马云真说中了，房如葱或成真？多地降价甩卖，有人直降百万卖不掉

三年前，当马云说出那句“8年后房价如葱，房价会逐渐回归理性”的神预测时，很多人一定觉得特别可笑。因为当时楼市一片红火，房价丝毫没有要降的意思。马云一个搞电商的局外人也来对房地产评头论足，实在是贻笑大方。

如今回头再看马云的这句预测，相信很多人的态度会发生巨大改观，甚至会打心底里奉承一句，“楼市真的凉下来了，真被马云说中了”：一方面，房住不炒的调控坚持了三年多未松懈，全国楼市不仅上涨节奏被彻底控制住了，而且还有很多一二线城市的房价也出现了回调；另一方面，虽然大多数城市房价没有出现巨幅调整，但是“白菜价”、“葱价”房真的也出现了，鹤岗、乳山、玉门、阜新、鸡西等数十个城市花几万十几万买一套像样的房子，不是难事。

从当前的形势来看，属于房地产的糟糕时期非但没有结束，恰恰才刚刚开始。而当下房地产市场上正在上演的种种“降价大甩卖”行为，似乎也在证实马云的“房如葱”预言未来可能在更多的城市成真。

调控收紧三年半，再加上2019是绝对的楼市“小年”，全年超过520家房企破产，2020年自然被看作是房地产的转折点——19年底，很多开发商、炒房投资客、经济学家、学者、金融机构，甚至是社科院、中科院两大“国字头”机构都预测2020年的楼市成交、投资增速、房价涨幅都会“很旺”的一年。

但熟知世事难料，一只带毒的“黑天鹅”的降临，不仅把开发商、炒房投资客的“美梦”惊醒了，更把本就处于泥沼中的楼市，又往下按了一大截。

当下的楼市行情，还说房价会涨，会复制过去几年的疯狂，毫无疑问很多人是没有底气的，甚至连房产中介自己都开始揭露这个“谎言”了——最近有一个房产中介在网上爆料到：现在客户少得可怜，几个月不开张是常事，我们很多同事都转行了，还留岗的多半吃饭都难。很多城市房价都在阴跌，有价无市更是公开的秘密，我做了这么久的房地产我只想说，如果你有钱半夜去买都有房子给你，但是你现在想卖出去不一定有人接。

其实，开发商自己也没底。

3月27日的融创中国2019年业绩发布会上孙宏斌透露了一些悲观信号。融创今年要做三件事：调融资结构、降融资成本；处置一些持有资产；拿地要拿对地方、拿对时间。翻译过来就是，融创接下来要好好准备“过冬”了。具体做法是，把一些不能盈利的资产该卖要卖了，拿地更不能像前几年那样大手大脚，有潜力的城市从优选择，像很多人口流失严重，购房需求锐减的三四线城市，其实已经不在融创考虑范围内了。

马云真说中了，多地降价甩卖扎堆上演，有人直降百万都卖不掉

特殊时期，大家都难过，正如曹德旺所言，想活下去就要学会自救的本领。这句话应用在房地产行业再合适不过。

过去一个多月，虽然全国各地累计有60+城市出台政策“救市”，但我们也看到了“刺激性”的政策还是不被允许。由此看来，楼市接盘严重不足、融资不畅、开发商滞销等之危短期难以解决。摆在大家面前的路只有一条，降价卖房。

不管大家承不承认，扎堆降价甩卖已是有目共睹的。中泰证券发布的研报显示：2月份，100个监测城市中，房价下跌城市数量跳升至73个；统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况也显示，2月份降价的城市数量增加到23个，这已是连续6个月70城中有20+城出现降价情况。

当前阶段开启“降价甩卖”模式的主体主要有三个：

其一，资金周转压力巨大的开发商

开发商的压力大，这一点已经不需要过多赘述了。他们的压力主要来自三方面，其一房子“滞销”严重回款缓慢；其二融资不畅，top30房企或国企央企仍有多种渠道可用，除此之外的房企大多面临“无钱可借”局面；其三巨额债务压顶，海外、境内、信托三项合计1.5万亿，很多房企欠下的债说白了一年的利润都不够还。

据业内专家透露，当前阶段超过半数房企或全部或部分楼盘都在打折促销，降价的方式也是五花八门，工抵房、特价房、低价房、尾盘特销等，其实都是以此之名，行降价跑量之实。降价的力度自然也是十分给力，某开发商全国楼盘直降25%销售众人皆知，但对比很多三四线城市开发商30%-40%的降价力度，其实也并不算什么了。

其二高杠杆的炒房投资客

楼市停摆，影响最大的除开发商之外，就是赌性十足的炒房投资客了。1-2月份市场交易中断时，他们就在网上利用各种社交渠道张贴“低价转让”告示，笔者亲眼看到有撑不住即将断供的投资客张贴的推送文案里清晰写着，“只要还贷，房子就送给你”。其它诸如8折、7折出售的房源更是比比皆是。

媒体报道，河北最出名的“睡城”燕郊有人在过去两年直降100万，打5折房子都卖不掉。

其三部分“炒房”的上市企业

上市房企坐拥1.3万亿房产资产早已是公开的秘密。过去这些年房价飞速上涨少不了他们的推波助澜。但楼市突变，他们也在闻风而动了——最近半年来，媒体屡屡报道“上市房企低价抛售房产”的新闻，各家给出的理由虽然都是回笼资金优化财务报表，但在我看来这是掩耳盗铃，对后市不再看好，抓紧落袋为安。

开发商、炒房投资客、上市公司都在扎堆降价甩卖，是否意味着马云的“房如葱”神预言要成为现实了？个人认为这个还要因城而异：1、国家公布的80+“收缩型”城市，未来房价走向平庸，甚至跌至白菜价、葱价都不用大惊小怪。因为这些城市人口都在大量流失，而且没有任何产业，这里的房子除了用来居住，毫无价值可言。倘若未来房产税、空置税等开始征收，这些房产毫无疑问会被无情抛弃；2、三四线城市房价短期也跌不到“如葱”的水平，虽然同样没有投资价值，但地方还是在努力托举，不使房价下跌；3、一二线城市注定了是未来为数不多的二十几个有价值的城市，尤其是人口增量显著、产业发达、资源优势集中的一线、强二线城市，因为有庞大的购房需求和资金流入，房价依然有上涨的空间。

未来5-10年房地产还有巨大的红利机会吗？

个人认为机会渺茫。大局稳定、房住不炒已经是国内房地产调控的至少5年期的主基调，这意味着至少未来5年国内房地产的回报率都不会太高。尤其是欠发达城市，房子甚至会逐渐回归居住本源。与此同时，一些“低端”的玩家必然被淘汰出局，一些普通人更不要随意拿自己全部的积蓄去“参赛”。这个结论是基于以下三点事实得出的：

一、国家一锤定音，房住不炒，不依赖房地产刺激经济。

2019年中，国家继“遏制房价上涨”之后，再度提出“不依靠房地产短期刺激经济”，这是首次明确提出这个导向，也为今后的房地产发展奠定了基本的依据和基础。而且，即使到了最艰难阶段，国家依然在强调这个导向，足见态度立场之坚定。

二、人口、金融、经济和房屋总量等基本面决定了房价上涨空间狭窄，未来绝大多数城市房价年涨幅可能都超不过5%，买房不仅不能赚钱，还有可能亏钱。

很多人看到年涨幅5%，可能会觉得这个利润空间已经非常不错了，其实不然，我们算过一笔账，买房想保持平衡，房价年涨幅必须达到7.5%才行，因为刨去资金成本、税费、中介费等乱七八糟的费用，你的投资低于这个涨幅是毫无意义的。

三、地产大佬们释放强烈信号，房地产大势或已远去。

我一直强调，观大势不要看理论派经济学家是怎么说的，而要看地产开发商、高端投资客是怎么做的。因为他们才是这个市场最具风向标的一群人。

当前阶段，恒大积极降价销售抢收，信号意义已经很强了；3.27孙宏斌掌舵的融创再次释放“悲观”情绪；不久前万科也又一次喊出“活下去”……

诸多地产大佬这一系列“神操作”背后，我们或许可以得出一个明确的结论：属于房地产的高光时刻已经一去不复返了，房地产投资的黄金时代也谢幕了。未来买房自住请自便，依然怀揣着炒房发财致富的美梦，真的太不合适了。