低于指导价400万，降价继续...

现如今在深圳卖房越来越难，2月成交量跌破1千套，3月至今仅600多套，市场从脖子凉到了脚底。

可能大家认为降价还没到位，然而真实数据是，深圳二手房已经有近一半房源接近指导价，也就说市场上接受指导价卖房的占到了一半，但为什么成交数据还是起不来？

本质上是信心的问题，房价上涨的预期被打破，刚需改善投资统统进入观望期，大家都不急了。

所以从某种意义上说，降价有用，也无用。对于优质的二手房，降价可以推进成交进度，但对于有硬伤的房子，降价是个无底洞。

比如最近朋友圈都在刷屏的一套南山中心区的房子，242平报价1290万，一本证，低于指导价400多万。

想不到的是，这套房子挂盘已有十个月之久。

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卖不动的大平层

这套房子位于南山中心区的现代城华庭，从去年底中介就开始推，当时报价是1450万，折算单价5.97万/平，而指导价是7.19万/平，指导总价1746万。相比之下，比指导价还要便宜近300万。

如今4个多月过去，仍未售出，根据中介放出的消息，现在报价是1290万，在原价基础上再降160万，低于指导价456万。

价格一降再降，市场就是不买单，这个大便宜为什么没人要。笔者认为最大的问题在于产品错配。

242平大平层，妥妥的豪宅户型，但其实它又算不上真正的豪宅，最多只是在户型上比肩豪宅，

真正的豪宅在环境、楼盘品质等方面要求很高。首先从环境上看，楼盘处于南山中心区，周边多是老旧房子、城中村、工业园，城市面貌很一般；从楼盘品质看，2004年建成，外立面老旧，花园面积小、车位不足。

本质上，楼盘的定位就是一个刚需盘，基本是以2-3房的刚需户型为主，包括周边的正东名苑、东方海雅居等都是刚需盘。

很明显，在刚需楼盘扎堆的地方卖豪宅，产品错配了，最后导致的结果是，刚需买不起，有钱人瞧不上。所以这个价格只会越卖越低，直到刚改客户能接受。

当然，房子也不是一无是处，位于南山中心区，地段优秀，驾车前往南山后海、深圳湾、科技园，以及前海约在30分钟以内；3条地铁环绕，11号线南山站、12号线南光路站（在建）、9号线南山书城站；商业上，有海雅缤纷城，海岸城购物中心等；教育上，处于学府中学范围内（具体以教育局为准）。

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错配的“代价”

其实像这类“产品错配”的房子，在新房市场上也有，比如富通九曜公馆、领航城。

先说富通九曜公馆，前一期开的富通上舍因为认筹和签约数据太差，曾一度上过深圳热搜。

去年11月，富通上舍入市，推售65套住宅，8批客户登记，结果仅1个客户签约；今年1月，富通九曜公馆入市，推售283套房源，据悉当天卖了116套（i深圳选房80套，线下选房36套），去化4成左右，算不上理想。

项目打的招牌是香蜜湖地段，高尔夫景观，定位豪宅。但其实严格来讲，项目所处的地段是福田新洲，该片区环境一般，附近小区除了君临天下相对较新，其他都比较老旧。

至于项目宣传的高尔夫景观，富通上舍被前面的九曜公馆几栋高楼遮挡，几乎看不见；九曜公馆也只是部分户型可看高尔夫景观。

无论是富通上舍还是九曜公馆，最多算是刚需改善，拿来当豪宅卖言过其实了，市场成交去化已经很说明了问题，无需再多言。

其次是宝安的领航城，2020年11月，领秀花园L座入市，推售211套住宅，1784批客户认筹，平均8.5人抢1套房，当天即售罄。

然而到了五期开盘，热度戛然而止，去年12月底，领航城五期入市，推售278套大户型（约156-179平），117批客户认筹，入围比例仅1:0.42。

抛开市场冷淡的因素之外，领航城五期去化不佳，还有一个重要因素就是客户需求与产品错配。

领航城所在的地段为宝安西乡，整体环境面貌一般，1-4期因为自身的大体量，自带学校，商业，以及主打中小户型，客群定位清晰而深受刚需群体的青睐。

但是到了5期，产品户型全是大面积，总价高，明显偏离了之前的客户群体需求，从而导致去化成绩不理想。不过好在户型设计合理，四房两卫，得房率高，吸引部分刚改客户关注。

结语

产品错位是一个很头疼的问题，刚需地段可以做刚改产品，只要户型产品做得不是太差，依然有市场，结局不至于拉垮，因为刚需和刚改是同一类群体，小换大，劣换优的问题。

就怕刚需地段做豪宅，两种不同的产品，不同价格，不同人群，这种豪宅不但卖不起价格，最后还会被价格反制，刚需买不起，有钱人看不上。

那豪宅地段做刚需产品呢？也有这类情况，比如作为传统豪宅区的尖岗山，混进万科都会四季这类刚需盘，最后卖的也是够累的。

所以，作为买房人，不建议在刚需地段买豪宅，豪宅地段买刚需产品，这都会影响到房子未来的流通性。