|两安用地独家研究系列·83·睿诚研究院|
文|罗乾波
01 契机：春天万物生
2022年3月3日，据长沙市自然资源和规划局发布的公告，即《长沙市自然资源和规划局大托机场搬迁后周边区域建筑控高修改研究项目竞争性磋商公告》，其中重点提到要对该机场搬迁后周边区域建筑的控高规划要做调整修改，原文截图如下：
（来源：长沙市自然资源和规划局官网）
经睿诚研究院观察，这样的文件也是多年来以政府相关部门名义的第一次公告，今年正式走上政府工作计划的前台，不再像以前那样遮遮掩掩了。
多年来，长沙湘江东岸的南部新城一带，有大片临江和可推窗观景的肥沃土地资源，因有大托机场的原因，该区域内的优质土地资源，基本在等待机场搬走或政策的出台，以便良好实现该区域内的有效发展。
就长沙湘江南北而言，北边已到月亮岛和香炉洲一带，无甚掣肘一片繁荣；而南部新城由此枷锁、难以发力。
我们认为，上述市资规局的公告，将把大家的目光吸引过来，进而对南部新城两安用地、城市更新等项目有所提升。
02 动作：南部新城功不唐捐
经梳理有关公开新闻等资料，长沙南部新城一直在推动该区域的发展而鼓与呼，比如：
据《华声在线》报道，2017年9月，长沙启动南部新城空间发展战略规划修编工作，简述如下：
长沙市南部新城位于长株潭三市融城接合部，是联系三市的重要纽带，也是打造辐射三市核心增长极的理想区位。《规划》修编分研究范围和规划范围两个空间层次，研究范围为湘府路以南，长沙行政区行政边界以北，京港澳高速以西和湘江以东区域，总用地面积148平方公里;规划范围为湘府路以南天心区行政区划范围，总用地面积111平方公里。
《规划》旨在立足南部新城的区位特征和资源优势，明确南部新城的战略定位与发展方向，统筹南部片区的暮云街道、南托街道及周边农村地区的规划建设，协调绿心保护与新区开发的关系，预留未来发展的战略空间资源，促进片区的产业升级和城区提质。目前，《规划》已进入编制阶段，计划用时两个月。
2018年1月，湖南省自然资源厅有关信息提到：
1月11日，天心区委副书记、区长谢进组织召开会议，专题听取并研究《南部新城空间发展战略规划》编制工作。区领导周志军、王海军及区国土分局等相关职能部门、规划编制单位参加。
谢进强调，关于《南部新城空间发展战略规划》编制：
- 一要突出一个主题，聚焦长株潭一体化，体现生态绿心保护和共享发展理念。
- 二要注重区域特色，充分挖掘片区绿心、湿地、江岸线、水系、产业等资源。
- 三要划分功能板块，对城区、乡村、产业园区等不同的功能板块有合理区分。
- 四要打造重点产业，围绕大数据、新能源、现代商贸、现代物流、休闲旅游、健康医药、文化体育、影视传媒等绿色产业做好布局。
- 五要完善综合交通，发挥长株潭地理中心的区位优势，结合现有交通路网、江岸码头，拉开道路框架，加强与株洲、湘潭和湘江新区的联系。
- 六是做好城市设计，在概念性规划的基础上，进一步深化重点片区的城市设计，提高城市建设品位。
- 七要加强协调配合，规划编制既要仰望星空、又要脚踏实地，设计单位要准确把握上情，深入实地调研。区城建投要牵头协调，加强设计单位与园区、发改、国土、规划等部门的对接，提高规划的准确性和操作性，确保规划质量和水平。
2020年11月27日，长沙市自然资源和规划局公布了暮云东、南、西三片国土空间控制性详细规划的批前公示，主要讲到：
◆ 项目基本情况
规划范围北至万家丽路、南与湘潭交界、东至天心区行政界限、西至湘江，总用地面积约43.10平方公里。
◆ 功能定位与规模
（1）功能定位：以自然生态为本底，综合宏观背景，将暮云东、暮云西、暮云南三片区综合定位为：以大数据地理信息为核心的数字经济产业园，打造服务长株潭的数字产业科创中心；以现代高端服务业为主导，集品质居住、农业观光、科普展览等多功能于一体的生态文明高端新社区。
（2）规模：规划用地总面积43.10平方公里，城镇建设用地面积为21.92平方公里。规划范围内控制居住容量人口在32.85万人以内。
◆ 空间结构与用地构成
（1）空间结构：规划形成“一环一带、三心三轴三板块”的空间结构。“一环”：规划区生态活力环廊；“一带”：芙蓉南路融城发展带；“三心”：暮云东综合服务中心、暮云西数字产业中心、暮云南休闲服务中心；“三轴”：伊莱克斯大道创新发展轴、中意路城市服务轴、新韶山路生活提质轴；“三板块”：科技服务板块、居住配套板块、休闲服务板块。
（2）用地构成：建设用地规模2400.34公顷，占规划总用地的55.70％，其中城镇建设用地规模2191.92公顷，占规划总用地的50.86％；村庄建设用地规模86.08公顷，占规划总用地的2.00％，特殊用地6.71公顷，占规划总用地的0.16％；农用地规模为1697.45公顷，占规划总用地的39.39％，生态用地规模为211.74公顷，占规划总用地的4.91％。
由此可见，长沙南部新城的动作频频，以按捺不住内心的款款深情，在规划和政策的不同层面，已然日拱一卒，业内也充分相信监管层以前的付出——功不唐捐。
03 机遇：长沙两安和城市更新项目，将落地成蝶
去年，天心区石人村某两安项目，开发商签约后，受项目规划控高和集团算账问题，而导致推进速度搁浅不前；
去年，雨花区洞井村两安项目，许多开发商洽谈后纷纷退避三舍、未能与平台方携手，其中有建筑高度难以支撑和满足容积率有效实现等的弊端，而让该项目在市场上多日飘逸不定。
另外，天心区典型案例的推进速率也未达成政府及街道等的要求计划，也可发现大托机场对有关项目的影响。
2020年4月8日，在天心区披塘村集体建设用地签约仪式之后，至此，快两年来，现今尚未听到该项目的可振奋人心的消息。
据当日政府新闻资料介绍：该项目共分为四个地块，其中，地块一、地块二已建成披塘村一、二期安置小区。剩余面积200余亩，该项目引进卓越，为卓越集团在长沙地区第一个城市更新项目。规划建设集住宅、商业于一体的高品质社区。努力将披塘村项目打造成南城的地标。
经睿诚研究院独家观察：
如上，长沙南部新城的众多两安用地等项目，政府、街道、村委会企业等，已构思、规划和等待多日，一直期望在国家、地方政府等政策及规划层面，能合法依规来有效启动手上不同项目的正常发展等。
我们认为，昨天市资规局公告的发布，对2022年长沙的两安用地等项目的发展来讲，将是一大重要利好消息、和长沙区域存量优质土地资源产生合理价值的一大信号。
能否有效抓住机会？能否最终破茧成蝶？
这一切，可能都将看监管层的实际动作，与房企等主体的理念的敏锐性、以及行动的迅捷性等来定。
南部新城化蝶机遇已来，你能把握住吗？
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