年报观察 建业新生活的“流量生意”

地产股翻红的3月16日，建业新生活披露了2021年度业绩。

尽管此前已公告透露，预计2021年度纯利增长不少于45%，而直到年报正式发出，还是收获了市场不少肯定的声音。

至3月17日收盘，建业新生活近两日累计涨幅逾30%，当前总市值约为55亿港元。

在2020年业绩发布后，彼时关于规模预期，建业新生活管理层提到，未来三年公司在管面积复合增长率、利润复合增长率不会低于40%，收入复合增长率不会低于50%。

而2021年，在疫情、汛情以及复杂市场环境影响下，建业新生活各项数据仍保持增长。

年报显示，2021年，建业新生活总收入35.99亿元，同比增35.6%；毛利约11.83亿元，同比增37.5%；毛利率为32.9%，同比增长0.5个百分点。

报告期内，建业新生活净利润为6.53亿元，较去年增加48.2%；净利润率18.2%，同比上升1.6个百分点；归属股东净利约6.2亿元，同比增长45.2%，2021年累计每股派息0.482港元，派息额约5亿元。

截至2021年12月31日，建业新生活在管建筑面积约1.36亿平方米，同比增长35.9%；合约建筑面积约2.37亿平方米，同比增长26.9%。

客户流量

多年来，建业新生活成功将业务范围从物业管理及增值服务扩展至生活服务及商业资产管理及咨询服务。2021年，三大业务板块也均实现不同程度增长。

截至2021年12月31日，物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务分别实现收入30.41亿元、4.07亿元、1.51亿元，同比增长38.3%、11.1%、68.7%。

物业管理及增值服务是建业新生活的基本业务，也是收入的主要来源，占总收入比重达84%。其中，物业管理服务收入13.26亿元，较去年增加54.2%，占该板块营收的43.6%。

建业新生活物业组合包括住宅物业、商场、文化旅游综合体、商业用公寓、办公楼、学校、医院、城市服务、厂房、公园及政府机关物业。截至2021年12月31日，在管建筑面积约1.36亿平方米，同比增长35.9%；合约建筑面积约2.37亿平方米，同比增长26.9%。新增合约面积中来自第三方外拓的占比达89.9%。

报告期内，建业新生活已实现在管项目数729个，合约总项目数1141个。

建业新生活方面表示，在管建筑面积的增长主要来源于建业地产股份有限公司及其附属公司、联营公司或合资企业交付项目增加。

此外，该板块下的社区增值服务收入8.64亿元，同比增长38.6%；非业主增值服务收入8.5亿元，同比增长19%。这也是社区增值服务收入首次超过非业主增值服务收入。

商业资产管理及咨询服务板块录得68.7%的大幅增长，建业新生活表示，主要由于2021年建业新生活新接管了“建业电影小镇”和“只有河南”两个文旅综合体所致，由2020年的0.9亿元提升至2021年的1.5亿元，毛利率也进一步提升。

生意的本质是流量，投资者转述称：“文旅项目能够吸引来客户流量，带来了现金流、产生了盈利和管理费。”

建业·华谊兄弟电影小镇自2019年9月开业至今，累计接待游客达500万人次。只有河南·戏剧幻城于2021年6月开业，截至2021年12月底，累计接待观众50万人次，观剧人次近300万。

在建业新生活管理层看来，基础物业服务虽然也能带来稳定的盈利，但更多的是带来客户流量，需要通过增值服务或是给客户提供其它更多元化的服务来获得收益。

“我们追求的是时间、空间和功能无盲点的服务体系，这可能跟很多同行非常不一样。”

体现在数据上，截至2021年12月31日，“建业+”累计注册用户583.6万人，其中来自建业业主的用户131.0万，占比22.4%；累计会员数77.0万人，其中来自建业业主的会员20.3万人，占比26.4%；全年新增注册用户216.4万人，新增会员数32.4万人。

依托用户资源和社区优势，2021年，建业新生活在生活服务板块推出多种类型的社区商业创新项目，在线下开展了肯吃亏、车生活线下店、君邻食堂、建业蓝桶装水，以及建业天筑咖啡等，进一步打造和勾勒出契合未来发展建业+本地的生活商业模式。

“建业+”全年累计总交易额约为15.5亿元，同比增长98%；平均月活跃用户数166.0万人；2021年1-12月，“建业+”社区团购业务累计总交易额7271万元，累计收入4727万元；累计成交66.1万单，复购率52.5%。

现金流量

80%派息率是2021年建业新生活业绩的亮点之一。

2021年，建业新生活收入同比增长35.6%，净利润同比增长48.2%，净利润率进一步提升至18.2%。派息比例也进一步提升至80%，2021年派息总额大约为5亿元人民币。其中，2021年下半年每股派息0.337港币，2021年累计每股派息0.482港币。

至于高派息背后的考量，投资者向观点新媒体表示，首先是基于建业新生活账面上还有比较充足的现金；另一方面，目前市场仍不稳定，并非是好的收并购时机；再者，近期行业股较多被低估，此时选择高派息可以更好地回馈股东。

对于投资者普遍感兴趣的，今后是否仍会保持这样一个较高的比例，建业新生活方面回应，未来还将维持较高派息比例，但不一定是80%，会每半年、每年重新再作检讨。

“未来不会低于50%的派息比例，当然也希望能做到更高。”管理层称。

2021年建业新生活毛利润11.83亿元，同比增长37.5%，毛利率达32.9%。除生活服务外，建业新生活各业务板块毛利率均有一定程度增长。其中，毛利率最高的是商业资产管理及咨询服务业务，高达64.5%。物业管理及增值服务毛利率从2020年的31.3%增长至32.1%。

各项毛利率的提升主要依赖于降本提质增效措施的实施。面向2022年，建业新生活董事会主席王俊表示，随着集团整体架构由“五级管理”优化为“三级管理”，建业新生活的整体管理运营将更加扁平化，各项业务将轻装上阵、高效开展。

此外，有投资者问及2021年较高的应收账款，管理层回应表示，增长有几个方面原因。

事实上，地产行业自去年下半年一直经受严峻考验，于企业而言现金流是珍贵的资源。

“有些企业选择躺平，但建业地产去年经历疫情、汛情，是为数不多完全没有躺平的地产公司。”管理层表示：“建业地产不会躺平，既没有躺平的意愿，也具有不躺平的实力。”

深耕河南积累起的口碑和实力，建业对最终的可回收性有十足信心。同时基于会计的保守原则，计提比例也会有所增加。

总体来说，虽然应收依然处于高位运行的状态，但如果分解来看，这些还是相对比较健康的原因。建业新生活表示，将在经济环境、地产环境支持的情况下，继续降低应收的笔数和绝对金额。

自去年下半年以来，建业集团及建业新生活已经与中原银行、中国电建地产集团、中海集团等公司签署合作。

上述投资者提到，建业新生活与电建地产在很多方面都有互补的优势，双方也在积极酝酿，未来可能在物业方面会成立合资公司，共同做一些拓展，或是管理一些项目，现在在沟通的过程当中。

和中海的合作，一方面是树立信心、增强了实力，尤其是资金方面、融资方面，另外一方面建业具有本地化的优势和经验，客户资源更丰富，建业新生活本地化的经验也比较多，这也正好是合作企业所需要的。