2022年的房价，为什么不能涨，也不能再跌了？这三个信号已经释放

文｜北桥 校对｜北桥

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早在19年前，“炒房”这个词语就诞生了。

当时炒房炒得比现在还要夸张，尤其是在温州一有新楼盘开盘，就会几个买家合作包圆一栋楼，然后和销售把最大折扣谈下来，从而以最低的价格拿到房子。本身那个时候的房子升值速度又快，再加上房地产行业发展起来不久，所以这些炒家能够在最短的时间里把升值空间变现再立即转手。

至于为什么大家都这么热衷于炒房，原因也很简单。房子在咱们中国人的印象里一个刚需，谈恋爱、结婚需要有房子，孩子想上好学校也要有房子，老了养老还是需要有一套房子。所以无论是男是女、是老是少，买房都是一个必须经历的过程。那么炒房就可以成为一件稳赚不赔的事情，不用担心卖不出去，至少不会亏本。

可是伴随着近两年房地产企业崩盘、限制学区房和房产税的推出，房地产行业似乎陷入了一团迷雾，越来越看不清方向。但笔者只想说的是国内的房地产行业已经进入到了整个生命的尾期，而2022年的房价既不能涨，也不能再跌了。

先说说房价为什么不能再涨了。

人口数量陷入瓶颈

根据统计局公布的数据显示，2021年的出生人口为1062万，出生率仅为1.15，排到了世界倒数第二。这是一个什么样的概念？2016年国内开放了二胎，但是过去的这几年里的出生人口并没有因为二胎的开放而上涨，反而从2016年的1786万出生人口跌到2017年的1723万、2018年的1523万、2019年的1465万、2020年的1200万、2021年的1062万。

为什么出生人口一直在下降呢？一方面的原因是许多已婚的夫妇觉得没有照顾孩子的精力去生二胎，同时自己的薪资收入和时间也不足以支撑起二胎。更重要的原因是结婚率的下滑。

2016年的结婚登记1142.8万对、离婚415.8万对；2017年结婚登记1063.1万对、离婚437.4万对；2018年结婚登记1010.8万对、离婚380万对；2019年结婚登记749.1万对、离婚415.4万对；2020年结婚登记814.3万对、离婚433.9万对；2021年结婚登记763.6万对，在推出了离婚冷静期后，离婚数量下降到了213.9万对。但是也不难从这组数据当中看出来，这几年的结婚数量在下降、离婚数量在上升，这样的情况又怎么能指望出生人口增长呢？另外，因为人口老龄化的原因，这五年的死亡人口增长逐步攀升，16岁至60岁的劳动人口在过去十年里也持续下滑，近五年已经减少2000万人。

结婚数量的下降本身就影响到了房子的需求，而在这背后作为购房主力的劳动人口数量也减少了2000万人。换句话说就是需要买房的人变少了、能买得起房的人也变少了。不过相比房价问题，人口的负增长问题更为重要，所以在过去的一年先后限制学区房、推出房产税，让房价给人口增长让路。只有大家买得起房、结得起婚，人口才能够继续增长下去。

房子已经供大于求

根据过去21年的数据显示，城市人口数量已经从2000年的4.5亿人变成了2021年的9.1亿人，而农村人口数量从2000年的8亿人变成了2021年的4.9亿人，人口城市化已经完成了64%。而剩下的农村人口当中的劳动人口数量只有9000万人，未来这些人口将会以每年1100万的速度逐步减少并城市化。

而2021年国内的房屋空置率已经高达21.5%，处于世界前列，其中一线城市到、二三线城市的房屋空置率处于一个逐步递增的趋势。进城买房的人变少、城市的房屋空置率却居高不下（尤其是二三线城市），那么这种情况也足以证明现有的房子已经支撑不起高房价了。至于现在为什么的房价没有出现下降，主要还是因为已经买房的炒房客还在做着坚持，没有把房源放进房市当中。

通过上面的这些数据也不难看出，买房的主力军已经在变少，买房的需求也在持续下降，国内的房市正在经历从天空中摔到地上的过程，但我们也不能让房市硬着陆。那为什么不能立刻把房价降下来呢？

房市不能硬着陆

正如笔者文章开头所说，房子是每个人必须经历的一个过程，许多人买房都是掏空全家四个人的钱包才买得起那么一套房子。因此房子成为了许多家庭当中的主要资产、甚至是一辈子的积蓄，如果就这么突然让房价降了下来，那么这些已经背负了30年房贷的人们又该怎么想呢？他们又能够接受吗？显然是不能的。

再比如说去年本来准备试行房产税的时候，却又突然在本月叫停了，这是为什么呢？因为这对于那些持有两套、三套，甚至更多房子的人来说，试行房产税只会导致他们把自己出租出去的房子涨租，受到影响的反而不是炒房的，而是没有房子的租房者。

这样看来，也不能让房价贸然降下来。

抛开以上两个原因，更重要的是还有许多城市的主要财政收入都是来自于卖地。

根据过去5年的数据显示，杭州卖地收入13056亿元、上海卖地收入11647亿元、北京卖地收入10476亿元、广州卖地收入9482亿元、南京卖地收入8561亿元、武汉卖地收入8488亿元。

其中杭州、佛山对于卖地收入的依赖度已经超过了140%，南京、武汉、广州等城市对于卖地收入的依赖度也超过了100%，只有屈指可数的几个城市对于卖地收入依赖度低于50%。

卖地成为了各个城市的主要收入来源，那么也就意味着盖房子的成本也不可能降低，甚至还必须稳住这种局面。所以房价也不能就这样说降就降，无论是对于个人还是城市来说，房价都必须有一个缓和下降的过程，也许还需要5年、或者10年，反正不会再久了。

写在最后

其实这两年的房市情况本来就不怎么景气，甚至许多买房的人都已经撑不住了。2017年，法拍房数量为9000套；2018年，法拍房数量为2万套；2019年，法拍房数量50万套；2020年的法拍房数量暴涨到116万套；2021年的法拍房数量暴涨到168万套。

其中有一部分是失信人被执行的法拍房，但是其中也有一部分是来自于断供房贷而导致的。至于为什么会断供，大家心里都有所体会。一是因为房价导致的房贷太高，二是因为现在这个大形势下钱也不好赚了。无论是从房子的需求还是市场来看，它都已经完成了它应尽的使命，进入到了尾期。

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