4座城市的城际视野：成都、重庆、昆明、贵阳，谁是房价潜力地？

在中国的西南板块，成都和重庆，一直以来被视为西南省会城市的“领头羊”，两座城市经常被拿出来对比，可谓风头十足，然而，最近这些年来，逐渐崛起的贵阳、昆明等城市，也越来越频繁地成为各大城市综合实力排行榜上的常客。

大多数榜单，西南板块的这4座城市的综合实力，在中国前top30以内的城市排名中，都是占有一席之地的。在各自的省域范围内，成为区域中心城市已基本没有太大悬念。

但是，如果放在4座城市的城际视野来看，在不同的城市购房，保值、升值方面的潜力，还是有所区别的。因此，我们从城市的一些基本数据（如经济体量GDP、常住人口数量、医疗教育资源等）和楼市的重要数据中，分析出各城市的以下特点：

1、人口规模、经济体量上，成都、重庆占据绝对优势

在常住人口方面，成都显然是最强的，虽然重庆年末常住人口超过成都，但是必须要承认的是，重庆是以一个直辖市的体量为统计基数的，相当于一个四川省的级别，如果单独把重庆中心城区的人口数量拎出来，和成都对比而言，规模还是略逊于成都的。

经济体量上，同样是有这种主城和区县的区别。

但是，相对于昆明、贵阳而言，成都和重庆的人口、经济表现，都更亮眼一些，这一点，从社消总额数据，就能很明显体现出来，昆明、贵阳仍然处在2000~3000亿左右的水平，而重庆、成都，起码都是在5000亿元以上，差距十分明显。

2、医疗、教育方面，昆明、贵阳差距明显

医疗和教育资源的充沛程度，也可以反映医疗、教育资源的质量，毕竟，在这些高度依赖于从业者个人素质和经验的行业，往往是有了一定数量的积累，才可能会有质量的提升。

执业医师和医院数量上，成都和重庆在总量上是不相上下的，但是如果区分重庆中心城区和区县，成都的医疗实力明显要更强一些，更何况还有华西这样的知名巨头存在。

而昆明、贵阳在这方面，差距就比较明显。

教育方面的实力，我们选取了高等教育的在校生人数来分析，即普通本专科在校学生人数。

当然，这和每座城市的大专院校数量、招生人数也有一定关系，体现了各个城市高等教育的规模和实力，成都和重庆依然是水平相当，大学生在校生人数都在90万上下，而昆明又比贵阳更有优势一些，昆明接近70万，贵阳仅为40多万，仅能达到成渝的二分之一左右。

一座城市的大学生足够多，说明年轻人也越多，虽然这些大学生未来毕业未必会留在大学所在城市，但是从规模上来看，往往大学生越多的城市，留下来打拼的人数也会更多，而且，年轻人多的城市，往往更有活力，各类新兴经济业态更容易萌发、繁荣。

3、住宅竣工面积，重庆、贵阳比较亮眼

住宅竣工面积，往往指示了楼市的供应量。

在这方面，重庆可谓一家独大，供应量大幅超出了其他三座城市，而贵阳则以更低的住宅投资额，实现了在住宅竣工面积上对昆明的反超。

昆明的住宅投资额达到1600+亿，和成都的1800+亿相差并不大，但是竣工面积上，却大幅低于成都，市场供应量上甚至不如贵阳，可能会出现供不应求的态势。

通过商品房的销售面积， 和住宅的销售面积比例，可以大致看得出来，各个城市的商业、写字办公楼销售面积和住宅销售面积对比：

成都约为 23 %：77% ；

重庆约为 22%：78%；

昆明约为 19%：81%；

贵阳约为 11%：89%。

由此可见，成都、重庆的商办类销售面积更加火热，而贵阳、昆明的商品房销售，主要还是以住宅为主。

4、房价上，重庆、贵阳更有优势，昆明偏高

房价上，体验的差异就更加明显，而且能够明显看出，供应量对于房价的影响。

通常我们认为，一座城市的房价，是和城市本身的人口规模、经济体量以及医疗、教育等方面的综合实力含金量相挂钩的，也就是所谓的“长期看人口”的价值面。

但是，中短期内，对金融（投资）、土地（供应量）的影响因素，同样不可忽略。

通过我们这次选取的数据，就能看得出来，在市场供应方面，重庆、贵阳的竣工面积是比较亮眼的，市场上房源供应充足，因此房价就没有太多因供需结构矛盾所导致的泡沫。

而昆明的供应量明显低于预期，所以房价表现出来就比较偏高，但是这种高，和成都的综合实力型的高，是不一样的，一旦后期市场供应量跟上去，可能还会出现一定的波动。

所以，通过上述各方面数据的综合分析和对比，我们认为，当前贵阳、重庆的房价相对偏低，是能够匹配各自城市实力水平的。

如果排除后期供应量持续高涨的因素，单从含金量来看，甚至是有些被低估，重庆的房价升值潜力空间是有的，但是具体什么时候有行情，就取决于供应量的调整节点了，因为重庆的人口体量、经济规模要比贵阳更有优势得多。

昆明房价之所以偏高，主要还是受到供需关系的影响，考虑到昆明城市的综合实力与重庆、成都对比，房价的性价比就没那么明显了，后期供应量如果扩大，可能会有一波调整行情。

成都作为综合实力最强的城市，房价也是西南各城市的天花板，未来决定着4座城市的房价上限，从目前趋势来看，作为4座城市的参照系，成都是拥有一定的定价主导权的。

而贵阳，实力在4座城市里面偏弱，房价也不算高，决定了四座城市的房价下限，所谓再高高不过成都，再低低不过贵阳，当然，如果未来贵阳的人口、经济、医疗、教育方面能够追平重庆、昆明，而房价能够一直保有优势的话，还是比较有性价比的。