创新湾和白鹅潭，谁才是广州江景豪宅“新贵”？

一线城市中，广州是为数不多的“拥江城市”，而江景，也是豪宅的标志因素之一。

有数据显示，去年广州千万豪宅网签2231套，其中，成交前15名中有近10个都是江景房，富人们对江景的认同度可见一斑。

时间来到2022年，广州江景住宅齐上新，基本集中在海珠和荔湾。

不过，虽然都是中心四区的江景房，但从市场反响来看，购房者似乎更愿意为海珠的江景买单。

都说买房有高低之分，事实上，江景价值同样存在“鄙视链”。

一方面，是江景地段的差别。

珠江作地域辽阔，几乎贯穿整个广州，以至于在不少人客观印象中，广州江景盘随处可见。

众所周知，物以稀为贵，既然要以江景豪宅作为卖点，意味着不仅要有占据最优质的景观，还要足够稀缺。

什么是广州最有价值的江景？

以广州此前公布“30公里精品珠江”为标准，共把珠江分为三段，西十公里以荔湾白鹅潭、海珠创新湾为代表；中十公里以珠江新城、琶洲、金融城为代表；东十公里则是黄埔港。

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另一方面，是江景景观的区别。

同样是江景，南向望江要比北向望江身价高出一大截。

不过，广州真正南向望江的项目并不多，但北向望江却有不少案例，其中，最出名的莫过于滨江东板块。

滨江东（拍摄：地产少年）

十几年前，这里也曾是广州豪宅区的代名词，随着板块日益发展成熟，加之没有利好可以释放，北向望江的不足也被越来越多买家所介意。

综合来看，位于珠江“中十公里”，既具备优质景观，还能满足稀缺性的南向江景，才是广州当之无愧的最有价值江景。

可惜这样的完美江景，可选性并不高。2022年，海珠和荔湾才是广州江景豪宅的主场。

具体来看，海珠江景盘主要集中在南州板块，也是大家常说的海珠创新湾。

自中海观澜府首战告捷后，中海似乎就把开发重心放在了海珠，中海观云府、中海观皓府先后面世，还有待入市的蚝州壳地块、江泰路项目。

此外，还有几个此前已经入市的项目，如越秀天悦江湾、时代大家等。

荔湾江景盘主要集中在白鹅潭及周边，一路往医药港，以芳村大道为界。

能代表荔湾江景豪宅的主要是广船滨江上都和广州幸福湾，两盘距离约2公里，定位偏高端。

值得一提的是，荔湾和海珠江景盘大多位于珠江“西十公里”范围，江景景观区别不大。

问题来了，既然与江景地段无关，为什么海珠的市场关注度要比荔湾高呢？

其实也不难理解，虽然江景豪宅最大的卖点在于景观，但区位、规划、配套等，同样对项目价值有一定影响。

不少人应该还记得去年招商保利·海珠天珺开盘盛况，总价2000万豪宅一分钟内几乎秒光。

严格来说，海珠天珺的江景并没有那么突出，但胜在位居琶洲，地段先天优势，目前在售江景项目中没有几个能与之匹敌。

可见，江景虽然是判断江景豪宅的价值的重要标准，但并非唯一。

江景豪宅，抛开江景这层滤镜，其实在选筹上和普通豪宅有不少相似之处。

以海珠创新湾和荔湾白鹅潭为例，先来看两者在规划和区位价值的对比。

熟悉海珠的都知道，琶洲是区域内第一梯队，其次是中大国际创新生态谷。琶洲宅地稀缺，目前在售江景盘基本集中在后者。

根据规划，中大创新生态谷将依托中大、中科院研究所等前沿资源，打造高品质科创集聚区，成为比肩世界的“广州硅谷”。

再来白鹅潭，其规划面积达36平方公里，相当于6个珠江新城，是荔湾发展重心。

根据《白鹅潭地区发展规划（2020-2035年）》提出，要将片区打造成广州融入湾区门户枢纽、广佛融合发展的重要引擎。

单看定位，白鹅潭无疑要比中大国际创新生态谷规格更高，但遗憾的是，白鹅潭常年进度缓慢，因此对购房者的吸引力也大打折扣。

除了区位自身价值因素外，还有很重要的一点，即荔湾和海珠江景豪宅都有很强的“地缘性”。

在长期形成的地域感情影响下，荔湾和海珠都有自己的专属客群。

简单来说，荔湾原住民不一定会选择海珠，他们更喜欢荔湾的风土人情，海珠也是同理。

其次，是决定居住体验感的配套对比。

作为传统中心四区，荔湾和海珠的烟火气都十分浓厚，完全能满足生活所需。

但客观来说，想要具备豪宅的氛围，无论是海珠还是荔湾，城市界面都有待提升。

而能改变这一局面的关键在于旧改。

目前海珠的南箕村和石溪村旧改正在如火如荼进行中，待建成后，不仅能革新周边城市面貌，还能带来大量商业综合体，进而提升板块整体价值。

荔湾近期旧改进度也不错，聚龙湾完成备案申报、茶滘规划调整、鹤洞征地公告正式出炉等，不完全统计，目前荔湾区共有21个旧改村项目。

众所周知，旧改耗时耗力还要有雄厚的资金支持，在当下房企频频爆雷的环境下，旧改按时完成的难度不低。

可以预期，谁能率先完成旧改，实现城市风貌的焕然一新，将在抢占江景客群上提前迈出关键一步。

整体来看，今年广州将会有不少江景豪宅入市，同时，也有一些主打“平价”的江景项目上新，对于一些喜欢江景但预算不足的买家而言，无疑是一个好消息。

就在今天，位于荔湾花地河畔的越秀天瀛开放全新示范区，吹风价仅4万+，单看价格，确实有一定吸引力。

当然，如果追求绝对的一线景观，江景豪宅，始终是广州一道靓丽的风景线。