3月共发行五支CMBS产品，总规模151.38亿元｜睿和研究

作者 | 张琦

编辑 | 张爱、童洋

视觉 | 童洋

责编 | 韩玮烨

2022年3月，不动产类资产证券化发行规模比2月激增7倍，5支CMBS产品总发行规模为151.39亿元。

3月发行的5支CMBS中，中信证券－上海中海国际中心绿色资产支持专项计划（专项用于碳中和）发行规模最大，为50.01亿元；申万宏源－保利置业－武汉保利广场资产支持专项计划发行规模最小，为10.1亿元。

表1:20212年3月国内CMBS产品发行情况

资料来源：网络

从发行交易所来看，上海证券交易所发行数量和发行规模都远远超过深圳证券交易所，发行数量分别为4单、1单；发行总规模分别占总发行规模的88.59%、11.41%。

表2:20212年3月上海交易所与深圳交易所CMBS产品发行情况

资料来源：网络

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中海发行50亿元绿色（碳中和）CMBS

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项目背景

3月29日，中信证券－上海中海国际中心绿色资产支持专项计划在上交所成功发行。本次债券发行规模为50.01亿元，是目前国内规模最大的绿色（碳中和）CMBS产品。

原始权益人为中海地产（00688.HK），据2021年年报显示，报告期内，中海地产实现营业收入2422.4亿元，归属股东净利润401.6亿元，加权平均融资成本3.55%，保持行业最低区间。2021年6月，中海地产以位于成都的中海国际中心为底层资产，成功发行21亿元CMBS产品，期限为18年期（3+3+3+3+3+3年），票面利率3.6%，成为国内房企首单绿色+碳中和债券产品。

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底层资产

本期债券项目标的物业，由甲级写字楼上海中海国际中心和购物中心上海中海环宇荟组成，总面积11.3万平方米。该商业综合体毗邻新天地商圈；写字楼入驻企业主要为跨国公司总部，总部型企业占比超65%；购物中心被誉为魔都首店收割机，日均客流5.6万人次。

表3:项目信息

资料来源：网络

表4：项目参与方

资料来源：网络

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中航产融发行39亿元绿色碳中和资产证券

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项目背景

3月23日,中航产融作为原始权益人的“中航证券-中航产融大厦绿色资产支持专项计划(碳中和)”在上交所成功簿记，产品规模39亿元，发行利率3.4%，发行期限不超过18年。

本次碳中和CMBS的发行吸引了众多高质量投资者下单，获得近1.62倍的超额认购，最终利率较初始价格指引收窄了60个基点。

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底层资产

中航产融大厦为中航产融持有，位于北京望京CBD核心区的5A甲级写字楼，项目总投资近300亿元，总建筑面积13.5万平方米，租金8元/平方米/天。2021年1月，中航产融大厦荣获碳中和证书，

是唯一获得年度碳中和双认证的首都央企金融机构办公大厦，

同时该专项计划被绿色评估机构授予绿色债券G-1等级。

表5：项目信息

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表6：项目参与方

资料来源：网络

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京煤集团首单CMBS成功发行

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项目背景

3月23日，北京京煤集团有限责任公司作为原始权益人的“信达-金泰商业资产支持专项计划”在深交所成功发行。项目规模17.27亿元，其中优先级17.26亿元，不超过21年，每3年附投资者售回权，AAA评级，发行利率3.49%；次级档0.01亿元，无评级。增信机构为北京能源集团有限责任公司。

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底层资产

项目底层资产为京能房产租赁公司持有的金泰大厦、金泰国益大厦、金泰商贸大厦。

其中，位于北京市朝阳区西坝河畔的金泰大厦为5A甲级写字楼，日租金均价为7-8元/平方米。楼高30层，总面积超过4.5万平方米。其中6至29层为写字楼，约2.7万平方米；地下一层至五层为写字楼相关商业配套，约1.2万平方米。

金泰国益大厦位于北京市朝阳区朝阳北路核心商务区，是集办公、商贸、餐饮于一体的5A级智能化大厦。大厦总建筑面积3.04万平方米，地上17层，地下3层，其中1-3层为商业、餐饮用途，4-17层为办公用途，地下三层为设备机房及车库，出租率97%。客户包括中国银行、一汽大众、上海大众等七十余家知名企业。截至目前，金泰国益大厦写字楼租金价格为6元/平方米/天。

金泰商贸大厦位于北京城南、中轴路和南三环路相交的木樨园立交桥西南侧，坐拥三环与中轴线的交叉线上，距地铁十号线大红门站仅1.1公里。项目总建筑面积13.82万平方米，商业面积5.9平方米，办公楼面积约4.72平方米，由A、B、C三栋楼宇组合而成。金泰商贸大厦是以购物城为核心的全服务链城市综合体，项目租金为1.32元－4.11元/平方米/天。

表7：项目信息

资料来源：网络

表8：项目参与方

资料来源：网络

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保利置业发行10亿元资产支持专项计划

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项目背景

3月8日，保利置业集团有限公司作为原始权益人和差额支付承诺人的“申万宏源-保利置业-武汉保利广场资产支持专项计划”在上交所成功发行。项目规模10.1亿元，优先级10亿元，AAA，3+3+3+3年，发行利率3.27%；次级0.1亿元，保利置业自持，不评级。

此前在2021年初，“申万宏源－保利置业－上海证券大厦资产支持专项计划”在上海证券交易所成功设立。该专项计划的发行总规模为20亿元，计划期限为12年。其中，优先级资产支持证券的发行规模为19.5亿元，债项评级为AAA级，票面利率为3.98%、

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底层资产

项目底层资产为武汉保利文化广场，位于武汉市武昌区中南路与民主路交汇处，北临洪山广场，与洪山体育馆隔街相望。该写字楼为综合性商业广场，总投资近11亿元。项目总建筑面积为13.1万平方米，1-8层定位为高档商业、餐饮、影院等，9层以上为甲级写字楼。

表9：项目信息

资料来源：网络

表10：项目参与方

资料来源：网络

05

珠海华发商都发行35亿元资产支持专项计划

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项目背景

3月1日，“财通华金-华发商都大湾区资产支持专项计划”在上交所发行。债券项目规模35.01亿元，其中优先A档27亿元，占比77.12%，AAA，18年（3年设权）；优先B档8亿元，占比22.85%，AAA，18年（3年设权）；次级档0.01亿，占比0.03%，无评级。

项目发起人为珠海铧国商贸有限公司，成立于2013年3月，大股东为珠海华发实业股份有限公司，持股比例为49%；珠海华发实业股份有限公司大股东为珠海华发集团有限公司（华发集团），持股比例为24.2%。

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底层资产

本期产品标的物业为珠海华发商都购物中心，位于广东省珠海巿香洲区珠海大道8号，商业面积18万平米，物业资产总价约54.16亿元，抵押率为64.64%。借款人为珠海华福商贸发展有限公司，共同还款人为珠海华发商都商业经营有限公司，流动性支持人和差额支付承诺人为珠海华发实业股份有限公司。

表11:项目信息

资料来源：网络

表12：项目参与方

资料来源：网络

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国内类REITs/REITs发行情况

3月，我国未有新类REITs和基础设施公募REITs上市。

截至2022年3月31日，国内共发行类REITs产品122支，发行规模总计2491.75亿元；基础公募REITs产品11支，发行规模总计364.03亿元。

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END

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证监会：深入推进公募REITs试点 进一步促进投融资良性循环 | REITs研究

2月发行三支CMBS产品，总规模20.8亿元｜睿和研究