新形势下，探索房企转型乡村振兴新机遇

行业深度调控期，房企如何拨出云雾见光芒？两会重点提出推动乡村振兴，房企有哪些转型机会？如何在新形势下，抓住乡村振兴发展新机遇？

【背景】地产行业面临深度调控，对于多数房企来说，面临前所未有的挑战；在行业纷纷提出降本，提质，增效的同时，不少房企也在努力寻找房企的转型之路。在近期召开的两会工作会议中，克强总理重点提出要推动乡村振兴，确定160个国家乡村振兴重点帮扶县，实施农村人居环境整治提升五年行动。那么对于中小房企来说，如何抓住政策利好，寻找乡村振兴发展的新机遇呢？本篇将详细阐述乡村振兴发展的背景，案例，商业模式及关键点建议，供更多转型期的房企参考借鉴。

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乡村振兴发展的背景

城镇化发展概况

中国城市40年巨变，城镇化率提升，城镇人口增长近4倍，城市的集聚效应日益明显，成为带动我国经济快速增长和参与国际经济合作与竞争的主要平台。

从城镇化发展规律来看，一个国家城镇化率在30-70%之间是城镇化速度比较快的一个时期，中国现在城镇化率是63.9%，还处在较快发展区间。预计到2030年左右会达到70%左右，并在集聚中走向平衡。

从上图可以看出，从1960年开始，美国的城镇化率仅仅从大约70%上升到82%。而我国的城镇化率曲线则展现了惊人的斜率，也就是速度，从1960年的不足20%，一跃到今天的60%。一般来讲，当一个国家的城镇化率低于30%的时候，城镇化增长较慢，高于70%的时候，城镇化增速也较慢，而处于城镇化率30-70%区间的时候，一般增速更快。

随着城镇化进程的加快，我们会发现：以土地财政为主的城市发展模式，以房地产业推动为主的发展模式，以举债抵押为主的增量发展模式都走不通了。而新时代的新型城镇化是以人民为本的城镇化，不断促进城乡融合，一体化发展。

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乡村振兴发展的背景

乡村发展概况

中国乡村40年发展：出现生产要素配置不适应生产力发展需要的结构性矛盾，乡村发展方兴未艾，同时，农业转移人口激增。户籍人口城镇化中，有2.5亿人口处于城镇间流动阶段。

36.1%的人口创造不到8%的财富，2020年农村户籍人口高于农村常住人口19%，部分农业转移人口已成为城镇常住人口但尚未落户城市，即我国流动人口总量为：2.5亿。

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乡村振兴发展的背景

乡村振兴背景

历史发展观：新时期，新阶段，新格局，新任务，新目标，新要求，新作为。

城市统筹发展：大历史观认识，国际国内双循环，国内循环式主体，农村是新格局的重点，国内大循环的基础；

政策战略举措：新阶段，全面实施乡村振兴，与巩固精准脱贫成果有效衔接；

农业农村实施要点：一是农业现代化产业链条全部稳固提升，国家粮食安全（保供），农产品提质工程（品质安全），种业翻身仗，最严格的更低保护等；二是农村现代化乡村建设全面推进见效，新型城镇化引导，发展县城，提升乡镇，农村生态易居环境建设，基础设施共享，公共服务公平；

深化改革关键点：农村土地管理制度深化改革，农村宅基地制度稳妥推进改革。

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乡村振兴发展的背景

土地制度政策演变

1949年10月-1962年初：农民对宅基地和房屋拥有所有权，政府不限制农民对其所有的私人宅基地买卖和租赁及继承；

1962年初-1981年底：宅基地所有权与使用权分离；

80年代初：社队企业使用集体建设用地发展工业；

90年代，江苏苏州，浙江湖州，福建古田，河南安阳等地，在原国土资源部同意或默许下进行自发探索，允许集体建设用地保留土地所有权进行流转；

90年代末，1998年修订的《土地管理法》严禁农村集体土地用于任何非农建设，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地（仅部分地区试点探索）；

2000-2008年：为鼓励农村发展，逐步放松对集体建设用地流转的限制。2000年2月28日，安徽芜湖成为国土资源部正式批复的第一个集体建设用地使用权流转试点；

2008-2013年：2008年3月2日，成都国土资源局《成都市集体建设用地使用权流转管理暂行办法》成都集体建设用地使用权可入市；

2014年至今：2015年12月国土资源部《关于印发农村土地征收，集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》确定15个集体经营性建设用地入市试点，随着试点深化逐步增加到33个，允许农村集体经营性建设用地出让，租赁，入股，实行与国有土地同等入市，同权同价；2021年4月29日，《中华人民共和国乡村振兴促进法》发布，土改进入全面深化阶段。

从2015年开始开展农村土地征收，集体经营性建设用地入市，农村宅基地制度改革三项改革试点，以激发农村土地要素活力。于2019年年底结束试点，相关经验已经过新土地法得以固化。

国家关注农村土地制度改革，不断推进土地管理法的完善，增强了地方统筹利用土地资源的能力，社会资本参与投资土地综合整治，优化土地资源配置，提升发展经济的积极性。

2020年4月9日，发改委印发《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，全面推开农村集体经营性建设用地直接入市，出台农村集体经营性建设用地入市指导意见，允许农民集体妥善处理产权和补偿关系后，依法收回农民资源退出的闲置宅基地，废弃的集体公益性建设用地使用权，按照国土空间规划确定的经营性用途入市。

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乡村振兴发展的案例解读

乡村振兴路径

破除城镇化发展的体制机制障碍，建立城乡融合发展体制机制。激活“人，地，产”三要素的活力，通过要素重组在地打造。

以文旅为驱动，人，地，要素重组促进产业振兴，带动乡村全面振兴。

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乡村振兴发展的背景

集土项目利用类别

集体土地项目利用类别主要分为两类，一类是政府主导类，一类是企业主导类。政府主导类以纯产业运营类为主，政府为运营主体，强调乡村振兴，通过引入企业家，艺术家等运营机构新村民来提高当地居民收入。

企业主导类集体土地利用又分为两类，即先产业+后不动产类和不动产+产业同步推进类。

先产业+后不动产类是以产业先入市，塑造项目品牌，经过1-2年孵化周期后，通过“新村民”形式引入开发部分。不动产+产业同步推进类是农旅产业，地产农庄同步进行，擦边球推广宣传地产，政府对此种方式有明确的抵触态度。

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乡村振兴发展的背景

企业主流商业模式

第一种商业模式：农业+地产的模式。比如，上海嘉定乡悦华庭的项目，属于城市国有企业参与的集体资产合作治理模式，超大城市乡村振兴的上海样板。项目位于嘉定区华亭镇，距离上海市中心1小时车程。规划面积10平方公里，其中启动区3.2平方公里（集体建设用地220亩）。打造美丽乡村+现代农业+主题农旅+乡居颐养“四位一体”的万亩田园小镇。

土地整理：宅基地集中归并平移，启动区节约宅基地约10公顷；2000亩农用地进行统一经营，转型为都市服务型农业；盘活集体经营性建设用地约220亩，用于建设小镇农庄组团，创新采用集体建设用地使用权作价入股模式。

三产融合：现代农业（农）、乡居康养（养）、主题农旅（旅），美丽乡村（居）四大板块协同发展，现代农业板块占地约1600亩现代农业项目以科技示范、绿色生态、休闲、体验、景观为重点，与一二三产联动。

开发主体合作模式：项目公司投入资金启动一期村民安置，集约宅基地，作价入股，建农庄，20+20年长租，回血滚动开发；政府投资基础建设等。

投资及收益情况：政府投资1.6亿，项目公司向农商行申请乡村振兴建设贷款，集体用地可用来抵押，授信10亿；项目收益由租金、物业费及农产品销售，整体资金预算打平，自持酒店物业作为项目收益。

第二种商业模式：农业+商业的模式。比如，浙江乌村，属于浙江省 2016 年度乡村旅游示范乡（镇），一价全包式精品民宿度假村落。项目位于浙江省嘉兴市桐乡市乌镇国家 5A 级景区，距乌镇西栅 500米，紧靠京杭大运河，总面积 450 亩。

开发理念：借鉴了Club Med 的“一价全包”国际度假理念，按照“高端乡村旅游度假区”定位进行开发，强调在对乡村肌理保护基础上，营造具有典型江南水乡农耕文化传统生活氛围、适应现代人休闲度假的“乌托邦”。围绕江南农耕村特点，导入酒店、餐饮、娱乐、休闲、亲子、农耕活动等配套服务设施，与西栅历史街区联袂互补。

运作模式：一价全包的套餐式体验模式通过高门票限制人流，游客一张门票享受全部服务；运营特色 CCO，即首席礼宾官按照活动内容，CCO特色服务主要以引导游客体验民俗活动为主。投资及收益情况：项目总投资（中青旅&乌镇旅游股份）3亿元。

第三种商业模式：农业+产业的模式。比如，无锡田园东方，属于桃产业推进阳山乡村振兴理论与实践，水蜜桃+”都市复合型示范农业项目。田园东方北区位于“中国水蜜桃之乡”——江苏无锡阳山镇，目前已是江苏省知名旅游品牌，无锡市休闲旅游新名片，国内新型城镇化、城乡融合示范项目和乡村旅游新标杆。总用地面积4774亩，其中农林用地2814亩，占比58.9%。已规划建设完成水蜜桃产业基地占据正宗阳山水蜜桃产地的三分之一。在产1500亩均为绿色食品认证基地，最高年产出量近1000吨，装箱约50万箱。

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乡村振兴项目实操的建议

集建用地面临的难点

政策严控：集土项目存在大量的政策模糊地带和变化性，金融配套和产权分割问题都严重影响着此类项目的推进。

产品局限：以成都郫都为例，政府建议川西风格、商服立面，在匹配市场需求时会面临难点。

推广敏感：目前集体经营性建设用地在严禁宣传类房产项目，而通过产业宣传带来的客群又难以匹配。

资金量小：较之地产项目，集土项目表现出项目小、产业多、资金少而且兼顾乡村振兴的任务，导致此类项目必须严格利用在地的自然、人文资源，才能保证利润的前提下完成项目的打造。

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乡村振兴项目实操的建议

集建用地的开发模式

就控制资源方向而言：

控地强度(强—弱):经营性集建出让>经营性集建作价入股>经营性集建租赁>宅基地租赁；

控地周期(长—短):经营性集建出让=经营性集建租赁>经营性集建作价入股>宅基地租赁；

开发难度(难—易):经营性集建出让>经营性集建作价入股>经营性集建租赁>宅基地租赁；

开发风险(大—小):宅基地租赁>经营性集建租赁>经营性集建作价入股>经营性集建出让。

就开发利用方向而言：

宅基地租赁：承租改建后自持经营，承租改建后转租第三方。宅基地三权分置，盘活闲置农房，增加农户财产性收入。

经营性集建出让：受让后待价而沽，受让建设后自持经营，受让开发后转让第三方受让开发后转租第三方。集建入市改革，集建建租赁住房。

经营性集建作价入股：作价受让建设后自持经营，作价受让开发后转让第三方，作价受让开发后转租第三方。集建入市改革，集建建租赁住房，盘活村集体闲置资产。

经营性集建租赁：承租建设后自持经营，承租开发后转租第三方。集建入市改革，集建建租赁住房，盘活村集体闲置资产。

集建用地开发模式的对比：作价入股与租赁

作价入股优劣势及风险：

优势：均摊土地成本至每年以租金形式支付;长期持续性的资金往来有利于与村集体的关系维护;有利于村集体收入的可持续性；

劣势：再次转租需专门约定并通过2/3集体成员同意;最高租期20年;期间若违约成本较低，可能面临村集体毁约;

风险：有无法办理使用权转移登记的风险;不具备报规和报建主体资格的风险;竣工后无法办理房地一体产权证的风险。

租赁方式优劣势及风险：

优势：属盘活村集体资产壮大集体经济的合作方式;因土地作价入股，无需再支付土地出让金;联合经营后使用权权属明晰，报规报建主体一致;村集体占股，对项目基层协调工作能起到一定的助推作用;

劣势：土地作价评估、成立合营公司、明确占股比例需一定周期;因需定期对村集体作价股份进行分红，财务信息需披露;公司经营活动的独立性将受到影响;

风险：村集体可能对项目经营产生不良干预。

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乡村振兴项目实操的建议

集建项目操作关键点

关键点一：三大规划前置

土地规划前置：土地整理的历史遗留问题摸底及解决方案； 有利于项目产品规划的土地规划方案；土地用途管制下的利用方式及解决方案；土地获取周期要求下的土地规划方向；

分割规划前置：以分割为目的的土地规划；以分割为目的的产品设计；以分割为目的的开发方案；以分割为目的的销售方式；

红外线成本规划前置：基础设施投入的覆盖(道路)；水电气排污通讯等配套投入的覆盖及上下水电的扩容；高标准农田、沟渠改造投入的覆盖；农地范围内的必要支出和利用 (赔偿其他临时功能保障停车位、临设)

关键点二：项目定位

策略端：结合资源建立微产业；结合微产业建立EPC-O；明确主力产业+产品；

产品端：结合资源包装新产品；围绕产品打造示范区；参考规划建立新版本；

市场端：小面积+中低总价；高实得+超大赠送；产品兼顾可组合型。

乡村振兴发展之路依然在不断摸索不断优化中，商业模式也是灵活多样。正是基于政策的支持和发展的不成熟，反而带给转型期的开发商更多思考和创新的机会。

备注：图片来自G50年会分享嘉宾田园东方研究院 赵军