北沙滩中建·学府公馆的“三宗罪”

前几天听到一个有意思的事儿，关于中建一品学府公馆。

一粉丝打算入手这个项目，就跟项目销售打听，需要准备多少资金才算稳当入局？

销售傲娇的说：这么说吧，我们目前的蓄客池中有1300多人能当天交齐首付......

啥概念？

买这个项目的大多是二套房。这也就意味着，有1300多人能拿出至少1000万资金，随时进场学府公馆。

粉丝不由得感慨一句：学府公馆真TM吊啊！

如果您问我这个项目推荐不推荐买。

我先亮明我的态度：推荐。

但我是怀着恶心的心情推荐。

我推荐他的理由很简单：

1、海淀新盘非常少。所以从供需角度看，海淀每一个新盘都值得买。

2、这个盘价格不贵，也没有太多溢价。( 销售指导价为11.2万元/平。政府持有10%的产权份额，折后销售价格为10.08万/平。)

但是项目槽点也很多。

在全网在发声北沙滩地块稀缺，学府公馆是海淀下一个秒光的楼盘的时候，我希望大家能按捺住躁动的DNA，拒绝销售PUA，客观的审视下楼盘的缺点，能否接受。

像两个人恋爱，就算满眼都是对方的缺点，你依旧不离不弃，这TM才是真爱啊。

今天我们来说说，中建壹品学府公馆的「三宗罪」。

如果想了解项目的更多点评，我们团队从板块涨幅、产业配套、教育分布、户型分析等多个纬度，做了18p的买入分析报告。

需要的粉丝加微信maoshuxxx，备注北沙滩领取

01
一宗罪： 给你一个3D立体噪音环绕的家

以京藏高速为界，以东是朝阳板块，以西属于海淀区。

学府公馆就位于京藏高速西侧海淀区的学院路板块内，属于两区交界处。

从地图上可以看出，学府公馆距离京藏高速非常近，直线距离仅200米左右。

东侧的京藏高速南端链接北二环，北端是通往张家口、内蒙方向，双向6车道+辅路双向4车道。

不管是白天还是晚上，车流量一直很大。尤其是晚上，大货车的通过，噪音超过60分贝肯定在所难免。

而东地块中房源距离高速路更近，距离不足200米，噪音影响没跑了。

按照高速公路建设要求，200m以外的区域不用监测噪声。言外之意，200米以内的建筑，势必会受到噪音影响。

在好奇心的驱使下，我手欠的搜到了一则2020年的京藏高速噪音扰民的投诉：

地图上显示，昌平御路园小区距离京藏高速距离更近，只有110米左右，小区居民每天被吵到脑壳疼。

经过车轮战投诉，终于功夫不负有心人，投诉有了结果——

责令收费站维修阻车器。

一顿操作猛如虎，最后维修阻车器来替补。

再回头看学府公馆，距离上要比御路园小区稍远一些，再加上有绿化带做隔离消声，低楼层没那么糟。

根据声波传输原理，较低的楼层由于绿化带等遮挡物的影响，噪音值比较低；

中间楼层随着噪音值最大，30层以上楼层，噪音值逐渐降低。

而紧邻京藏高速的学府公馆东地块是楼层是15-19层的板楼，就算有绿化带的消音，8层以上楼层受噪音影响比较大。

购房者没办法寄希望于高速路迁走，或者禁止通车等不切实际的想法中，唯一能期待的就是，中建能提高窗户和建筑质量，用物理对抗噪音。

也许是怕高速影响买房人的判断，在项目沙盘上，居然全然没有体现京藏高速。

对了，还有一点需要提醒：

京藏高速东侧有一涉密单位，中建在上报方案时已经明确提出，东侧楼栋不能开窗。

除了东侧的京藏高速的噪音外，学府公馆北侧130米左右还有一座高架桥。双向4车道科荟路立交桥。

没有绿化带隔段，因此东地块东北角处房源，一定慎重考虑。

对比东侧和北侧的噪音外，地块南侧学校的噪音，就显得格外温柔。

从地块规划图中可以看到，地块南侧有块教育用地。

未来将配备公立小学和公立幼儿园。

一不小心，学府公馆为业主打造了一个3D立体噪音环绕的家。

怕吵的朋友们，一定要考虑清楚再出手。

02

二宗罪： 豪宅氛围独木难支

猫叔曾经说过，北沙滩是一个孤盘，没有豪宅圈层氛围。

关于孤盘的这个定位，我不是特别明白。

所以我曾虚心的请教猫叔——

什么是孤盘？

你给翻译翻译，什么是TMD孤盘？

北沙滩交通优势不是很大吗？

猫叔被我的气势吓到了。

她咽下去一口奶茶，慢条斯理的解释——

北沙滩看上去，交通优势太好了。所以会掩盖住很多问题。

你站在开发商的逻辑去看，北沙滩作为15号线，通勤优势太强大了。

首先是学区房妈妈们的菜。她们完全有可能，买一个小房子当学区，之后买北沙滩改善。

北沙滩距离市区很近，交通通达性非常好。

南可去德胜，西可去黄庄，这里都是鸡娃根据地。

如果上班，西去中关村，北到上地，东到望京，也都能覆盖。

知名维权博主@强佑府业主 对于北沙滩的点评，我觉得也很到位——

北沙滩地理位置适合两口子一人上班在望京，一人上班在海淀，孩子上学在德胜/黄庄（德胜恰好有套老破小），全家不爱逛商场最多去个奥森公园的人群。

所以这是北沙滩不愁卖的逻辑。

但是买了入住以后，到二手房市场，就是另一种逻辑。

新盘因为有开发商宣传，所以可以触达的面很广。

二手房换手，看的是地缘和圈层。

从这个角度来说，北沙滩并不成熟。

因为地块割裂，看起来离哪里都近，

但是哪里都不能连片发展。

不管是京藏高速，

还是北侧高架，

再或者说是西侧的小月河，

学府公馆所在的地块被路、高架、河严重分割，

在报告中，我们对项目及地块的预判是：

很难连成一片发展，不能很好的形成改善居住氛围，未来会成为孤立的改善盘。

从产业来看，他的产业受到上地、西三旗产业区辐射，但实际不能连片发展——未来上地、西三旗考虑他的人群有限。

从圈层来看，他更接近朝阳奥森改善圈层。但是又没有奥森的环境——在奥森买个改善也可以啊，何必选择北沙滩呢。

北沙滩周边只有老破小，只剩下他一个豪宅，所以独木难支——这一点，在中海甲三号上，也得到了体现。懋源钓云台距离他也不是很近。

这里还要提一下。

提到「学府」，很多人先入为主的观念会认为，周边学校非常牛逼。

更何况是海淀的「学府」盘。

学府公馆周边确实名校林立，2公里范围内，尽揽211+985名校：清华大学、北京大学、北京科技大学、中国农业大学......

学府氛围甚是浓厚。

但说实话，项目所在的学院路板块教育质量拉垮，在整个海淀是垫底的存在。

能拿的出手的小学只有石油附小。

按照就近入学原则，未来孩子第一顺位的学校大概率是渣小——清华东路小学，而不是石油附小。

如果你去问学区房问题，销售会直接了当的告诉你：这不属于学区房。

想买学区房的，也要慎重。

03

三宗罪：商品房为公租房让路

接着看下楼盘基本情况。

据销售说，项目会在4月中旬开盘。

中建壹品学府公馆分东西两个地块，都不是正南正北朝向。

西地块8栋楼，以14-19层的点式布局，共462户；

东地块7栋楼，以15-19层点式布局，共503户。

两个地块各有一栋楼为保障房。

目前市面上最新流出的商品房户型面积段为128-157-184-215平，共计714套房源，

保障性住房面积为40-50-60平，总计248套房源。

我算了下，按照折后10.08万/平计算，总价在1290万-2167万左右。

就在你以为掏1300万买一豪宅改善时，中建的骚操作来了：

把大户型放在临街位置挡噪音，保障性住房放在C位成楼王。

楼栋排布一出，大家全傻眼了。

毕竟在其它楼盘中，排布保障房/公租房的时候，往往会放到角落里，或者做成东西向，把最好的位置给商品房。

而学府公馆一身「反骨」，不仅把两栋保障房全拎到了C位，还将近1300万的128平户型做了东西向。

多么清新脱俗的操作，一个字：绝！

128平业主：WHAT？花了近1300万，只配住东西向，对望臭水沟？

买入184平业主：我花1800万，在外围为共租爹挡噪音，我骄傲了吗？

啊～多么没尊严的对话。

当然，这也不能怪中建，它也是有苦衷的。

面对劲敌，只有出其不意的高标准方案，才能拿下北沙滩地块。

更何况，海淀从来不缺买（jiu）房（cai）人。

从去年的树村的学府壹号院、圆明天颂开盘秒光的节奏看，

购买力爆表的码农在房价面前，就像200级的流浪骑士挨了大树守卫一枪，不过如此。

嗯，突然get到了开头销售“1300多人当天能交齐首付”的嚣张发言。

最后用粉丝在群里戏言结尾：

即共产，又保障，还楼王；

无学区，东西向，无东窗；

不隔离，无围墙，间距近，遮挡多；

不正南，临高速，公摊高，全款割。

当年，融创学府壹号院前期诸多缺点遭粉丝吐槽，最后被一扫而光；

如今，距离5公里远的北沙滩学府公馆，会不会再次上演清盘行动呢？

让我们拭目以待。

关注北沙滩项目的朋友可以加微信获取通州区域买入分析报告，一起来聊聊这个项目的利弊。

欢迎不点赞、不转发、不分享，

您的每一次白嫖，都是猫叔团队小伙伴们心安理得拖更的理由~

板块分析：

丰台：

大兴：

房山：

环京：全国唱衰的北三县，还有买入价值吗？