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会员提问：五哥，你好，我在深圳工作，目前没有深圳户口，准备以后落户深圳，听说深圳的落户政策收紧了，具体是怎么收紧的呢？这样的政策对深圳会产生些什么影响呢？对于楼市以及房价会不会有什么影响？
五哥：你好，深圳的落户政策收紧，有这样一些变化：1.学历型人才底线调整，从全日制专科调整为全日制本科，大专学历的人群可以通过其他渠道落户；2.本硕士年龄限制有调整，本科35岁，硕士40岁；3.夫妻投靠时间从2年改为5年，老人随迁时间从8年改为15年。新落户政策对深圳产生了这样一些影响：1.深圳正在控制人口总量，深圳人口总量超出预期，城市资源有限，深圳正在尝试控制人口，未来落户深圳难度会增加；2.人口结构调整，深圳明显更欢迎年轻的高学历人才，人才需求迫切。新落户政策对楼市有这样一些影响：1.延迟部分购买力，专科以下学历人群落户变难，买房等待的时间变长；2.受人口影响，房价涨幅可能受小幅影响。总的来说，收紧落户政策是有利于深圳的，建议想落户的人群尽快行动。
会员提问：五哥，你好，深圳宣布会在2035年前建成170万平的公租房，这样住房面积增大，住房选择增多，房源供应增多，会不会促进商品房降价？有没有什么建议？
答：你好，关于公租房可以明确以下几点：1.中国的住房改革是借鉴外国经验，廉租房与自住商品房原理相同，可以起到缓解社会舆论的效果；2.廉租房会造成两方面影响，一方面挤压商品房市场，使商品房供应更紧张；另一方面挤压开发商利润空间，两方面影响都会导致房价上涨；3.市中心的共有产权房价格较低，zf考虑成本，不会供应很多；4.zf30%的付出，相当于100%的控制权；5.不建议把廉租房当作买房目标，贪图安逸是难有成就的。
会员提问：五哥，你好，我准备贷款买房，对按揭贷款不是很了解，想问一下老师是不是房产证必须房贷还完才能拿回来？
答：你好，目前多数人都会选择贷款买房，但关于贷款按揭买房，不少人还存在一定认知误区。首先是关于产证抵押的误区，不少人认为住房按揭贷款的抵押物是住房，即房产证办理下来之前是被抵押给银行了。其实不然，在买房人获得产权证之前是由开发商进行阶段性担保的，如果在房产证下发之前，贷款发放之后，贷款人无力偿还贷款，那么购房者的贷款将由开发商负责承担偿还责任。阶段性担保时间并不固定，一般在2年到4年之间。
第二个误区是认为住房按揭贷款是将房产证抵押在银行。实际上，在贷款还清之前，个人将房产抵押银行而非房产证，这跟贷款政策的变革有关：房产证与国土证合成不动产权证，国家进行不动产登记颁发不动产权证；抵押贷款银行不再保管房产证，而是由业主自行保管。因此，现在业主在房产证办理下来之后可以自己持有，但房产的他项权利还是抵押给银行。第三个误区是民间借贷私人间抵押房产证，这是无效操作。抵押房产证并不能改变房产主人，只有在房产管理部门进行抵押登记之后，另一方才有资格办理房产过户，仅凭私人产证抵押不具有法律效力。房产证的所有者与产权人并不等同，产权人有资格处置房产，房产证所有者如果不是产权人则无法处置房产。
会员提问：五哥，你好，手里资金有限，首套房，目前考虑在深圳买老破小，想问老师老破小有购买的价值吗？
答：你好，不太建议买。从以下六个方面来分析一下老破小的价值：第一是片区价值，看这个楼盘有没有价值，首先看该片区有没有发展潜力和发展价值，一般来说，好一点的片区里只要不是很差的楼盘都会有一定投资价值；第二是楼盘折价情况，不管这个房产有多便宜，总归有市场估价，如果碰到低于市场估价的楼盘，是一定可以买的，如果产品价格和市场价持平，那就还可以再观望一下；第三看城市，不同的城市对老破小的认同度也不一样，像深圳这类新兴城市就会比较排斥， 第四是不建议初次投资者购买，一是因为没有经验买不到正确产品，二是因为容错空间小，第一套买错将对未来的房产投资产生很大的影响，初次投资者如果资金不够，尽量去买次新房；第五是楼龄问题，楼临其实不是一个很重要的问题，只要市场可以接受，那么涨幅相对于新房和次新房来说也不会相差太大；第六是能级越高的城市越受欢迎，在能级越高的城市房价就越高，相对之下，老破小这样比较便宜的房子就是很多消费者的选择，如果有地段和学区的加持，那更加受欢迎。
会员提问：五哥，你好，是不是深圳将要出现衡水中学分校了吗？未来教育的发展状况如何呢？
答：你好，教育局证实该培训机构并没有得到教育局的批准，当年深圳市的高考移民事件遭到社会的广泛关注，最后这批学生都被取消报名资格，该事件才逐渐平息。衡水中学的教育模式一直以来都受到社会的广泛关注，褒贬意见不一，反对意见的人认为深圳是素质教育，而非培养高考机器的地方。而支持的人当然也不在少数。衡水中学的存在，进一步加剧了分数内卷现象。此外，衡水中学的高昂的学费及背后的教育资本化现象，使得教育逐渐变为富人的游戏，也进一步加大了教育不公平现象。
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