

2000年，龙湖集团董事长吴亚军拿下了重庆观音桥一片烂尾项目，这位如今世界500强的掌舵人，当年为了这个商业项目甚至——

“每天在门口数客流”

这个于2003年开业的商场，就是如今重庆核心的观音桥商圈必逛的龙湖重庆北城天街。

“一个被称为每平方米都能挤出钱的购物中心”

2012年，龙湖重庆时代天街开业，经历10年蝶变，如今已成为总面积120万平方米、商场面积达60万平方米的亚洲超级购物中心，助力重庆大坪形成了城市又一个百亿级商圈。

随着天街扩张的脚步，这些向新的改变在很多城市和区域不断上演。

彼时，龙湖天街也在北京种下了一颗名叫“长楹天街”的种子，如今，这颗种子成为了足以改变北京商业格局的大树。

01.从商场荒漠到商业绿洲

时光倒回到2010年，长楹天街诞生时并不被看好，几乎所有人都说这个商业难做，非核心商圈、无商业氛围，地块狭长等等，但龙湖扛下了非议，着眼更远的未来。

几年后，一连串机遇和红利降临到朝阳区东部：地铁轨交延伸、人口持续聚集、北京向东发展的趋势。在2013年和2014年的北京市政府工作报告中，通州作为城市副中心建设的不断被强调，未来副中心的人口聚集和消费势能都将快速提升。而作为朝阳和通州的链接，常营地区的潜力不容小觑。

2014年，长楹天街开业，单日客流21万人次、销售额4400万元，带活了整个常营地块的消费。长楹天街开业10天后，地铁6号线二期（草房站至潞城站）随即开通，常营片区实现了20分钟可到三环，7站就能达到CBD国贸。

而长楹天街作为大体量TOD项目，吸引了越来越多的人选择在常营安家。

随着人口的增多，通勤的便捷，生活配套的丰富舒适，常营板块的房价也得到了提升。到2014年底长楹天街开业后，根据安居客数据，2015年常营板块房价基本上在3.3-3.8万元/㎡，从2016年开始，房价走势就有了明显的提升，直至2020年，常营房价均在53000元/㎡左右。

从城市的角度看，一座优秀的商业综合体，很多时候承载着“商业基础设施”的角色，能够带动消费、解决就业、满足生活。

长楹天街正是这样的“商业基础设施”，又恰好与城市所倡导的“15分钟公共服务圈”产生了交互效应。

长楹天街的落地，让常营区域从“东五环边上的睡城”转变为辐射朝阳、通州两大新老城区、主副中心间的枢纽商圈。

如今这个商圈正在逐渐外溢，开始向城市级购物中心进阶，辐射范围进一步向10公里外的客群扩张，渗透至亦庄、孙河、通州等地。

02.“常逛常新”的天街

天街究竟好不好，消费者最有发言权。

2022年元旦假期是长楹天街的7周年店庆，天街客流达到38.7万人次，销售突破5477万元，刷新了当年销售和客流双峰值。

作为多次霸榜北京购物中心客流榜NO.1的长楹天街，每年千万级别的客流量，吸引消费者来逛的理由是“常逛常新”。

长楹天街所在地朝阳区常营版块，曾是高品质商业的荒漠区，但随着天街的到来，以及后续金融、娱乐、传媒业的兴起，生活工作在这片区域的人开始有机会对格调餐饮、品质零售、高端美妆、娱乐体验等展现出强盛的需求。

天街敏锐的挖掘到了这群走在潮流前端消费者——

对品牌“新鲜感”和“高端品质”等的多方位诉求。

长楹天街依此入手， 持续引进ins风潮牌ADLV等10余家首店以及Melandcafé北京首店、泡泡玛特特别形象店等。引领区域消费习惯的重要一步。

路子找对了，一切就都水到渠成。

除众多首店外，长楹天街还引进lululemon、Tommy Hilfiger、Lacoste等国际化休闲零售品牌；泰香米、雁舍、苏帮袁等格调品质餐饮，以及Super Monkey、G-step特别体验店等生活方式品牌。

2022刚开年，DIOR首家全新概念店入驻长楹天街。GUCCI beauty、POLA、欧舒丹也在二季度陆续开业。未来， CHANEL、娇兰等高端化妆品品牌也即将入驻亮相。

潮流大牌云集，让长楹天街成为北京消费者的逛街重要选择。而保持品牌的有机更新的秘密，源自龙湖商业庞大的品牌资源库，截至2021年底，龙湖商业合作品牌超过5000家，战略合作品牌超过400家。

品牌资源之外，长楹天街形成一套与城市对话的营销打法，充分挖掘城市IP特色，与北京城深度对话，保持消费体验的“新鲜感”。

比如2021年夏天，“北冰洋85周年全国首展”落地北京长楹天街，唤起了无数老北京人关于童年的夏日记忆。

从“故宫藏影”到“中国航天”再到“橘气盛夏”，其背后蕴含的历史感、中国梦和老回忆都在长楹天街焕发新生，让消费者找到与城市的联结感。

随着商场人气的聚集，活力开始外溢，带动整个常营版块向全城辐射。

03.城市级消费新地标

城市级购物中心是一座城市特有的商业符号，不仅要占据绝佳的位置与资源，更需以革新的建筑场景、前瞻的商业内容、持久的精细运营，形成跨区域的磁场效应，带来领先市场的生活方式，驱动城市发展。

在北京朝阳北路上的长楹天街，就是这样的存在。

从位置来说，如果你从长楹天街出来，向西一直走，就能达到北京历史上的中心

“故宫”，长楹天街生于北京横向中轴之上。

从运营实力来说，定位“天生秀场 纵享千面”的长楹天街，近年来通过持续焕新品牌业态、合作顶流IP、提升场景体验，逐渐超越区域范围，以城市级体量辐射全城消费，成为常营商圈从新兴到繁荣的动力引擎。

从空间场景来说，为提升城市级商圈的感召力，打造城市级“封面”作品，长楹天街对整体硬件实施了改造提升，包括焕新外立面，打造连廊灯饰夜景，提升配套设施等。在商场内部，则通过精致软装打造出特色主题空间，增强了项目的故事性和话题性，消灭冷区提升客流，以满足消费者的猎奇种草心态。

从市场认可度来说，长楹天街全年有超450家品牌进行升级调整；也是疫后恢复最快的商场之一——日均客流恢复至疫情前，出租率回升至100%。

自2020年以来，长楹天街保持着强劲生命力，客流量不降返升，多次问鼎北京商场月度客流TOP1，不断向城市级购物中心标杆的方向进阶。

从长楹的磁场效应来说，不仅消费者认可，商家也在与长楹天街的合作中实现共进与成长，携手激发了众多的化学反应。

餐饮品牌赤坂亭日式烤肉作为长楹天街最早入驻的一批商户，7年来，餐厅人均消费增幅超50%，月销量翻番，成为了月销百万级的餐饮门店，高消费群体比例不断提升。

“商场是要靠养的，龙湖的推广及运营实力让我们看到了长楹天街的潜力。”赤坂亭餐厅的相关负责人表示。

通过打通内外线上平台，长楹天街将珑珠融入于各业态的消费场景中，并通过线上社群、网络商城加码数字化建设，沉淀私域流量，为消费者构建起便捷购物、情感互动的多条链路，也为商家构建起稳固的服务场景。

这正是龙湖增强用户黏性，组成私域流量护城河，搭建“一个龙湖”生态体系的重要抓手。

站在龙湖商业这个“巨人”的肩膀上，长楹天街向城市级购物中心的进阶之路正在从想象变成现实。

2021年，龙湖共计在全国多座城市保质保量地开出了12座商场，其中北京新开丽泽天街、熙悦天街。2022年将新开亦庄天街。最终将形成7座天街+1座星悦荟的布局，龙湖商业在北京的网格化布局初见雏形。在长楹天街的带动下，天街在北京将形成规模效应，将“城市级购物中心”的辐射力进一步扩大。

截至2021年12月31日，龙湖已开业商场建筑面积为594万平方米(不含车位面积)，整体出租率为97.2%；开业商场的同店销售额和日均客流同比均实现超20%的增幅；商业租金收入81.5亿，同比增长40%。

目前，龙湖已开业和储备项目合计近110座，这个数字背后是20年来上千亿元的投资带来的成果，也是对龙湖所坚守的“长期主义”的有力诠释。

如今，城市级的新商业蓝图叠加北京建设国际消费中心城市建设机遇预示着，一座天街，已然成为一座城市对于十里繁华的向往。

地产金融视界

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