2030年，现在120万的房产大概值多少钱？马光远与王健林看法一致

睡后收入，是很多人的梦想。

睡后收入有3种，知识产权、理财和收租。知识产权，比如出一本书，不停地印刷，可以获得源源不断的收入，这需要丰富的知识储备和写作技能，大多数人难以胜任。

而理财呢，收益较高且安全稳定的品种并不多，与通胀比起来，几乎相当于年年亏损。所以，有一句话说的是“穷人把钱存进银行，富人再把这些钱贷出来消费、投资”，意思很明白，存钱是最不明智的做法。

知识产权门槛高，理财跑不过通胀，很多人把目光盯在了买房收租上，毕竟，只要有一定资金，普通人都有资格参与，这可行吗？

从过去20多年看，收租只是一方面，更重要的是房子本身升值了很多倍。数据显示，2000年时的住房均价在2000元/平米，到2020年底为10000元/平米左右，后者是前者的5倍。当然，这仅是一个均价，像很多大城市、经济发达中小城市以及人口大县，房价增幅是远超这个幅度的，比如笔者所在老家，20年前2万元可以买一套房子，现在能值50万，升值达到了25倍，如果算上3成首付的3倍杠杆，相当于你当时投入1万元，现在的市值就达到了75万元。所以，在这种情况下，所谓的睡后收入，更多的是来源房子本身增值。

但现实就是现实，过去没买房的人懊悔不已，早知道哪怕是借钱付首付也应该买上一套，也不至于今天过着租房搬家的生活。即便买了房的人，其实他们也在惋惜，当时要多买两套就好了，砸锅卖铁卖，吃泡面都行，现在可能已经过上财务自由生活了。

谁都知道，过去只能作为一种历史缅怀，现在大家关心的问题是：未来还能通过买房发家致富、实现人生逆袭吗？

房产财富的逻辑确实在逆转。

在知名经济学家、方正证券首席经济学家任泽平看来，房地产周期“长期看人口、中期看土地、短期看金融”。而有中国房地产之父美誉的孟晓苏博士也认为，房地产价格“短期看供求、中期看地价、长期看发钞”。表述不一样，但实质内容一致，三个关键点：人口、土地和货币供应，我们可以对比一下20年前、现在以及10年后，这3个数据的变化情况：

1.人口。2000年的城市化率为36.22%，2020年末为63.89%，比此前预想的60%要高出不少，此前不少机构预测，按照1%年均城市化率算，需要到2030年才能达到70%的城市化率，现在看肯定要提前了，一般而言，到70%的初级发达国家水平城市化率以后，城市化速度将进一步放缓，说白了，就是新增的城市人口将越来越少，这是房地产发展的最大掣肘。

2.土地。这个因素具有很大的迷惑性，很多人都认为我们要坚决守住18亿亩耕地红线不动摇，所以，土地资源会越来越稀缺，价格会越来越贵，其实，土地稀缺是个伪命题。从两个方面可以佐证：

一是潜在的农村集体土地上市量巨大，根据官方的数据显示，目前全国农村集体经营性建设用地为4200万亩，这是一个什么概念？2020年全国商品房销售面积约255万亩，如果算上1.5的容积率，实际销售的占地面积不过170万亩。我们把集体经营性用地的一半用来建住房，仅这一块就有25年的住房供应量。值得一提的是，新修订的土地法显示，大规模农村集体土地入市只是时间问题。

二是城市建成区面积占城市的总面积比例其实比较小，还有巨量的土地待开发。都说深圳的土地面积小，只有区区2000平方公里，所以，它的土地资源很稀缺，事实真的如此吗？统计数据显示，深圳的建成区面积也只有46.32%，还排在郑州49.57%建成区之后，居第二位，而其他的楼市热门城市更不用说了，如合肥，建成区面积为35.12%，成都为24.33%，无锡为20.59%，厦门为20.50%，而广州、上海、南京在12%-15%之间，至于宁波、北京、杭州等城市更是在10%以下。翻译成白话即是，每个城市都还有大把的土地可开发，说没地建房子根本就站不住脚。

3.M2。研究经济的人都知道，在我国经济快速发展的30多年时间里，M2与经济增速保持高度的一致性，在2016年前每年均是两位数增长，但这几年已经降到个位数，道理很简单，GDP增速趋缓，M2增速跟随下降是自然而然。很多经济学家都预测，未来10年，我们的经济将由数量向质量过渡，平均增速可能进入5%的区间，如此，M2增速还会有进一步下降空间，所以，支持房地产价格增长的货币基础会越来越弱。

房子越来越多，需求越来越少，而支持房地产一路高歌的货币因素也在逐步消失，房地产迎来拐点的概率自然也越来越大。一向以看多楼市观点为主的北师大金融中心主任钟伟表示，他对房价必涨的观念从2018年就彻底扭转了。虽然一些城市这两年房价由于特殊情况仍然有所上涨，但都改变不了房地产迎来转折的趋势。

独立经济学家马光远在前不久发表了对当下楼市的看法，全球房价再创新高，这本身就很荒唐。在他看来，过去10多年，天量货币导致的资产价格泡沫没有产生新的经济和货币理论，这种没有任何支撑的市场，最终都会以崩盘告终，除此之外，他看不到第二种软着陆的可能。

无独有偶，作为曾经的龙头房企万达集团创始人王健林也有过类似看法。王健林公开表示过，万达之所以转型文化产业，是为了今后的长期发展，据他的研究，没有哪一个国家的房地产行业能兴旺发达超过50年。他特别指出，人口净流出的三四线城市，特别是县城房价，不会有什么上升空间。

那么，2030年的房子大概还能值多少钱呢？

回到一些房地产专业研究人士的判断依据，在货币、土地、人口大趋势形成的背景下，具体到各个城市又会不一样，每个城市的面积不一样，人口吸引力不同，楼市会出现分化，即使是整体房价下跌，但不可能所有城市房价都下跌，有的城市可能还会涨。即使我们说的房价平稳，那么有可能有的城市涨5%，有的城市涨幅为0，而有的城市可能就是-5%。

有研究人士表示，整体看，像一线城市、新一线城市和省会城市，都集中了全国、全省的资源，在产业、人口吸附力上没得说，房价大幅下跌的可能性不大。但对于人口净流出的三四线城市，能买的早买了，没有后继接盘人员，炒高的房子卖给谁？逐步回到与当地收入相适应的水平不过是早晚的事，比如现在120万，可能只能买一套100平米的房子，但10年后，60-70万就可以买一套同样档次的房子了，相当于现在市值120万的房子，到2030年打了对折。按专家的说法，房产价值回归虽然不会一蹴而就，但长期趋势大概如此。

实际上，房产价值回归应该是众望所归，即使有房子的人也不希望房价上涨，因为一套房子不可能住一辈子，一旦置换时，旧房子显然赶不上新房的价值，那就要掏更多的钱。只有炒房客希望房价快速上涨，但现实也很明确，国家提出的“房住不炒”正在逐步发挥作用，当炒房客在房子上赚不到钱，自然也会从楼市中撤出。都想躺着收租，那谁来生产？房子回到居住属性，是不以人的意志为转移的。