二手挂牌17万套！杭州，你活该有今天！

武功登峰造极，天下五绝之西毒，这是金庸笔下的欧阳锋。

只可惜，由于他错练九阴真经，全身经脉逆置，最终导致走火入魔。

一代武林高手，本是天赋异禀，结果却误入歧途，变得疯疯癫癫。

是的，有时候过度追求心中所想，就容易丧失心性，留下难以想象的后遗症。

人生如此，楼市亦是如此。

在我眼里，能精准演绎这种“no zuo no die”的大咖城市不少。

但唯独杭州，始终是让我印象最深刻的那一个。

海量二手房，正在杭州楼市涌现。

根据媒体报道，3月初杭州二手房挂牌量已经高达170500套，突破17万套。（透明售房网数据）

我今天看了下最新数据，与3月初对比，杭州二手房挂牌量已经降到168330套，但是也足够吓人了。

这是什么概念？

杭州居然超越了重庆，成为全国二手房库存第一大城！

那么，杭州有这么多的二手房，合理吗？

我看到有媒体用二手房挂牌量和常住人口的比值，来判断一座城市二手房市场的健康度。

比值越高，意味着二手房越难消化。

其中，杭州二手房人均挂牌量为142.8套/万人，排在了全国第二。

但是我想说，这样来判断其实是有点不准确的。

毕竟，杭州这么多常住人口，也不是所有人都会卖房啊，有的人连房子都没买，只是在租房而已。

所以，我觉得还是要用去化周期来判断才是最精准的。

根据手边买房数据显示，截至今天，3月杭州二手房成交了3874套。

对比前两个月，3月比2月份多了1000多套，水平和1月份差不多。

那么，咱们大度一点，就按每月成交4000套的速度来算。

杭州168330套的二手房，去化周期足足高达42个月。

换句话说，按照目前的去化速度，杭州要卖掉所有的二手房，起码要三年半的时间。

一般来说，去化周期超过12个月就不正常了，而现在的杭州简直就是病入膏肓。

而且你看看，近30天内，跌价房源居然是涨价房源的9倍多。

可见，市场信心不足和恐慌性抛房，已经是杭州二手房市场最大的问题。

例如，之前因为蚂蚁集团上市传闻火起来的之江板块，当时房东不仅坐地起价，而且还一房难求。

现在蚂蚁上市失败，整个杭州二手房市场也有价无市，所以之江板块一下子就冒出了3132套二手房。

之江板块二手房挂牌量

其中，像当时很火的之江九里，一套137平的大三房，足足跌了100万，还精装带软装全送。

值得注意的是，杭州目前是没有出台二手房指导价的，而且二手房也是不限售的，今天买完明天就可以卖。

换句话说，杭州二手房的暴增，完全就是市场的锅。

杭州的天量二手房，怎么来的？

我觉得有几个原因：

第一，被新房市场干死的。

众所周知，杭州的价格倒挂红利，在全国是出了名的，它称第二，无人敢称第一。

一二手倒挂基本1万/平起步，一些火热的板块更是高达2-3万/平。

所以，至少躺赚100万的新房摆在面前，大伙儿能不抢吗？谁买二手房谁才是傻子！

比如2020年轰动一时的西溪公馆，就是因为倒挂成为了6万人摇红盘。

第二，炒房客大撤退。

当然，面对这么大块倒挂的肥肉，炒房客自然也要来杭州分一杯羹。

还记得我去年说过的事吗？

2018年全国楼市因为各种调控被打趴，唯独杭州成为了“打不死的小强”，过着自己的神仙日子。

从2018年5月到2020年年中，杭州一共诞生了28次万人摇，2万人摇共8次，平均每个月1.2次。

说句不好听的，杭州还得感谢来自全国各地的炒房客，让自己成为了全国的一股清流。

如今，两三年过去了，当初买的房子建好了，可楼市却陷入了低迷，炒房客自然就要撤退，难不成还亏回去？

而且别忘了，今年杭州还要举办亚运，炒房客当然也要提前把镰刀准备好，运动会结束之后，还哪有这么多韭菜？

第三，地方的利益点不在二手房。

除了倒挂出名，杭州还有另一重身份：卖地大户。

前几年杭州一直都是全国卖地第一名，就算去年全国土地市场出现180度反转，杭州也仅次于上海，土地出让金达到3084亿元。

而且杭州卖地最大的特点，就是限价，不然倒挂红利哪来呢？

所以，杭州获得土地财政的逻辑是这样的：

地块限价——一二手房倒挂——打新潮，新房快速去化——开发商觉得有利可图——砸钱拿地——杭州保住土地财政

也就是说，只要新房一直有限价，地方就一直有饭吃，而且为了不影响倒挂差，杭州也一直没出二手房指导价。

所以，杭州二手房走到今天这个局面，都是杭州自己一手造成的，怨不得别人。

那么，杭州还值得买吗？

我给出的答案是：值得。

正如前文所说的，虽然杭州走了一条错误的道路，我也不知道以后会不会迷途知返，但是不可否认它有着深厚的底子。

举几个例子：

其一，源源不断的人口流入，这是杭州楼市的长期支撑。

2021年，杭州常住人口突破1200万大关，达到1220.4万人。

其中，常住人口增量为23.9万人，排名全国第二，大幅甩开北上广及诸多城市。

可见，在抢人这件事上，杭州无疑是成功的。

图源中国房地产报

其二，杭州赚钱能力强。

2021年，杭州的金融机构本外币存款余额为61044亿元，排名全国第五，同比增长12.5%。

TOP4分别是北上深广，其中北上深都超过10万亿元，广州则超过7万亿元。

换句话说，除了北上广深之外，杭州是全国最会赚钱的城市，超越广州只是时间上的问题。

其三，杭州巨头企业多。

虽然最近都在传闻阿里在裁员，把大家都弄得人心惶惶的，但是目前有多少企业能超越阿里呢？

而且杭州也不只有阿里一家巨头企业，2021年杭州的独角兽企业就有22家，排名全国第四，超越了广州。

所以，一座城市只要牛企足够多，人口是不用愁的，因为人是跟饭碗走，哪里大公司多就去哪里拼搏。

杭州该怎么买？

其实，从杭州十四五规划，可以看到杭州未来的发展方向，特别是“一核九星”。

一核：上城、下城、江干、拱墅、西湖、滨江

九星：萧山、钱塘新区、余杭、临平、富阳、临安、桐庐、建德、淳安

所以，在杭州买房可以根据以上规划分为两档。

第一档是“一核”：

上城区，始终是杭州的市中心，地位毋庸置疑，尤其是钱江新城、钱江新城二期是CBD，值得重点关注。

此外，九堡、丁桥、笕桥板块适合刚需入手，部分新盘的价格也比较友好。

西湖区，传统老城区，产业和配套都比较成熟，尤其是湖滨那边，不过缺点显而易见，发展空间有限。

拱墅区，之前合并了下城区，目前主要集中的是中高端改善项目，对于主城区改善族来说可以关注。

滨江区，和奥体板块差不多，发展也是比较成熟了，而且沿江片区还有稀缺江景加持，只不过可开发的土地不多，属于卖少见少的区域。

第二档是“九星”：

余杭区，阿里总部所在地，所以区域不缺产业红利，尤其是未来科技城，是企业比较集中的板块，此外云城区域也是未来5年的重点。

萧山区，主要关注萧山老城区和奥体板块，其中市东北可选择性多，配套也成熟，适合自住买家，奥体价值刚才说过，不赘述了。

临平、临安、淳安、富阳等板块属于典型的郊区，不太适合投资，而是刚需客最集中的地方，自住的话根据交通、配套、开发商品质来买就行。