表外负债超600亿？瑞银掷地有声，就等旭辉绝地反击

3月14日，瑞银国际发出研究报告称：旭辉控股有600-900亿的表外债务，公司的信用风险可能会受其合作的民营开发商影响，并将旭辉控股股票的评级由“买入”调整至“中性”[我想静静]

一石激起千层浪。

3月16日晚间，旭辉集团(00884.HK)发布公告澄清：这些陈述评论为欠缺严谨且严重误导，公司营运正常，经营情况良好，具备充足的可动用现金储备，各金融机构对公司的支持力度不减。将明确保留向有关责任方以及恶意转载、散布有关陈述评论的个人、团体等追究法律责任的权利。

旭辉集团成立于2000年，是一家以内地住宅开发为主营业务的香港上市房地产开发企业。总部设在中国上海，集房地产开发、建筑施工、物业管理于一体，具有“中国房地产开发企业一级资质”，房地产企业百强。公司实控人为创始人林中、林伟和林峰三兄弟。

创始人林中，福建人，1968年出生，早年毕业于厦门大学企业管理系。福布斯榜上有名的慈善企业家。早年创业经历颇具时代色彩。

24岁，林中在厦门创办“永升物业服务公司”，勤劳肯干站稳脚跟。

26岁，林中从中介华丽转身开发商，二弟林伟创办厦门永升旭日，目光瞄准刚需人群， “不捂盘、高周转、高去化” 。

2000年，林中带领永升旭日挥师北上，“定都”上海 ，抢占高地布局全国，目光瞄准房地产开发第一方阵。

2006年旭辉开始全国化拓展，管理推行“总部大平台+区域小集团+项目集群”三级架构，总部负责投资、财务等管控，业务放权到区域。核心主业一直坚定房地产开发。此外，亦有发展多元化业务：物业管理、长租公寓和自持商业等，其中物业管理版块发展较好，旗下永升生活服务（01995HK）于2018年登陆港交所上市。

2021年上半年，旭辉实现全口径合同销售金额1,362亿元，同比上升68.60%；合同销售平均售价17,082.01元每平，同比上升3.60%，合同销售实现量价齐升。

项目城市分布较分散，主要重仓二线城市，聚焦长三角城市圈，其中一二线城市占比超过70%。权益建面占比维持在55%，合作开发是旭辉的主基调。

截至2021年6月末，旭辉剔除预收的负债率、净负债率以及现金短债比测算分别为72.14%、60.73%和2.66，触及一条红线，为黄档房企。

从债务结构上看，旭辉融资以银行贷款为主，有息负债抵质押率相对适中，保持了较高的银行借款比重，且短债占比较低，短期偿债压力小。截至2021年三季报，授信额度合计2135.65亿人民币，已使用额度566.02亿人民币，未使用1569.63亿人民币。由此推断旭辉的融资渠道应该十分通畅。

且其公开市场的融资通道也顺畅，2021年1-8月，通过美元债、供应链ABS和公司债累计获得净融资76.9亿元，比去年同期多增5.3亿元，同时发行利率回落、久期拉长。

2022年开年以来，旭辉的融资面依然比较良好。

1月3日公告额外发行于2026年到期的1.5亿美元4.45%优先票据，所得款项净额用于现有债务再融资。

2月14日，上交所披露旭辉拟发行的8亿元小公募公司债券项目状态更新为“提交注册”。

3月9日旭辉公告近期与平安银行签订了《地产并购融资战略合作协议》，获授予50亿元并购融资额度，专用于旭辉的地产并购业务。

3月14日，旭辉再公布，发行规模10亿元人民币的中期票据，4年期利率4.75%，附发行后第二年末发行人调整该利率的选择权和投资者要求发行人购回中期票据的选择权。

这也是截至目前，开发商一片哀嚎的情境下，旭辉仍能获得惠誉穆迪等评级机构“稳定”的展望。一是惠誉认可旭辉在境内外资本市场仍具备再融资的能力；二是旭辉目前在手可支配的现金足以数倍覆盖2022年到期的所有债务。

但也有一点不可忽视，这也是瑞银报告的主要依据：旭辉存在大规模的合作开发，少数股东权益占比较高，也许存在明股实债的现象，以往合作的五矿国际信托、陆家嘴国际信托等，许是少数股东权益最主要的融资渠道。

这个问题惠誉倒是持了不同意见，它认为旭辉在深度介入合作开发的过程中能很好地管控合作风险，无论以何种形式合作，都能始终扮演着合作项目财务管控人的角色，杜绝项目层面发生债务风险。

不过旭辉最主要要面临的问题或许不在于自身。因其超过一半的项目是合作开发，而自己又很难保证合作伙伴的财务状况。一旦合作伙伴出现极端风险传导至合作项目的销售和建设时，旭辉不得不购买合作伙伴的股份，这时自身的现金流也将被拖累。特别是今年的市场情绪较差，购房者多持观望态度，旭辉也跟其他开发商一样，面临着销售下滑的风险。

旭辉想要靠着手上的老本过冬，或许，还不够。打铁更需自身硬呐。