中奥到家阳谋，把“退单”写入并购条款

文/乐居财经 邓鑫妮

中奥到家谨慎收购，又一次把“退单”写进公告里。

3月16日，中奥到家（01538.HK）公告称，将以2500万元购买广东迅华电气技术有限公司（简称“广东迅华电气”）余下30%股份，卖方为杨木林。

时隔一年多，中奥到家再次挑中广东迅华电气。2020年6月，中奥到家曾以4000万元收购后者70%股权，此次收购完成后，中奥到家将受益全部股份。

相同套路也用在了另一笔收购上。去年11月，中奥到家以3400万元拿下广东华瑞环境余下49%股权，将持股量也增至100%。

“分两次收购的举动更多是为了绑住原股东，以保证营收目标完成。”业内分析认为。这样的操作，对于中奥到家而言，可以说是防患于未然，此前，中奥到家就曾因标的公司业绩问题中途“退货”。

收购PE差2倍

熟人做生意，价格也给得相对实惠。

广州迅华电气成立于2011年5月，注册资本1010万元。2020年5月，中奥到家公告收购信息，随后股份一分为二，中奥到家持股过半，为实际控制人，同时财务并入。

广东迅华电气主要于中国从事提供智慧系统解决方案工程服务，此前，股权分别由广东中奥物业管理及杨木林实益拥有70%及30%。

考察近两年时间，中奥到家决定将余下30%股份收入囊中，开出价格2500万元。按照广东迅华电气2021年净利润计算，这笔收购PE约为9倍。

2020年和2021年，广东迅华电气的净利润分别为718万元、916.3万元，去年末的资产净值约为1770万元。

此外，广东迅华电气还拥有广西华建通及广州名扬各100%股权。广西华建通主要于中国从事提供智慧系统解决方案工程服务，广州名扬主要从事消防工程、建筑工程、防水工程、电力系统、自动控制系统、排水及通风系统以及维修服务、通讯技术研发、移动通讯业务及宽频业务的代理服务、通讯工程设计服务及通讯设备批发。

相比第一次交易，此次收购PE低了一倍多。截至2019年底，广东迅华电气的净利润为233万元，70%股权4000万元，收购PE约为24.5倍。

两次“退单”

虽然价格上更实惠了，但是中奥到家的收购要约却更为谨慎，一些细节也与其他物企收购有所不同。

规定业绩目标是常规操作，但若是没有完成，卖方则会面临几倍差额的赔偿，更有可能直接被“退单”。

权益保证内容显示，广东迅华电气2022年净利润底线1100万元，较上一年上调比例约20%；2023年净利底线为1300万元，涨幅约18%。

业绩规定不算太高，不过若净利润不达标时，赔偿金额就是一道关。按照公告的计算公式估算，赔偿金约等于差额的2.7倍。

除此之外，中奥到家还有权将购买的股权重新卖回给杨木林。其表示，“买方将主要根据目标集团的未来表现及前景以及中国的经济环境以考虑是否行使出售权。”

事实上，这不是遭中奥到家“退货”的第一家标的公司，此前已发生两起。

去年8月，中奥到家发布公告称，其已行使认沽期权，向曾经的卖方梁锡伟转让辉煌房地产及辉煌置业51%股权。出售价约3690万，其中包括3000万元已支付对价，以及约690万元应计利息金额。

2020年4月29日，广东铭锦城未能完成业绩承诺，中奥到家以730万元将该公司售回原卖方。中奥到家要求原卖方返还500万已支付对价以及约230万元分配利润，以及要求广东铭锦城偿还1800万元借款。

退单或许也有资金层面的考量，截至2021年中期，中奥到家手握现金3.5亿元，较上一年末减少了1.4亿元。

收并购“拖累”利润

作为首家登陆港交所的第三方物企，中奥到家是有些魄力在身上的，同一时期上市的有彩生活、中海物业、绿城服务等。

如今已经是其上市的第八个年头，第三方物企的弊端逐渐显现。规模上，很看重自主外拓的能力，收入构成中，也少了一些地产提供的非业主增值服务的加分项目。

截至去年上半年，其在管面积为6867万平方米，同比增长约5.48%。期内收入9.3亿元，同比增长11%。

为了提高盈利水平，中奥到家在积极探索新的出路。于内，便有新增业务线，拓宽经营盘子。在过去两年，房地产代理业务、清洁及绿化服务都为中奥到家的营收增长提供了不小的动力。

2020年，中奥到家的收购动作从年头持续到年尾，一年收购7笔，涵盖清洁、智慧工程、安保、电梯等多项业务。

然而业务线的开拓并未如预期般拉动业绩增长，反而因成本增加进一步拉低了毛利率、净利率。

2020年，中奥到家毛利率25.2%，同比上年末下降1.4个百分点；净利率8.6%，同比上年末下降了0.2个百分点。

经此一役，中奥到家逐渐收心，如今收并购已经收敛不少。乐居财经了解到，去年中奥到家出手并购仅有1笔。