年报解读 | 中国海外发展：长期主义，稳步发展

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2021年，新冠疫情叠加国际局势动荡，全球发展存在不稳定及不确定性；国内经济环境复杂严峻；房地产金融政策大幅收紧、市场显著降温，行业进入调整期。在此背景下，中国海外发展依旧保持了财务稳健基础上的高质量发展。业绩公告显示，2021年中国海外发展的合约销售额为3695.0亿元，同比增长2.4%；三道红线均合规，为绿档企业；加权平均融资成本低至3.55%，继续保持在行业内最低区间。在中指研究院最新公布的百强榜单中，中国海外发展地产位列第四，保持行业领先地位。

理性投资、错峰拿地

理性把控投资节奏，坚守投资刻度，上半年谨慎投资，下半年重点发力，极大补充优质土储。2021年，受供地“两集中”政策及融资收紧影响，土拍市场出现上半年火热、下半年遇冷的情况。中国海外发展错峰投资，下半年收获大批优质土地，为持续经营和良性循环奠定了基础。报告期内，中国海外发展在内地25个城市新增土储57宗，权益新增面积为1072万平方米，新增货值2882.2亿元。中国海外发展合计总土地储备达8077万平方米，为未来持续发展提供了有力保障。其中，在“蓝海战略”的创新投资模式下，集团成功获取苏州中泰、苏州超塔、长春润德等大型项目，在区域深耕和业务拓展方面均有良好表现。

2021年中国海外发展坚持聚焦一、二线优质城市，布局核心城市群。从新增土储分布来看，全年一二线城市的拿地面积占到了85%，其中深圳、天津、苏州、南京、长春为拿地面积占比前五的城市。

数据来源：企业业绩公告，中指研究院整理

销售额及回款均保持正增长

2021年，中国海外发展全年合约销售额为3695.0亿元，同比增长2.4%，对应销售面积为1890万平方米，在行业出现大幅波动的情况下继续保持了正增长，体系了优秀的销售能力。从各城市的销售数据来看，中国海外发展在全国31个城市的销售额中位列前三，其中在北京的销售额达450亿元，在上海、广州、南京等城市销售额超百亿，进一步巩固了公司在主流市场的优势地位。中国海外发展全年回款3528.1亿元，同比增长3.0%，成为现金流安全的重要保证。

数据来源：企业年报，中指研究院整理

营收大幅上升，继续保持合理盈利水平

营业收入保持高速正增长。2021年中国海外发展实现营业收入2422.4亿元，同比大幅上升30.4%；实现归母净利润401.6亿元，扣除投资物业公允价值变动后的收益为363.8亿元。利润连续四年站在了300亿以上，归母核心净利润连续两年站在了350亿以上。

从盈利能力来看，2021年，中国海外发展实现毛利率23.5%、净利率16.6%，同比虽有所下降，但在弱周期中仍超越了行业多数企业。母股东权益上升9.4%至3435.6亿元，每股资产净值达31.39元，每股基本盈利为3.67元，年度资本回报率达12.2%，体现出了强劲的持续经营能力。

数据来源：企业年报，中指研究院整理

坚守审慎原则，财务管理健康

总体负债率稳定处于行业低位，现金流充裕，为绿档企业。2021年，中国海外发展坚守审慎财务资金管理原则，坚持以现金流管理为中心，坚持资金“集中管理、统一调度”，坚信销售资金是最结实可靠的资金来源，打造资源保障能力。中国海外发展整体财务状况理想，负债率等相关指标远低于“三条红线”控制标准，属于“绿档”企业。2021年末，资产负债率进一步下降，达到58.9%，净借贷比率为32.3%。

中国海外发展持有现金1309.6亿，占总资产比例的15.1%，另有银行未动用授信额度422.5亿元，现金充足程度在行业内处于高位区间。未来一年内到期银行及其他借款、担保票据及公司债券合计共446.2亿元，在手现金是短期债务的2.93倍，现金对短期债务的覆盖程度极高。

融资渠道多样，融资成本保持行业低位

拥有境内外双融资平台优势，融资工具多样，融资成本处于行业最低区间。2021年中国海外发展全年实现融资885亿元，其中包括21亿元国内房企首单绿色碳中和债券产品，境内外若干双边贷款、优化贷款组合等融资方式，实践了灵敏融资，补充营运资金。中国海外发展的加权平均融资成本为3.55%，继续保持行业低位。

多业态共同发展，表现不俗

多项目集中入市，商业物业收入同比大幅增长。中国海外发展一如既往坚持稳步投资商业物业的战略，并依托商业物业经营构建生态型城市综合运营体系。2021年，中国海外发展有金安中海财富中心、珠海环宇城、宁波环宇城等18个商业项目投入运营，合计建筑面积94万平方米，极大补充了商业板块的规模，实现商业规模高质量有序增长。与此同时，商业物业实现收入51.7亿元，同比增长17.4%，实现了规模、收入双增长。此外，中国海外发展积极拓展不动产产业链运营项目，旗下的华艺设计、天山门业、领潮供应链等公司均实现了良好的业务增长。

可持续举措推动公司长期发展

ESG举措获市场高度认可。中国海外发展以“四好公司”作为可持续发展战略框架，规划和实现可持续发展定性定量目标，将绿色低碳的发展理念全面融入公司整体发展战略。各项ESG举措获得了市场高度认可，并于2021年11月纳入“恒指ESG筛选指数”及“恒指低碳指数”。2021年，公司实施绿色建筑认证的项目共80个，获多个绿色认证，并打造中国海外大厦成为国内首个5A级近零能耗高层写字楼。

中国海外发展始终坚持先进的人才资源战略和人才观念，并获得“2021中国人才管理卓越典范奖”。

中国海外发展持续助力甘肃三县乡村振兴，获得2021年“中建集团脱贫攻坚突出贡献奖”。

结语

尽管当前房地产行业处于下行阶段，但作为国民经济支柱行业，仍具有巨大市场空间。中国海外发展将因势利导，坚持“主流城市、主流地段、主流产品”应对市场分化；发挥财务稳健、资金充裕、综合实力强劲的优势应对行业分化；通过强化精益管理、建立全方位竞争优势、抓住并购机会等方式应对企业分化，积极迎接挑战与机遇。

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