地产熊市，没有赢家

（文/张志峰 编辑/马媛媛）随着4月下旬到来，一年一度的年报季终于宣告结束，A股与港股绝大多数房企已经如约披露了2021年成绩单。

回望2021年楼市，上半年如火如荼，房企高溢价抢地，购房者打新潮、交茶水费等炒房、抢房行为还屡禁不止；下半年，伴随着部分规模房企暴雷，购房者预期逆转，楼市骤然冰封。

于是，这份2021年年度报告变成了检验所有房企硬实力的重要窗口。

大浪淘沙之下，行业高杠杆、高利润时代一去不返，有房企洗去光华，各种潜在危机进一步暴露台前；亦有房企通过这张成绩单向外界传递信心、展示肌肉。

也正因此，从没有过哪一年，上市房企年报却如此难产。截至目前，仍有十余家规模房企或因疫情、或因更换审计师，未能如期披露年报，从4月1日至今，这些企业仍处在停牌状态中。

“降本增效”成为关键词

观察者网统计发现，就如期发布年报的房企来看，2021年营业收入除融信、富力、合景泰富少数几家之外，普遍仍保持正增长，但过半房企的净利润却呈现明显下滑趋势。

也就是说，行业盈利能力普遍大幅下降。

即便头部房企也大都未能幸免，如民营房企碧桂园2021年营业收入与净利润增幅分别为13%和-24.38%；央企巨头中海分别为30.4%和-15.82%；半国资的万科则为8.04%和-45.76%，在营业收入正增长的同时，净利润几乎砍半。

国资房企中利润率降幅较大的为华侨城，2021年营业收入同比增长25.25%，净利润却大幅下滑超7成。

但也有少数房企在业绩层面表现出了强大韧性，依旧保持利润正增长，多以国资为主，如建发、华润、金茂、越秀等均保持营收利润双增长。

而民营房企中，正增长的仅有绿城、龙湖、旭辉寥寥数家，增速分别为33.39%、19.25%、3.6%。

不过，即便上述房企，除了刚刚扭亏为盈且数额较小的大悦城之外，利润增速也都远远小于营收，利润率下降明显。

有分析人士向观察者网表示，主要原因在于2021年强调控之下，地价较高而新房价格严重受限，叠加购房者观望情绪较浓与疫情影响因素，营销费用普遍上升。此外，金融政策持续收紧，房企融资效果不佳，且融资成本上升带来的影响也不可忽视。

为此，“降本增效”成为这次年报季上的关键词之一。

“行业盈利能力的下滑只是回归合理区间。”广州国资房企越秀地产管理层在业绩会上指出，未来要精进管理，核心是如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益，围绕投资精准度、项目开发效力、成本投放层面，营销质量提升将会是重点突破。

绿城中国管理层也表示，其未来三年关注品质效率提升。“前3年关注规模和投资，是未来3年的营收和利润的基础，未来会提升收入和利润增长，今年和明年保持可观增长回报股东。”

现金为王，房企分化加剧

需要指出的是，对各大房企而言，还有一项工作排在降本增效之前。

在地产行业调整之际，“生死”面前，一众房企经营策略由过去的“规模为王”转变为“现金为王”。首先保住公司现金流，在风险之下如何生存成为关键，降杠杆、稳杠杆成为行业共识。

正如碧桂园管理层在业绩会上所说，公司在市场上行期是用销售规模考核，平稳期是回款，下行期是可动用金额作为考核指引。保现金流、保三条红线，上行期做有利润的现金流、下行期做有现金流的利润。

不过，就结果来看，不同企业之间分化较大。

其中碧桂园手握现金最多，达到1813亿元；万科、中海、华润置地的现金也超过千亿，分别为1407.08亿元、1309.56亿元、1067.73亿元。

有机构统计34家规模房企的财报数据显示，截至2021年末共有2家归为红档、14家归为黄档、18家归为绿档。

相较于2021年中期，德信中国、万科等公司新晋绿档房企行列，同时亦有如宝龙、融信、雅居乐等房企流动性危机加剧，部分指标重新踩线。

具体来看，剔除预收后的资产负债率仍为三道红线中最难达标的指标。34家房企中，13家房企不满足该指标低于70%的要求，指标达标率为61.76%。即便达标房企也大都集中在67%至70%区间，其中在69%至70%区间的房企高达7家。

净负债率指标方面，仅2家房企未达标。不少新达标房企刚刚满足100%标准线，而万科、华润、中海、中梁等房企指标值低于40%，安全边际较高。

最能体现资金实力的现金短债比方面分化严重。

数据显示，2021年末未能满足现金短债比大于1标准的踩线房企由年中的2家增加值5家，而现金流较为充裕的龙湖和建发两家房企则超过6，中海为3.43。

从与流动性直接相关的融资成本方面来看，房企间分化更为明显，有的低至1.4%，有的却高达9.71%，后者是前者的6.94倍。

总体而言，国资占比绝对的优势地位。如中海、五矿地产、华润置地、中国金茂等，均以低于4%的融资成本在列。

民企表现较为出色的，则有龙湖、美的置业、碧桂园、旭辉等主体，分别为4.14%、4.82%、5.2%、5%。加之近来行业资金端暖风频吹，这类优质民企或将继续优先受益。

克而瑞研究中心认为，虽然房企的面临着营业收入增长放缓、利润增长减速、利润率走低等困境，但各房企降杠杆、稳杠杆工作推进均有显著成效；在投资上，房企表现出更高的谨慎性，布局上更偏向一二线核心城市，多元化业务也正在如火如荼的开展。因此对于行业未来仍充满信心。

本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。