文｜指房针
对于购房流程不是很了解的朋友可能会以为，买房要交的第一笔费用是首付，NO！意向金、定金、订金这些费用都在前面等着你。那么，意向金和定金都必须交吗？交定金前要注意哪些问题呢？
意向金和定金都必须交吗？
不是必须得交。从原则上来说，购买房屋的时候，意向金和定金是由购房者自愿缴纳的，开发商不能强制购房者缴纳，所以购房者可以选择不交意向金和定金。而实际上，很多开发商为了保障客户不流失，能将房子定下来，往往会通过其他的一些方式诱导购房者交意向金和定金，比如说，交意向金和定金可以另享99折优惠......
交定金前要注意哪些问题呢？
【签署意向成交应该注意什么】
意向书的内容只是作为一种双方达成的预约协议,需要达到合同的基本条款。其中主要包含的内容通常为双方当事人的基本信息，认购房屋的面积，认购房屋的价格,双方达成协议的时间，以及违约责任认证和相关处理方法等条款信息。对于消费者来说，在签署购房意向书之前一定要对所预定的房屋以及开发商情况有所掌握。
【如何交定金】
1.查看开发商五证
五证包括国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证以及商品房预售许可证。这些证件当中，最重要的土地使用证和商品房销售预售)许可证，它表明所售房屋是合法项目。如果没有预售许可证，就说明房子是五证不全。
五证齐全的房子才能够办理产权证，这也是购房的首要条件之一，如果五证不权购房者可能会面临极大的风险，其购房行为也无法受到法律的保护。因此在挑选房源时,查看五证是最为基本的前提条件，五证不全的房即便再便直也不能买。
2、查看个人征信
如果是贷款买房,购房者要提前查询自己的征信情况，如果有问题则贷款很难获批，此时如果繳定金很可能会遭遇无法退回的情况，所以在确定购房之前要对自己的征信状况有明确的了解。（点击链接了解：如何查询个人征信报告？附多种查询方法）另外使用公积金贷款的，还要了解公积金账户佘额，事先计算可审批的贷款额度，合理规划资金的使用情况。
3、区分定金和订金
这两者虽然一字之差，但从法律角度来说却有本质的区别。定金是法律概念，具有担保性质,在商品房买卖交易中，购房者属行合同后，定金应当抵作价款或者收回，若购房者没有属行合同约定，则无权要求返还走金，开发商不展行合同，则双倍返还走金。在签订合同时,一定要看清合同上的是哪种金,避免自己的权益受到损失。
而订金不是一个规范的法律概念，实际上它具有预付款的性质，不具备担保性质。若购房者不履行合同义务，并不代表他不能要回订金,若开发商不屨行义务，也不需要双倍返还订金，在签订购房协议时一定要看清楚缴纳的是定金还是订金。
【如何退订】
第1种，主动退
当你和开发商说你不想要房子的时候,开发商直接退给你。这种情况几乎不存在,除非本来就是关系户,或者说关系已经很硬了，想不退给你都不行，一般不会出现这种情况。所以想退订（定）金或首付，从而达到无成本退房的朋友们，千万不要有这种幻想。
不管什么情况，都不要直接跟开发商说你钱不够，或者你看中了别的房子之类的话，这样就给了对方不退你钱的证据，因此，不是关系特别硬，你就不要主动提退定金。
第2种，协商退
一般你跟售楼小姐姐说你要退房，如果她没有一口回绝，而是说，我要跟领导汇报一下，这表示可能还有机会。比如，他们的房子都定出去了，还有人要买，刚好把你的换成她的。这样她既完成了工作量，又不影响你们的交易。
这时候，售楼小姐姐会给你提供一个可以操作的方案，但这种“协商退”往往会要求购房人承担一定的成本。
第3种，被动退
开发商迫于压力不得不退。2003年，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释就有明确规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
1、退定金是有一定条件的，即因合同条款达不成一致意见可以退。另外，必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时，双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。
2、有些购房者本身不想要此房，属于违约行为，但也通过增加补充协议的方式达到了退定金的目的。
3、另外，对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，直接起诉即可。
总结
当您准备购房时，一定要事先了解当地的购房政策等相关因素，若需贷款买房，还须提前了解是否符合贷款条件。若您在与房地产公司签订相关协议时，房地产公司要求您先预付一定数额的款项，您一定要仔细查阅协议记载的款项的性质及相关违约责任内容，预付的款项不能是“定金”，避免日后产生纠纷。
如果您为了获得选房资格，不得不交预付款时，可以与房地产公司协商，将书面协议的“定金”修改为“订金”，并仔细阅读相关违约责任，因“订金”不具有法律上的担保意义，在任何一方当事人不履行义务的时候，也不能适用定金法则。
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