在生活的压力的加持下，房价无形之中成为了大家最大的难题。
于是大家开始通过各种途径，寻找相对便宜的房子来购买。单身公寓、老破小、法拍房、小产权房、共有产权房等，一些符合他们心理预期价格的房屋渐渐走入了这些人的视线。
可是小编想说，这都2022年了，这几类房子真的不要再买了好吧。
即使降价也不能碰，一旦掉坑，几年甚至更久都难以脱身，哭天喊地也没用，所以避免踩坑比赚钱更重要！
这些房子，性质不同，土地产权年限不同，交易税费相差甚远，市场活跃度千差万别，回报周期差异巨大，至于安全边际更是天壤之别。
今天小编就给大家一一讲解一遍。
01
老破小
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有这么一类房子，它们虽然没有明确的硬伤，但是因为市场流通性、物业服务和居住体验等多方面的情况表现欠佳，也正在被抛弃的路上。
没错，那就是人们常说的“老破小”。
曾经有人愿意购买老破小是因为想赌拆迁，从中赚一笔，但随着十四五规划的出炉，这一点变得不现实起来。
从2021年起，当“棚改”退出后，老旧小区基本都不会拆迁了，想要靠拆迁暴富基本就不会再有。如今“旧改”才是主流趋势。
例如：以天山区光明路为中心外拓发展，东部的幸福路片区、沙区的奇台路、平顶山片区、水磨沟区的王家梁、苇湖梁片区，大大小小的都是一些家属院、房龄20年以上的小区。
这些小区都占据优越的地理位置，缺很多年没涨了，单价依旧徘徊在7000元/㎡左右。
位于新市区北京南路的物资大院，众所周知北京路地理位置是一绝，交通路网非常便利。
安居客价格大概在7571元/㎡左右。但是这一板块的新房价格，已经稳稳的突破了1.1万+。
差距真的不是一点半点。
随着时间的推移，这类老破小的市场竞争力和市场流通性也将会越来越差。即使出租也很难出租一个好价格。
其次就是很多老旧小区现状是：长年失修，冬天暖气不热，物业服务形同虚设，人车不分流，有一些小区会出现居民私自划分车位的现象，居住体验实在不敢恭维。
贷款年限一般为20年，房龄在20年以上的二手房会面对贷款审批困难的问题，甚至可能银行会拒绝房贷。
所以很多情况下，老旧小区的首付金额实际上是高于新房首付的。与其购买正在被抛弃的老破小，不如再一踮脚购买新房。
02
公寓
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其次说到公寓，大家一直都是有争议的。
很多人认为公寓面积小、总价低、颜值高等等好处一说一大串，都说到了心坎上，乖乖的把银行卡掏出来，坑就这样踩进去了。
如果你也这么认为，那就大NO,特NO，你根本没有弄明白公寓的购买逻辑。
公寓除了总价上的优势，其余方面均比不上住宅。
40年产权，所用到的水电气都是商用收费标准，从而生活成本就会提高。
（图源：乌鲁木齐本地宝）
其次就是公寓首付比例要求不低于50%，不能使用公积金贷款，贷款年限短只能使用10年限期商贷。
还有就是公寓的税收、转让成本远远大于住宅房。商住房固定税收为3%契税，5%的增值税，并且交易的价格差还要交20%的差额税。
举个例子：按照1万元/㎡的单价，建筑面积约50㎡的房子，用商业贷款（公寓不可使用公积金贷款）方式算：
公寓的首付为25万元，每个月贷款金额为2609元；而相同情况下，普通住宅的首付只要10万元，每个月贷款金额为2063元。
其实在乌鲁木齐，首付20万，月供3000左右的商品房还是有很多，选择范围也很多，为何要选择更不划算的呢。
除此之外，公寓公摊面积大、容积率和梯户比更是高的吓人。
一层楼有好多户人家，居住人群较为复杂，甚至有人在家搞直播、开美甲店、美容店、民宿等。
在这种情况下，公寓隔音效果差的缺点自然而然就被放大了，非常影响生活质量。
所以在购房方面，还是不能盲目，仅凭自己的喜好入手。当然，对于那些不差钱的，小编只能说，你开心就好。
03
资金链存在隐患
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近两年来，房地产市场可谓是风云飘摇，很多中小房企都受到了极大的影响。
开发商因为种种问题而导致项目停工，变成烂尾楼，或是在装修上偷工减料的案例，这几年在屡见不鲜。尤其对于小开发而言，表现更为明显。
于是小开发商，为了活下去，会大量出现打折优惠房源，但是一定要清楚，千万别贪图小便宜，这类楼盘资金链都不是很稳定，一旦出现问题，楼盘烂尾的可能性是更大。
而且大开发商的影响力和雄厚的资金实力，相对更加容易引入好的教育资源，对不少有孩子的购房者来说，这一点还是很重要的。
04
所谓的学区房
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对于很多家长来说，每当新的一学期开学季，不少家长就为了自己的孩子会辛辛苦苦购买学区房。
但这时候我们一定要清楚该小区是不是伪学区，不然钱打了水漂，哭都没地方哭。
如今市场上也会出现很多的分校，协议校，这些与本校区还是有区别的，我们一定要问清楚，这些分校的师资力量是否同步。
其次就是要知道并不是离学校近的就是学区，比如：新粮小区离铁三中特别近，但并非铁三中。这里就要提醒各位家长，一定要前往教育部门了解清楚。
还有就是户口问题也很重要，就算我们买的房子在学区规划内，但是在一定的时间内户口迁不进去相当于白买。
有的学校是必须在该区域落户满一年，还有的学校是满三年。
所以在购买时一定要了解清楚该区域学校落户的年限、入学的年限、同一套房的名额标准等问题。
不管是什么房子，最重要的还是房子质量，环境，物业，而学校仅仅只是一个配套，我们不能因小失大。
05
小产权房
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便宜就是当，这句话用在“小产权房”上在适合不过了。
众所周知，小产权房不受法律保护，它只是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
和一般正常商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，它是由乡镇政府或者村委会而不是国家颁发产权证，有时仅仅是合同约定，并没有任何产权证件。
因此，购买小产权房风险相当大。没有产权，不受法律的保护。所以小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则，一旦国家要征用土地，没有权属证明保护自己的权益。
06
法拍房
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接下来要说的这类房子，不是专业选手，建议别碰，那就是法拍房。
法拍房是指通过法院拍卖的房屋，一般都是由于原房主的个人原因被法院收回拍卖的，这上面是有原户主户口的。
法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。
但是如果原房主不愿意迁出户口，法院就没有强制其迁出的权利。
以上数据来源：淘宝 时间为2022年3月1日
近期市场上出现了一批低于市场价很多，价格可谓非常具有诱惑力的法拍房。
我们需要清楚的是法拍房会存在户口问题、过户问题、欠缴物业费、水电费、原户主不搬迁拒绝执行法院结果等问题，而这些问题和费用都将由买家自行承担。
所以，在不了解房屋实际状况的前提下，小编不建议大家因为贪图便宜而购买法拍房。
END
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