企业测评 │ 龙湖冠寓——开业规模超10万间，2021年首次实现盈利

住房问题已经成为困扰大城市新市民和青年人的主要问题之一，缓解住房困难，关乎住有所居，更关乎安居乐业。2021年中央提出将发展保障性租赁住房作为缓解大城市青年人住房困难的重要手段，今年政府工作报告指出坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性租赁住房建设。国家发力住房租赁行业，自2021年从中央到地方出台多项利好政策，多渠道增加市场供给，尽最大努力帮助新市民、青年人解决住房困难问题。

龙湖作为较早响应国家“租购并举”号召，进入租赁住房行业的品牌房企，在 “空间即服务”战略下，龙湖冠寓与其他主航道业务协同发展。经历5年锤炼和发展，在规模、品质、服务、运营上均稳步提升，屡获行业和客户认可，已成为备受年轻人青睐的租住品牌，帮助缓解新市民、青年人住房困难问题。

以下本文将从商业模式、企业布局、项目运营、产品打造、及未来发展等多维度全面解读龙湖冠寓。

#01.

战略笃定，稳健经营，

2021年开启盈利元年

在国家“租购并举”政策号召下，2016年龙湖集团面向新世代人群租住生活形态及消费升级需求打造了租赁住房品牌“冠寓”，并将其确立为主航道业务笃定发展，稳健经营。得益于行业利好政策的支持及运营管理能力的稳步提升，龙湖冠寓经历5年多发展，在2021年步入盈利元年，开启新的发展阶段。龙湖集团2021年年报显示，租赁住房业务全年租金收入22.3亿，同比增长23%，首次实现盈利，现已成为集团经营性收入的稳定贡献源。

数据来源：龙湖集团年报

前期投入大、回报周期长等问题一直是住房租赁业务面临的现实问题，近几年长租公寓市场上不乏有企业“爆雷”。龙湖冠寓始终坚持长期主义，稳步前行，以不到6年时间实现了盈利，这不仅更加坚定了龙湖在住房租赁业务方面的笃定信心，也向整个行业传递出了积极信号。

#02.

开业规模超10万间，

稳居行业前列

近几年，伴随着住房租赁行业的深度洗牌和后疫情时代不确定因素的增加，行业逐步回归理性，规模拓展步伐放缓。龙湖冠寓坚持稳健扩张和高质量运营并行，稳步拓展市场。截至2021年底，龙湖冠寓已布局全国30余个高量级城市，开业房源达10.6万间。

数据来源：龙湖集团年报

5年多来，龙湖冠寓专注为城市青年创造“温暖而明亮的节点”，从0做到了超10万间，房源规模已稳居行业前列。据克而瑞租售2021年每季度及年度发布的《中国住房租赁企业规模排行榜》开业及管理规模榜单，龙湖冠寓均稳居行业前三。

图：《2021年度中国住房租赁企业排行榜》

开业规模榜和管理规模榜

#03.

差异化产品线，

满足不同人群租住需求

龙湖冠寓通过服务和产品的创新匹配，不断打磨更适宜新市民、青年人的生活空间。进入行业之初，龙湖冠寓根据对青年人租住需求的深度挖掘，推出“核桃”“松果”“豆豆”等差异化产品线，分别满足租户一张床、一间房、一套房的不同需求。

随着千禧一代成为租房主力军，以及“以购换租、家庭租住”等新兴需求的出现，我国租房市场需求正发生着深刻的变化，租住人群变得更加多元，高品质、多样化的产品将成为市场所需。

冠寓的“豆豆、松果、核桃”产品线，分别是床位式集宿型产品、单间式公寓型产品、套间式高端公寓型产品，细分的产品维度，将更好地满足不同租住人群多样化租住需求。

#04.

综合实力卓越，

赢得客户和行业认可

经过5年多的沉淀与积累，龙湖冠寓在产品品质、运营能力、存量资产盘活与推动项目快速落地等方面不断提升，赢得了客户和行业认可。

（1）注重产品与服务，运营管理能力不断提升

自成立以来，龙湖冠寓持续着眼于解决城市新青年质量租房难题，不断强化产品建造，夯实运营功底，并依托龙湖集团强大的数字化能力，持续深化数字化运营能力，形成行业领先的核心竞争力。

在产品设计方面，冠寓坚持与客户共研，打造极致标准化户型产品，同时围绕租户的生活轨迹，打造8个户内模块，多达105个标准户型以满足不同租户需求的生活场景。在家具配置方面，增加多项品质生活配置，遮光隔音窗帘、集成式IPD卫浴、采用知名大品牌最新节能环保家电。在装修建造方面，得益于龙湖集团多航道业务协同发展，冠寓采用集团自主研发设计的绿色环保建材，整体采用装配式集成装修，更加环保健康以及可实现“即装即住”，提升产品品质和项目落地效率，降低翻修成本，实现降本增效。

图：龙湖冠寓8个户内模块

在运营服务方面，龙湖冠寓不断提升数字化平台能力，以“数字驱动发展”。目前数字化已覆盖90%的场景，为客户、门店、业主，冠寓提供了全链条的服务与支持，其中，租户从看房、签约，到入住后的水电、续租转租，整个流程都可以通过手机在线上完成。2021年，冠寓驾驶舱和指挥舱管理系统正式上线，门店运营官通过系统可以做到对门店经营情况的实时监控、自动预警、智能定价、智能管控等。

数字化升级之外，冠寓坚持用户思维精细化运营，打造差异化服务体系，与地方政府和企业搭建“冠企荟”生态。2018年冠寓发布企业员工专属一站式解决方案“冠企荟”，推出为企业客户开通专属的VIP服务通道，提供形式多样的租房优惠和额外服务，助力广大企业解决员工住宿问题。截至目前，龙湖冠寓已与阿里、华为、小米等近30000家知名企业开展合作，企业客户沉淀为冠寓降低营销成本的同时带来稳定客源与收益。

图：龙湖冠寓“冠企荟”企业专属权益及合作企业示例

此外，冠寓还为租户提供“温暖、明亮、有爱”的“五心”服务，将服务渗透到租客的日常生活中，为其提供无微不至的关怀。于此同时，冠寓以社区和青年文化为核心，强调年轻人的声音，倡导“去孤岛化”的租住生态，以“GOYOO星球”开启全新社群生活，让租客有更好的社交体验。全面提升服务体验和经营效率，为客户构建更美好的租住生活。

历经5年多的锤炼，龙湖冠寓通过不断完善硬件品质、服务体系以及价值观共鸣等租房全流程触点，为城市青年实际解决租房过程中的痛点、难点，已锻造出具备行业领先的规模化、标准化、体系化的运营管理能力。

从运营数据上来看，截至2021年底，龙湖冠寓项目整体出租率达92.9%，其中开业超过六个月的项目出租率为94.3%，运营效益持续提升，累计用户逾180万人，用户满意度达95%。

数据来源：龙湖集团年报

（2）存量资产盘活经验丰富，落地多个优秀项目

存量盘活一直是住房租赁行业的关键词，也是现有住房租赁企业拓展规模的重要方式。2021年7月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确指出支持企事业单位自有闲置土地、闲置存量房屋改建保障性租赁住房，并享受保租房各项优惠政策。随着“非改租”利好政策不断发布，租赁供应的重点开始倾向存量资产的改造。如上海、西安等多个城市在公布的十四五保障性租赁住房建设规划明细中，存量盘活占比不低，重庆则明确以盘活存量为主、适量新建为辅。

龙湖冠寓在过去凭借着出众的产品打造能力和卓越的运营管理能力，与存量资产方展开合作，积累了丰富的存量资产盘活经验与成功实践。截至2021年底，龙湖冠寓已与北京、上海、广州、深圳、成都、杭州、重庆、武汉、南京、合肥、长沙、青岛等多个重点城市政府及相关企事业单位合作，协助当地政府盘活存量资产，落地数个住房租赁优秀项目，提高社会资产效率，有效解决大城市青年人群租房难题。

典型项目1—龙湖冠寓重庆辰寓照母山店：2021年2月开业，它是由重庆国有企业重庆市地产集团联合龙湖冠寓打造的，重庆市级国有租赁住房首个标杆项目。龙湖冠寓作为专注运营租赁住房业务的企业，具有丰富的存量资产盘活、租赁住房运营经验，能够提供投资研判、产品设计、销售管理、资产管理、对客服务等综合性的解决方案。双方共同为照母山片区青年提供优质居住体验，有效解决大城市青年人群租房难题。

图：龙湖冠寓重庆辰寓照母山店实景图

典型项目2—电建 | 龙湖冠寓杭州丁桥天街店：龙湖冠寓首个与央企房地产开发企业——电建地产签订的全流程咨询及委托管理项目合作案例。作为杭州市首个自持住宅项目，在该项目合作过程中，冠寓提供了项目定位、设计、工程等全流程咨询及管理输出服务。双方合作为杭城青年带来了更加优质的产品、更加细致的服务，更好地满足了当地租房群体多样化的租赁需求。

图：电建 | 龙湖冠寓杭州丁桥天街店实景图

（3）斩获多个行业奖项，五星级长租公寓项目最多

在住房租赁这条赛道上，龙湖冠寓坚持量质并举，5年多年时间，不仅规模做到了全国头部，还荣获了多项国内外行业大奖，如先后斩获第四届REARD全球地产设计大奖、精锐科学技术奖等。在国内各大住房租赁相关的活动，也摘得多个奖项，如2021年6月，在克而瑞租售主办的第五届地新引力创新峰会-租赁论坛上，龙湖冠寓摘得年度行业标杆奖；2022年3月在西安市住房租赁行业协会第二届理事会换届选举大会，龙湖冠寓荣获2021年度西安市住房租赁行业领军品牌奖。

市场认可将增加企业前行的信心和动力。龙湖冠寓还荣获质量/环境/职业健康安全管理“三标”体系认证。2021年11月，中国房地产业协会公布长租公寓综合性能评价首批12个项目名单，在获评五星级认证的11个长租公寓中，龙湖冠寓有9个项目上榜，成为获评五星级项目数组多的住房租赁企业，凭借其优质的产品品质、完善的服务体系、精细化运营实力而备受认可，冠寓的实力及优势明显。

#05.

主动肩负社会责任，

助力青年人才安居

（1）积极参与行业标准制定，推动行业健康发展

2022年政府工作报告再次强调“租购并举”“发展长租房市场”，国家层面出台金融、土地、税收等一系列政策支持租赁住房行业发展，住房租赁市场迎来巨大发展机遇。但当下，我国住房租赁市场仍然存在不少短板，市场秩序不规范、参与者能力参差不齐、产品品质标准模糊等问题成为行业发展桎梏。

龙湖冠寓在自身发展壮大的同时，主动肩负社会责任，积极与相关部委、行业协会等联系互动，参与行业标准编制。龙湖冠寓参与了2020年发布行业首部《长租公寓综合性能评价标准》的编写，《标准》适用于新建和改扩建长租公寓的全产业链综合性能评价，具体涉及宜标品质、绿色健康、智慧系统、服务管理4类性能指标，自2021年5月1日已经开始施行。

龙湖冠寓以自身多年来在长租公寓领域建立的投资、开发、运营优势，输出丰富的实践经验，针对其中的建筑规划设计、运营管理标准等多个模块均贡献了富有建设性的建议。龙湖冠寓作为西安住房租赁行业的品牌代表，还参与编撰了《西安市住房租赁行业及供应服务规范》，为促进行业良性健康发展贡献的力量。

图：《长租公寓综合性能评价标准》4类性能指标

此外，龙湖冠寓还积极响应各地住房租赁监管政策，成功入选杭州首批住房租赁企业白名单，推动行业健康、有序、规范发展。

（2）政企合力打造人才公寓，助力青年人才安居

人才是城市创新发展的第一资源，近年来，我国核心一二线城市纷纷承台人才引进战略，开启“抢人大战”。解决青年人才过渡性居住问题成为服务各城市人才战略的重要一环。对此，多地政府出台相关政策，支持住房租赁行业发展、规范行业秩序，加快构建人才安居保障体系。在此过程中，龙湖冠寓积极践行社会责任，配合各地人才引进安居政策，通过与各地政府、国企合作提供租赁型人才住房，助力青年人才实现安居梦、构建当地人才好生态。

武汉一直是龙湖冠寓打造人才公寓的重点城市，自首次加入“百万大学生留汉计划”至今为止，目前共有22家武汉冠寓门店与各区政府达成大学生租赁房合作，助力更多城市年轻人迈向新生活。

在重庆，龙湖冠寓重庆仙桃数据谷店、龙湖冠寓重庆解放碑店亦是冠寓与当地政府或相关事业单位合作打造的人才公寓成功样本。龙湖冠寓重庆解放碑店更是利用门店宣传栏、宣传展板，定期协助共青团渝中区委发布创新创业、求职就业信息；通过门店活动，组织青年人才沟通交流，有效的为渝中区扩充育才阵地，对渝中区吸引青年人才提供了有力支持。

在深圳，龙湖冠寓2019年就已深度参与到深圳市人才保障住房事业中，积极配合深圳龙华区和龙岗区住建局及深圳市人才安居集团，为广大建设深圳市的人才提供冠寓优质住房服务。2020年3月，龙湖冠寓深圳龙华地铁站店第一批人才房顺利交付，为包括龙华区人民医院、广东医科大学附属龙华中心医院、龙华区疾控中心等六家医疗机构在内的医务工作者提供了优质房源。截至目前，龙湖冠寓在龙华区、龙岗区均有长期人才房合作项目，累计纳入人才房房源超6000套。

图：龙湖冠寓深圳龙华地铁站店实景图

在上海，冠寓上海谷阳北路店作为冠寓与政府合作推出的人才公寓项目，出租率达95%，为上海外来人才提供住房保障。作为航天科技产业集聚区，上海闵行汇聚了大量航天人才。龙湖冠寓上海闵行天街店以及闵行星悦荟店，以优惠价格为周边航天技术研究人才提供居所，为上海推动现代化工业体系建设保驾护航。

截至目前，龙湖冠寓已与广州、深圳、武汉、重庆、南京、天津、苏州、厦门、长沙、青岛在内的全国10多个重点城市，合作落地40余个项目，提供超2万套人才住房，助力各城市提升人才吸附力。

此外，龙湖冠寓还为在读学生群体及毕业两年内的青年人才专属打造了“住梦计划”，从租金价格、租期灵活性、租住变动、甚至实习机会等多个方面，为广大高校毕业生和在校生提供了优惠便利，助力青年毕业生安居。

（3）积极践行社会责任，提供多项便民服务

2020年以来，国内疫情反复，给社会经济和居民生活带来了巨大影响。龙湖冠寓自疫情发生的第一时间，便积极配合各门店所在地区街道的统一防疫安全战役中，为一线捐钱捐物、在门店升级应对处理方案，全面做好人员的管控以及物理空间的消杀工作，保卫租客的健康安全。

同时，一直协调各方，协助完成核酸检测，如天津门店运营官协助管委会完成9万人次检测、上海门店运营官帮助伤病租户完成核酸检测；青岛门店运营官协调检测点，方便租户检测等。疫情期间，门店运营官们还帮租户送外卖拿快递、帮被隔离的租户喂养宠物，保障租户正常生活，为他们送去温暖和关怀。

图：冠寓在疫情期间践行社会责任的行动

值得关注的是，龙湖冠寓还提供日常的便民服务。2021年高考期间，全国冠寓门店变身“助考休息站”。考生和家长可凭借相关证件进店休息，并为其提供打印复印、问路指引、上网、应急电话、纸笔借用及应用急救包等多项服务。

重庆、合肥、厦门的门店更是拿出高考期间的空置房源，作为免费“高考午休房”，为考生助力。合肥冠寓积极响应当地住房租赁协会组织的爱心助考活动，提前准备了充足的“爱心助考礼包”，包括2B铅笔、橡皮、签字笔、文件袋等文具用品及降温防疫物品等，考生可凭准考证领取使用。

2022年3月，上海突发疫情， #“上海，我要买咖啡啊”# 上了微博热搜，龙湖在上海调集天街商户资源，组织营业中的宝山天街联动咖啡店商家，给处在封控中的冠寓租户以及社区防疫工作者送去了咖啡。

此外，丰富多彩的社群活动也为租户搭建起爱心的桥梁。2021年9月，龙湖公益基金会开启“紫唇挑战赛”关爱心脏病儿童公益活动，得到全国冠寓租户的积极参与和支持。

#06.

未来展望

2021年是龙湖冠寓值得纪念的一年，这一年冠寓迎来了发展5周年，这一年冠寓开业规模突破10万大关，这一年冠寓实现首次盈利，步入新的发展阶段。

经过5年多的稳健经营和和积累沉淀，冠寓实现“量质”齐升，规模已稳居行业前列，并实现盈利；产品品质和服务也在打磨中不断提升；扎实推进精细化运营，并依托龙湖集团多航道的协同发展，锻造出行业领先的标准化、规模化、体系化的运营管理能力；发挥运营管理优势助力存量资产盘活，与企事业单位合力打造多个优秀项目，提升社会资产效率。除此之外，龙湖冠寓，还积极践行社会责任，推动行业健康发展，助力解决新市民、青年人住房困难问题。

未来，在政策和行业大环境持续向好的趋势下，龙湖冠寓将继续笃定前行，稳步向前，秉持着集团“打造有生命的空间，有温度的服务”理念，深化产品和运营服务体系，持续为城市青年创造温暖而明亮的节点，让城市青年租住生活更美好。龙湖集团新任CEO陈序平表示，下一阶段冠寓业务的发展会保持20%以上的年化增长速度，聚焦在20个左右持续有年轻人进入的城市。

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