疫情期间上海豪宅板块成交数据

近日来，上海对于新一轮疫情的担忧愈发严重，

北区郊环外某新盘自3月初起，来访量降低了近70%；

内环内某新盘的邀约到访率，大幅降低至40%左右；甚至内环内另一盘的来访降低了50%；

豪宅君作为奋战在第一线的人员，近期也已，二手冲击3w套预期本月也黄了，如今到底能成交多少套，也不得而知，主要看疫情的发展了。

不少立竿见影的直接影响已经显现，有不少打算购房的朋友问这对今年的楼市会有什么影响？

虽然历史不会简单重复，但总在押韵。因此想要回答这个问题，我们可以对照有着类似开局的2020年，着重分析它们之间的相似点与不同点。

相似点①：宽松的信贷环境大背景

1、2020年初连续3次降准，合计释放1.75w亿元

2020年初的疫情直接为4月前的经济按下“暂停键”，央行为保增长多次进行降准，特别是进入3月中下旬节奏明显加快：

1. 第1次在1月初，央行全面降准释放长期资金8000亿元；

2. 第2次3月16日，央行定向降准释放长期资金5500亿元；

3. 第3次4月3日，央行再次定向降准释放长期资金4000亿元。

2、2021年12月起，宽松力度不输2020年初

而如今信贷政策经历了2021年的一轮收缩控制后，刚好又开始转向了宽松的轨道，已多次降准降息。

1. 去年12月15日全面降准，共计释放长期资金约1.2w亿元；

2. 今年3月8日央行向中央财政上缴结存利润，总额超1w亿元，效果接近于降准；

3. 今年1月更是下调了与房贷捆绑的5年期LPR，使得过去3个月里，多数城市房贷利率都至少降低了20个基点以上，个别城市甚至降低了80个基点以上。

相似点②：需求端都有大量新鲜血液注入

1、2020年有大量社保解禁需求

2016年3月上海将购房社保要求由2年调整为5年。2019年是5年期满第1年，2020年是第2年，依然有大量的首套客户进入市场。

2、今年则有着2021落户大年的支撑

去年上海破天荒地落户了7.3w人，其中更是有接近50%属于人才落户，相当于至少超3.6w人属于楼市最新鲜的血液。而去年全年成交约36w套（新房约9w套，二手27w套），10%增量需求无疑是一针有力的强心剂。

相似点③：市场面都已经逐步企稳

1、2020是铺垫了1年后的企稳

2017年下半年开始上海楼市进入下行通道，但经历了近2年的消化与积蓄能量，2019年逐步出现了2w套以上的月成交。2020年疫情后市场能迅速回暖，离不开2019年铺垫了一年的企稳。

2、去年则是猛烈打压后的逐步企稳

而2021年则像是个2017-2019年间的缩短版，市场从高位受到政策猛烈的打压后滑入冰点，

第4季度就已经逐步开始筑底企稳。

总的来说，2022年与2020年的基本面很像，

我认为利好的因素整体会更多一些，

故事的“前半段”很可能与2020上半年类似：

1、疫情平缓后楼市将迅速回暖

疫情短期肯定会影响二手成交，对新房可能推迟2批次入市；但此次管控没有2020年初严格，影响程度应该会小一些，并且疫情缓和后会迅速回暖。

2、由于需求集中释放，甚至或将助推市场热度，但同时市场不会复刻2020年的大涨，因为2022和2020在很多细节上并不相同。
不同点①：信贷环境的细节不同

1、国外货币政策转向对冲国内宽松

不同于2020年全世界都开动着“核动力”印钞机，如今全球的货币政策几乎都在转向。

虽然俄乌战争的不确定性，或令美联储在加息上谨慎，但美国最新通胀率为7.9%，已创下40多年来新高，走向收缩已经不可避免。同期我国如果过度宽松，汇率将大幅贬值，美元定价的进口原材料大涨，会带来输入型通胀。因此2022年很难像2020那样放手宽松。

2、房贷虽然加速，但核验价按死了贷款额度

近期全国房贷不仅放款加速，利息也略有下降，但根据多位中介朋友的说法是：

核验价并没有放松，意味着贷款额度并未放大。对于支付/借款能力较弱的刚需来说，

这相当于死死摁住了购买能力；反倒是对于2000w+级的豪宅客群影响较小，这也是近期刚需/豪宅形成割裂行情的重要原因之一。

不同点②：市场续航能力很可能不一样
2020年之前可是连续的楼市小年，2019年初甚至连前滩都能开盘卖不光。

2020年爆发也要归功于前几年的“休养生息”而如今却刚刚从1年半的冲刺中休息了半年，

在各方面政策没有明显放松的情况下，未来的续航能力是难免要令人怀疑的。

最后简单做个总结，由于楼市的基本面向好，但细节上限制也不少，因此今年的楼市整体会比去年下半年好很多，但要达到2020年特别是下半年的热度可能性不大。更大的可能性是整体市场稳健同时，有一些局部或者结构性的行情。比如近期豪宅的独立行情搞不好会成为今年常态。毕竟，以后的上海，不再是有钱就能买到好房子了！

接下来上海豪宅市场，包括一直到年底，我觉得会在三四五月份完成一个价格以及房源的一个更替，也就是说之前一些比较优质的房源会陆续的被成交掉，会有一批新的房源上来，这些房源上来会有一个新的价格，在这个价格没有被客户认可之前，那么这段时间会称之为横盘，可能成交量会比较小，我觉得会在5月份到年底之前豪宅成交量都会缩减，所以建议真正有购房需求的客户，不管是刚需还是豪宅，在年前或者说你已经有意向的区域或者意向的小区，在这几个月请加快自己的一个成交节奏，疫情平缓后楼市将迅速回暖，要不然你看中的房子有可能一分价钱也谈不下来，最后涨价或者被别人成交掉。

昨天下午3点，国务院金融委会议召开，释放了关于股市、楼市、金融市场等大量信息，其中关于楼市的消息，更是让楼市松了口气。会议的最后，一句话非常直接关键，也很直接：积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。房地产税试点没有了，今年不会再出台任何收缩性的政策了。
刚宣布完毕两小时内，无论是A股还是港股中的地产股全面飘红，港股中甚至不少地产股涨幅超过了20%。宏观市场的信心又回来了，楼市最难的日子也快要熬过去了。所有政策，所有表态，给到的全是信心。就在短短一天之内，市场反弹也非常明显，很多中概股单日涨幅超过30%。

地产股也全线飘红，旭辉大涨23.25%、龙光集团、中国奥园涨幅超20%，可以说迅速来了场大反攻。
楼市发展到现在，以前也有听过类似的利好，但信号从来没有像现在这般强烈和直接过。也让我们更有信心，一起期待未来行业的发展。

PS:文章分享自地产热点观察，仅供分享，若有侵权联系删除，谢谢！

附2月市场报告|春节期间成交回落