华发股份加速降杠杆

仅用4年时间就成功实现销售额从一百多亿元到一千多亿元的飞跃，成为珠海“房地产一哥”，如今，华发股份的高速神话再现降杠杆上，其仅用一年便实现“三道红线”全部达标转绿，急风骤雨般降杠杆背后有何“魔法”？

降杠杆

高杠杆隐患是在过去规模激进扩张时种下的。纵观华发股份近五年的发展，自2017年以来，华发股份销售规模持续增长，至2020年，华发股份的销售规模突破“千亿元”。这期间华发股份的负债总额也从2017年底的1158亿元，增长至2020年底的2585亿元。

2020年8月，监管部门提出了“三道红线”的融资新规，对房企有息负债进行管控。至2020年末，根据南方日报记者分析计算，华发股份剔除预收款项的资产负债率76.47%，净负债率147.6%，现金短债比1.11，“三道红线”中两项不达标，处于橙档。

一年后，华发股份在其2021年年报中宣布：期内有息债务规模同比下降10%；有息债务结构明显优化，短期债务大幅下降约40%，报告期内，公司全面实现“三道红线”达标转绿。

“三道红线”优化并不是一件轻而易举的事情。房地产“老大哥”碧桂园计划要在2023年6月之前实现“三道红线”全部转绿，央企保利置业如今还脚踩两条橙档线。而华发股份仅用一年，就实现“三道红线”由橙转绿。

华发2021年年报并未披露具体的“三道红线”数值，南方日报记者根据各项指标数据计算得知，2021年底，华发股份剔除预收款项的资产负债率同比下降9个百分点至67.1%，净负债率同比下降约70个百分点至76.4%，现金短债比增长近一倍至2.02。

事实上，在2021年三季度末，华发股份仍踩两道红线处于橙档，剔除预收款项的资产负债率73.71%，净负债率117.32%，现金短债比1.62。也就是说，三个月后，其“三道红线”指标便全部完成达标。

背后压力

快速降负债“魔法”是什么？开源节流是降负债的核心要义。年报显示，报告期内华发股份实现销售额1218.9亿元，同比微增1.2%，销售回款总额700亿元，同比增长达30%以上。

加速销售回款同时，华发也在发力控规模。中指院数据显示，2020年华发股份拿地金额703亿元，排名14位。但在2021年，华发未进房企拿地金额TOP100榜单。截至报告期末，华发拥有土地储备计容建筑面积543.97万平方米，在建面积1541.98万平方米。对比上一年，土地储备计容建筑面积减少32.5%，土储减少明显。

借新还旧仍旧是企业对抗债务压力的最为重要的手段之一。据不完全统计，华发股份于2021年共发行债券12笔，合计119.4亿元，远超2020年的72.7亿元。此外，年报中，华发股份宣称新增50亿元小公募租赁债额度，跻身百亿规模住房租赁REITs产品发行行列。光是去年4季度，统计下来华发股份融资就有5笔。

同时，值得关注的是，在华发股份的财务报表中，还可以发现少数股东权益和损益不匹配的问题。2021年期末，华发股份股东权益合计958.9亿元，少数股东权益750.7亿元，占比78.3%，同比增长43.6%。但少数股东损益14.82亿元，占比31.7%。由此可见，占近八成净资产的少数股东，仅占据约三成净利润。

2021年12月16日，华发股份在投资者关系平台上回答了关于“华发股份少数股东权益占比与少数股东损益占比不匹配，公司的少数股东权益里是否包含部分债性资金”的问题，回答称“公司少数股东权益占比与少数股东损益占比不一致，系房地产行业销售与结转节奏错配导致，不存在债性资金”。

但是拉长时间线看，华发股份近五年的财报数据显示，其少数股东权益占比从2016年的44%攀升至78.3%。但其少数股东损益在净利润中的占比却增长很慢，2019年—2021年，少数股东损益占比分别为16%、36.4%和31.7%。也就是说，长期以来，少数股东并未真正分享到应得的回报。

永续债也是华发股份长期以来被关注的焦点。永续债作为权益工具，可以有效降低其资产负债率、净负债率等监管指标，缓解房企的考核压力。数据显示，2021年末，华发股份永续债为38.86亿元，较2020年末的61.79亿元，同比减少37%，但仍然高出第三方统计的80家重点房企永续债均值约61.9%。永续债本质上仍是有息债务，中长期来看会吞噬归母净利润。

主动降速来优化负债无疑会让华发股份发展更为健康稳健。同时，背靠国企身份，华发股份也收获了更多的融资机会，但要彻底化解压力，仍然需要继续夯实内功和真正把杠杆降下来。

南方日报记者周中雨