房地产多项指标疲软 疫情影响下市场修复受阻

证券时报记者 张达

受疫情影响，一季度房地产市场表现低迷。从国家统计局发布的最新数据来看，1~3月份，房地产开发投资、销售、房企到位资金等多指标疲软，其中，开发投资增速进一步下滑，销售额降幅继续扩大，为除2020年1~2月以外最大跌幅。

国家统计局的数据显示，1~3月份，商品房销售面积同比下降13.8%；商品房销售额同比下降22.7%；全国房地产开发投资同比增长0.7%；房地产开发企业到位资金同比下降19.6%。

贝壳研究院高级分析师潘浩指出，疫情影响下，市场修复受阻。从销售数据表现看，商品房和商品住宅1~3月销售额累计同比跌幅均继续扩大，为除2020年1~2月以外最大跌幅。

对于销售指标降幅继续扩大的原因，潘浩认为，主要是高基数和疫情反复对长三角、大湾区、东北区域产生了较大影响的叠加，从统计局公布的数据看，东部区域、东北区域销售额累计同比分别下跌了27.7%和33.9%，远高于其他区域。

从开发投资同比增长0.7%来看，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，这是2020年6月份以来最低值。主要原因是拿地和新开工降至历史最低值，拖累了开发投资。拿地和新开工下降，一方面是民企信用风险爆发，拿地积极性降低，很多项目难以复工；二是整顿加杠杆拿地，楼市销售端快速下行，导致拿地能力下降。

对于房企到位资金指标，李宇嘉指出，一季度，房企到位资金下降19.6%，这是有统计数据以来的最大降幅。其中，国内贷款下降23.5%，显示银行、信托等对房地产投放的积极性下降。同时，自筹资金连续2个月负增长，意味着除银行信托贷款之外，债券融资等自筹形式也开始收缩，主要是风险偏好，比如新增债券发行主要偏好国企央企。另外，占开发商资金来源53%的销售回款，一季度下降25.7%，也是统计数据以来的最低水平，意味着疫情冲击、预期转弱、居民收入下降等，导致需求端比较弱势。

潘浩也认为，投资继续受市场低迷拖累，销售端的不利使多数房企较难在土地、施工等方面加大投入。房地产从销售到拿地再到融资的链条整体受阻。在他看来，尽管逾70个城市发布了积极政策，但市场和信心的修复还需时间，同时需求端的释放和激励政策将更有助于当前市场的底部修复。

值得注意的是，在当前房地产销售下降的情况下，房地产开发投资仍保持增长。对此，国家统计局新闻发言人付凌晖表示，主要因素包括保交付等相关政策的作用；土地购置费计入的影响；房地产销售总额仍然大于房地产投资总额；受到价格因素的影响等。

关于下阶段房地产走势的情况，付凌晖表示，尽管当前房地产销售在下降，但是也要看到，随着多地适度放开限购限售，降低公积金使用门槛，加快购房贷款审批等，部分城市的住房需求有所释放，销售面积降幅有所收窄。

付凌晖认为，下阶段，各地坚持“房住不炒”，持续稳地价、稳房价、稳预期，完善房地产市场长效机制，积极满足合理住房需求，全国商品房销售下行的态势可能得到缓解。随着长租房市场不断完善，保障房建设加快推进，房地产市场有望逐步趋稳。

李宇嘉也认为，自上而下的各种纾困政策接踵而至，热点城市也开始纾困开发商、激励需求端，松绑外围限购等，银行信贷额度在增加，利率还在下降，疫情影响预计在4月份到5月初结束，二季度商品房销售将呈现触底稳定的走势。下半年，预计楼市将比上半年表现好一些。