角度刁钻！看了100套二手房总结：在贵阳什么样的二手房不能买？

在贵阳见过的二手房，林林总总算起来，已经有不下100套了。

涉足的范围，包括贵阳老城的第一神盘南明的花果园、云岩的三马板块、观山湖板块的世纪城、金阳新世界、花溪板块的保利溪湖、清镇、乌当等板块，基本都实地看过。

贵阳真正有了二手房市场，实际上还是到了花果园这一波，之前的二手房，不能说没有，但是要说形成“市场”这么大的体量恐怕还很难，还是从2010年以后新建的一些小区交房后，特别是花果园、世纪城、未来方舟等这些大型楼盘的二手房源流向市场了，才真正具备了一定的规模。

2010年以前修的一些房子，要么就是老小区，单位房，基本没啥环境、没啥物业服务可言，要么就是临街大马路噪音吵闹、粉尘污染，还有的甚至还有红砖房的，有的是老旧小区改造 出来的房源（外立面虽然光鲜亮丽），还要注意设施老化，电路管廊线路都可能存在风险，所以，真正以小区形式出现的二手房，还是要看2010年以后建成的小区。

总的来说， 下面的几种二手房，考察的角度虽然比较刁钻，但也容易让很多人忽视，看了之后一定要慎重，三思而后行：

1、价格显著低于同地段、同小区其他房源的

有一些房东，不管是急于出手用钱也好，还是炒家资金链紧张绷不住想要脱手也罢，都会下意识地把自家的房价挂得比周边邻居的更低一些，希望能够早点甩出去。

但实际上，往往事与愿违，因为天下很难找到两片相同的树叶，更不要说房子了，就是同一个楼层，还有不同的朝向东西户的，低价有时候并不能保证房子很快出手出去。

更不要听卖房中介的劝说，中介只管促成交易，只要能够签合同，他们就能拿佣金，高一点或者低一点，对于佣金的点数而言，影响并不大。

对于买家而言，显著低于市场价的房子，很有可能存在一些潜在的风险，比如管道渗水、有生活习惯不好的邻居、凶宅、房屋装修材料劣质等，这些是肉眼看不见的一些隐患和不利因素。

有的房源，就算价格挂牌价再低，挂牌时间很长，有的甚至挂了几年都不一定能卖出去的这种，要更加小心，因为那么多人都看过，都没贪便宜买，说明肯定是有一定问题，要相信群众的眼睛，别人看过都没买，你看过觉得没什么问题，有可能是你没看出问题来。

2、体量太小的小区或组团，慎重考虑

见过有一些比较小的楼盘，规模不大，也许就是1~2个组团，这并不是贵阳市场的主流。

贵阳有很多的人，都更愿意住在大型社区、大楼盘，比如花果园、世纪城、未来方舟等，因为大型的小区不管是物业服务，还是公共资源方面，都能享受更高的关注度，中国人都讲求一个居住氛围，人多好办事。

一般来说，一个小区的楼栋数，如果不足8栋，可以认为是一个小型楼盘，见过最夸张的，有的小区组团，就只有那么2~3栋楼，这样的小区，不仅吸引不来什么像样的物业，后期的居住人群因为太少，也形不成一定的居住氛围，很可能原住第一批房东很快就会更新迭代搬走，沦为出租小区。

体量太小的小区或者组团，还有一个藏得很深的劣势，就是土地地块的价值，一般在规划土地或者地块的时候，要形成一定的比如商业体、商圈，都需要达到一定的面积和体量，才会有足够的聚集价值，集中度也更高，功能区分化也会更明显更科学。但是，如果都是分散成一小块一小块的，零散的，就不太利于整体打造，而地块的含金量和价值，也就随之降低，越小的地块，越鸡肋。

3、空置率高的小区二手房

一个小区的空置率，往往能够间接说明这个小区的居住价值高低。

毕竟，买房对于普通家庭而言，都是一项大的开支，很少有人买了房子不去住的，炒房客毕竟只是少数，大多数人买房还是用来自住。

但如果一个小区交房后，空置率很高，肯定多多少少是有些什么硬伤的，或者是交通区位不方便太偏远，或者就是户型结构不宜居，或者就是周边环境有什么不利因素比如噪音、环境污染等，这些都是指向了居住价值不高。

这样的二手房，如果是考虑投资比如新区、近郊提前布局，那么还是能够赌一把，但是如果是买来自住的需求，就要谨慎对待空置率较高的小区了，那么多人不去住，一定是有原因的，居住价值、宜居性方面，可能就会大打折扣。

总体而言，二手房市场的很多坑，其实大多数是可以看得见的，也就是“所见即所得”模式，比如房龄、外立面、入住率、朝向、交通等，从风险角度，是要比不断爆雷、停工的新房、期房市场更有可预期性的，但是，对于一些有上述明显指征、提示可能有坑的二手房，能避开还是尽量避开，三思而后行！