摘要：2021上半年平均票面利率高达13.4%（欢迎关注闺蜜财经）
撰文|蜜妹儿&编辑|凯
房企的资金链危机，似乎并未随着楼市的渐次放松而有所收敛。
近日，浙系房企“四小龙”之一佳源系旗下公司陷入违约风波。据风财讯等多家媒体报道，佳源地产发行的定融产品已实质性违约，从2021年12月30日起到2022年2月12日，累计本金5085万。
此后不久，风财讯删除了相关报道，是因为已经还钱了吗？目前蜜妹未看到佳源方面 公开回应。从其他媒体贴出的律师函等资料来看，违约应该是存在的。
值得注意的是，“佳源系”是位于三道红线的绿档房企。为何还会被曝出违约？到底是个别项目的短期问题，还是集团整体问题的冰山一角？
01
此次出问题的佳源南方（深圳）集团有限公司为佳源国际控股集团旗下公司，后者为佳源系的上市平台之一。
说到佳源，长三角的蜜友应该更熟悉。
据佳源集团官网的自我介绍，其1995年始创于浙江嘉兴，创始人为沈天晴，1959年生的浙江嘉兴人，最开始是会计出身。
目前其业务范围涵盖房地产开发、市政园林、健康养老、服务、商业管理、文化旅游等，在国内20余个省（自治区、直辖市）的180余座城市，旗下拥有上市公司多家，员工达一万余人。
佳源旗下分两部分，上市和非上市公司。佳源国际控股是佳源的上市平台之一，业务以前主要集中在江苏省内，如今也拓展了不少地方。
其他地产业务，以前则归属于佳源创盛。公开报道显示，2020年7月，佳源创盛将五星电器100%股权卖给京东商城，其手上的主营业务就剩下了房地产开发与销售，主打平台为全资子公司浙江佳源房地产集团。
2020年，佳源旗下的物业公司也于港交所上市。
另外2021年，佳源系还收购了另一家上市公司：中天金融，贵州目前最大的民营企业。但其中过程也是一波三折，还引来了深交所的问询。
根据中天金融的最新公告，蜜妹看到中天金融仅收到受让方佳源创盛控股集团有限公司第一期股权转让价款。第二期转让款按计划应在3月28日前支付，6月28日前分三期付清第三期股权转让价款。
最终交易是否能圆满完成，还得打个问号。
02
种种迹象，蜜友们应该也感觉到了，佳源系恐怕并不“富裕”。实际上这也是目前大多数房企的生存现状。
具体到佳源系，目前到底稳吗？因为其旗下有上市和非上市部分，非上市部分没有公开披露，所以信息不全。但以管窥豹，佳源国际作为佳源系主要上市平台，其财务数据很能说明问题。
2021年报还没出，2021年中期报告显示，佳源国际的情况并没有很乐观。
营收93.64亿元，只比2020年的93.54亿元多了不到100万 ，增长几乎忽略不计。
销售成本却高涨，从2020上半年的58.59亿元，涨到2021上半年的63.70亿元，增速为8.7%左右。
毛利比去年同期还下降了，为29.94亿元，降幅14.33%，净利润涨了一些为21.70亿元。
融资成本大幅下降，但蜜妹从其中级报告的发债信息里发现，佳源国际的融资成本依然不低。据搜狐财经报道，2021上半年其融资成本增幅约为102%，一年内发行债券多达8次，平均票面利率高达13.4%。
比如2021年1月，发行本金额3亿美元的优先票据，固定年利率为12.50%，于2023年7月到期。
2021年5月，佳源国际发行1.3亿美元优先票据， 固定年利率11.00%，2024年2月到期。
实际上2021年房企融资成本普遍是降低了的，高于6%的情况都非常罕见，何况是10%+。
03
三道红线来看，佳源国际还算稳健。资产负债率62.1%、净负债率40.7%、现金短债比1.29倍，为绿档。
但疑惑的是，既然财务很稳健，为啥融资成本却那么高呢？ 此时，非上市公司的“优势”就体现出来了。
比如2019年业绩会上，佳源国际的副主席兼总裁张翼就曾公开表示：“沈老板作为实际投资人，把优质资产全部并进来，我再努力一下，这个千亿目标在未来就可以实现。”
言外之意，佳源国际吸收了非上市公司的一些优质资产。比如2021年1月14日，沈天晴曾向佳源国际注入3个青岛项目和1个威海项目，佳源国际以“债券+配股+现金”三种形式，向其支付72.48亿港元。其中仅15%采用现金支付，剩余的则全部采用权益性工具。
沈天晴也曾在业绩会上表示，每年都有注入，有一年把上海项目注入了，有一年把佳源服务注入了……
但即便这样，佳源国际的增速也并不可观，背后的债务就更复杂了。
2021年，佳源国际合同销售金额约360.53亿元，同比上升17%，但未达成405亿年度目标，达标率为89%。
不久前的2月，佳源国际公布了其2022年1月的销售简报，数据显示，合同销售金额约17.273亿元，同比下降约33%；合同销售面积约138458平米，同比下降约35%。
销售疲软，融资成本高企，佳源系将如何度过房地产黑铁时代？
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