违规购买第二个地下车位，无法过户风险谁来担？

明知可能存在无法办理过户登记等风险，仍违规购买第二个地下停车位，车位买受人在法院对房地产开发公司强制执行其名下的上述车位时，能否主张其对车位享有物权对抗法院的执行行为？

近日，上海市宝山区人民法院（以下简称宝山法院）审结一起申请执行人执行异议之诉，法院认定，该车位买受人不享有物权期待权、不足以对抗法院的执行。

2020年9月，某房地产开发公司因拖欠工程款被某建筑装饰公司诉至宝山法院。诉讼过程中，应原告建筑装饰公司提出的财产保全申请，法院于2020年9月17日查封了登记在房地产开发公司名下一处地下1层的车位，建筑面积为37.29平方米。

经法院组织调解，原被告双方于2020年9月28日达成调解协议，约定被告房地产开发公司于2020年12月28日前支付原告建筑装饰公司工程款16.6万余元并支付至实际付清之日止的利息。

因被告房地产开发公司到期后仍迟迟未能履行付款义务，原告建筑装饰公司向宝山法院申请强制执行。法院在对上述车位进行处置时，案外人温先生向法院提出执行异议。

温先生称，其在2018年9月便与被执行人房地产开发公司签订了上述地下1层车位的其中一个车位的买卖合同，并支付了全部价款。该车位交付后，一直处于正常使用状态。现因车位处于查封状态，导致车位无法办理过户手续，请求中止执行其车位，解除对其车位的查封。宝山法院于2021年7月同意了温先生的异议申请。

2021年9月，申请执行人建筑装饰公司向宝山法院提起申请执行人执行异议之诉。

申请执行人建筑装饰公司认为，温先生在购买该车位前，名下已经登记有该小区的一个车位，温先生提交的其与房地产开发公司签订的该车位买卖合同无网签记录，不足以证明在查封之前已签订了合法有效的房屋买卖合同。此外，温先生提供的买卖合同中，明确约定了车位限购政策，但其仍然购买该第二个车位。因此，导致温先生无法办理车位的过户手续是因自身原因所致，其权利不符合足以排除执行的情形，故请求法院对房地产开发公司名下的争议车位准许执行。

庭审中，温先生辩称，新修订的《上海市住宅物业管理条例》于2019年3月1日实施，而争议车位的买卖合同签订于2018年9月，故所购买的第二个车位不受《上海市住宅物业管理条例》规定的约束，是合法合理的。温先生当时向房地产开发公司购买争议车位时，销售人员告知停车位有多余，可以销售，其对小区车位配比并不知情，并非由于自身原因不办理过户手续，请求驳回建筑装饰公司的异议请求。

房地产开发公司对此案未发表意见，也未提交证据。

宝山法院审理查明

温先生购买车位合同中的补充条款中明确：在签署本合同前甲方（房地产开发公司）已告知乙方（温先生）本小区一套商品住宅仅限购一个停车位，如因乙方原因而引起的“不予办理房地产登记”的法律责任及经济责任由乙方自行承担。

宝山法院认为

案件的争议焦点为温先生对争议车位是否享有足以排除执行的权利。根据现有证据，能够证实温先生与房地产开发公司在法院实施查封之前，已签订关于争议车位的书面买卖合同，且已支付了争议车位的全部价款，并于2018年10月起实际占有争议车位。因此，温先生对争议车位是否享有物权期待权的关键在于其是否因自身原因至今未能办理过户登记手续。

根据《上海市住宅物业管理区域机动车停放管理暂行规定》（沪房地资物［2004］476号）及《上海市住宅物业管理规定》的有关规定，住宅物业管理区域内配置的停车位与住宅房屋套数比例未超过1:1的，一套住宅业主不能拥有两个或两个以上车位。本案中，涉案小区住宅总户数与机动车停车位配比不足1:1，温先生在已经拥有一个地下车位所有权的情况下，与房地产开发公司签订第二个车位购买合同，且补充条款已明确告知二人车位限购政策，以及可能存在不予办理房地产登记风险的约定，结合该份合同并没有网签，且无证据证实自2018年9月购买争议车位以来，曾有要求房地产开发公司共同办理争议车位的产权过户手续等事实，可见温先生明知其不具有购买争议车位的主体资格，以及明知购买系争车位后存在不能正常办理产权过户手续的后果。

因此，温先生对在法院查封时未能办理争议车位的过户登记存在自身原因，其情形不符合物权期待权的构成要件，不具有排除执行的权利。

据此，宝山法院依法判决准许对房地产开发公司名下上述争议车位的执行。

法官说法

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

该规定是判断房屋等不动产买受人对执行标的是否享有物权期待权以排除金钱债务执行的依据。

本案中，一方面是房地产开发公司违规售卖车位，另一方面是买受人明知可能存在的限购政策以及无法过户等法律后果仍购买车位。此种因自身原因导致未能办理过户登记确认物权的行为，不具有物权的期待性，不能够对抗法院的执行行为。

来源：上海宝山