中产200万改善买房，市区大平层和郊区别墅，怎么选？

现在不少一二线城市的郊区，都会出现一些别墅项目，多数以改善、养老等需求为卖点，这些位于城市郊区的别墅，一般都有几个特点：总价低、面积小、以联排合院为主，因此也有人把这些郊区的小别墅，戏称为“经济适用墅”。

1、价位、客群对比

从价位上来看，郊区这样的小别墅，和市区的一套改善大平层，大致是相差不多的，毕竟，两种物业类型，在客群方面存在着一定的重合与竞争，许多都是城市中产阶层以上的改善需求在买。

2、配套对比

市区的大平层， 往往地处繁华的市区，周边教育、医疗、商业、公共等各方面配套比较成熟，生活相对便利，通勤方便，有的甚至还有地铁站等配套，可以说是占据了一座城市相对比较核心的资源。

而郊区的别墅，在配套方面，明显就不如市区大平层，一来是因为郊区的人口居住密度相对较低，各方面配套、城市界面都不如市区那么繁华，二来是因为近年来一些城市的城市化进程已经达到了一定的阶段，向外扩张的新城区发展相对乏力和滞后。

所以，从配套和居住资源方面来看，市区大平层是要比郊区别墅有更大优势的。

3、产品力方面

郊区别墅主打的就是墅区居住体验，也就是有天有地有院子，楼上无噪音楼下无邻居，可以有非常高的自由度，但是也难以避免一些本身产品设计上的问题：

比如联排、合院别墅的隔壁邻居，如果隔墙隔音不好，同样只是一墙之隔，会有隐私方面的顾虑。

比如上下楼梯的问题，如果单层面积太小，或者室外院落面积大挤占了室内空间的那种“经济适用墅”，或者楼梯过于陡峭窄小的户型，每天频繁上下楼梯，就会非常降低居住体验感，对家里有老人和孩子的还可能带来安全隐患。

而市区的大平层，在产品力方面，也算是差强人意，虽然难以避免楼上噪音楼下邻居，但是只要小区的社群素质足够高，居住容积率舒适，在室内如履平地的开阔感和空间感，居住体验还是很不错的。

所以，虽然郊区别墅主打“院子”“邻居打扰少”“低密度”等产品力的卖点，但是和市区大平层对比而言，其实优势并不算很明显，甚至还有一些特有的别墅病：比如地下室、一楼潮湿；上下楼梯等弊端。

4、持有成本和未来的流通性、增值空间

不管是郊区的小别墅，还是其他地段的大别墅，持有成本相对高昂已经是不争的事实，不管是初期装修的高价预算，还是后期物业服务、水电、采暖、通风、防潮、设施维护等细水长流的高额开支，都是一笔不小的成本，持有成本上相对较高，而且日积月累，积少成多。

而市区的大平层，就没有那么高的持有成本，顶多是因为户型面积大一点产生的物业费用比较高，其余的方面开支其实相对有限，就算同样是购买家政服务，市区买到便宜廉价的家政服务也更容易一些。

从未来的流通性和增值空间上来看，别墅的流通性显然不如大平层，大平层往往还可能绑定了特定的城市资源，比如学区、医疗、商场等，所以，流通性方面会比别墅好很多。

也正因如此，别墅在后期的增值空间上，就存在了天花板，住过人的二手别墅，对外出售一般都是连装修带房产，但是装修这一块很多都是亏本的。

毕竟，接盘的人欣赏水平和审美能力，原房东的装修风格未必能匹配得上，众口难调，本来市场就小众，加上装修的造价，有的就算亏本都不一定卖得出去，而大平层相对而言，装修方面就没有那么大的沉没成本，价位上也有更大的纵深空间。

综合来看，大平层在后期的持有成本、流通性和增值空间上，优势要比郊区的别墅显著得多。