2022年，长沙两安用地项目的收并购如何破局？

|两安用地独家研究系列·81·睿诚研究院|

文|罗乾波

前言

据睿诚研究院多年观察：

在长沙两安用地项目的获取上，收并购早已成为房企拿地一大核心方式，许多百强房企已经尝到了甜头。

典型如金地商置收购开福区戴家河村和雨花区鄱阳村项目、龙湖收购天心区青园街道项目等。

二十余年来，百强房企对长沙两安用地的投拓，随着拿地难度的上升，该领域的投资已不断成为各大房企在长沙区域深耕必须考虑的首选策略之一。

综观，以前各房企在长沙两安用地市场的并购案例，许多模式和手法，在如今市场的各类压力下，昔日的模式已经发生许多改变；因此，2022年内两安用地用地项目的收并购，也已遭遇了众多问题。

比方说，原来的一级环节有人脉、稍有实力的大小公司都可进入，已经变化为无钱无靠谱资源莫进来的景象；比方说原来的两安用地项目，只要村、地、人、企未碰到严重的不可跨越的纠纷等，就可以持续往前推进而摘牌，开福区湘粤村和雨花区高升村两案例，在不同的纠纷中最后成功摘牌落地，皆为这一时期的典型代表等等。

市场上行期，收并购是房企补仓的一大快速拿地手段；

市场下行期，特别是今年，政府虽然已在收并购方面加大资金释放和政策吹风，实际上能有效落到地产界、乃至长沙的都如零落的绿叶，争抢者众、被春风吹拂者少。

正如我们前一篇文章所言，当下市场大势之中，长沙两安用地项目的收并购，必须要擦亮眼睛谨慎为之；另外，排除那些正身处债务压力难以脱身的大部分房企之外，部分有实力及真正能良好运转的房企，务必要综合权衡和精准取舍，踏错一城一地，或许会引出一系列负面或雷声。

长沙市场和两安用地，是进驻长沙的各房企不可不考虑的拿地赛道。

忽略长沙，不会抓到中部大发展的机会；

无视两安，湘江的区域深耕将成为一句空话！

01 两安用地项目并购的特殊性说明

睿诚研究院温馨提示：

我们通常所说的两安用地项目的并购，并非完全意义上的房地产项目收并购，更多是指项目前中期的股权收购，因其特殊性——即基本都为未摘牌、未拿到土地证，绝大多数处于拆迁、调规或上会或即将挂牌前中等过程，这与业内所讲的房地产项目的收并购的模式大相径庭，长沙的房企基本都已经了解这类情况，而外地的很多同行对此知之甚少。

年后，有来自北上广深及港澳的一些朋友在咨询我们，如很多朋友在问：

“你们长沙两安用地有否土地证，欲作价多少，有何主要条款？”

“该地块资产是否已做抵押？需要哪些担保条件？”

“前融可否做？资金配比什么结构？监管情况如何？”

不同于传统收并购、旧改、棚改和城市更新等领域，长沙两安用地的处置模式和并购方式，其并购路径迥然不同。

其核心为：只能股权收购或合作开发。

如上，由其独特性，以及现今模式的巨大改变，曾经众多类似项目早已开发完毕或还有少量纠纷正在协调中，完全的有土地证的两安项目，能找到的标的几无可寻。

绝大多数的项目，基本处于尚未成功摘牌的节点下，去年流拍多个项目的情况可以作为一大佐证，例如开福区天胜社区项目和雨花区平阳村项目等，既是市场环境的压力的表现，也是并购和摘牌条件难以支撑的见证。

再者，去年龙湖并购的天心区青园街道项目，也已发生了很大的变形。

该项目在挂牌公示后，平台方为保证成功摘牌和不给政府丢脸，到处在与不同房企见面洽谈，据说在谈遍数十家上市房企后，在龙湖地产只拿住宅且溢价1000元每平米的基础上，最终与龙湖合作携手，同时在摘牌时需要龙湖及平台方，1.8亿元左右的摘牌保证金双方按约定比例共担，土地出让金也如是。

此案例，也可充分看出，长沙两安用地的并购，与业内的通行并购方式差距很大。

一方水土养一方人，湖湘风骨与其他精神并存共进。

结合房地产经典并购模式，以及长沙两安用地的特殊情况，在具体的并购标的的选择、规划指标、区域地段优劣、资源架构、及企业现状可否持续支撑等条件上，做出科学合理的评估，才能决定是否要出手。

能否有效和快速破局？需要全面综合的战略、资源等助攻！

02 搭建出可攻城略地的资本框架系统

据睿诚研究院独家分析，今年的钱荒可能会持续较长时间，企业身体的健康离不开资金血脉的快速流通。

君不见，当下许许多多房企的风声鹤唳；

君不见，目前林林总总房企的大厦将倾；

力挽狂澜，已无太多可能性。

以前的长板，成为了现在的重大羁绊，能否跨越以前的模式的篱笆，已是风雨重重，泥泠满路，如过雪山。

首先，以内驭外，抛弃幻想

外部输血的通道越来越窄和不通畅，将希望寄于此类渠道，如可能落地的话，也不会有这么多的房企身陷水深火热之中了。

那些，如最近尚欲观望和想依赖当地政府，或并购资本政策阳光的企业等，亦或会不久现出原形。

其次，处置资产，快速回血

融资不畅、销售不景气，如想快速渡过难关，舍弃部分股权或资产，将成为拯救自己的重要稻草。

错过此村，可能不会看到他店。

如当代置业，长沙市场开发、拿地、运营等，基本已停滞，已无资产可售，导致最近让其在境外和国内债务的压力下重挫，噩梦连连。

另如，株洲华晨地产自去年爆雷后，其处于长沙芙蓉南路西湖村对面的192亩商住地，和东塘地铁上盖的两个项目，其控制权早已转移到信托等机构名下。

卖了，不一定会重生；不卖，必定会翻船。

多寡和尺度不同而已！

最后，重塑销售，颗粒必争

前二者，最后都将归结到销售资金的自我可控的流入上。

土可生金、也为财富生长的不二法门，房企的项目和房产等，如不能实现成功的跳跃而变现，谁也做不到持续为之。

任何商业的闭环规律是，资金和资源等都需要有效合理循环，方能生生不息；一旦青黄不接、寅吃卯粮或负重爬坡等，“大宅门”也将千疮百孔、化为尘埃。

在销售层面，也需要大家与时俱进。

放弃固有的套路，以价换量、针对当下市场来设计新的促销策略、依托大数据等科技手段来精准获取客户等，都值得大家去深度思考，抱残守缺的思维将一步步把你带入死胡同。

严峻的形势下，颗粒归仓，是我们大家的必践之行，也是当务之急。

如上所述，要做好今年的两安用地项目的收并购，如没有其上三大体系的托举，只能化为泡影。

03 结束语

一言以蔽之，房企在长沙两安用地项目的并购上，可否有效破局？需要看清方向，和快速建立起新的作战体系。

睿诚研究院认为：

这绝非一个简单或短期的问题，悟性不同、策略不同，结果也不同。

相对当下趋势来说，除了市场、区域运营等要素之外，并购资金资源的整合上，近期也出现了一些新的“春风”，例如：

几日前，中央及地方层面对房企间收并购的金融支持政策频频吹风，浦发银行、广发银行等银行并购类主题债券，以专项用于房地产项目并购贷款投放等各类型的利好消息，市场对于收并购的热度迅速提升。

多个区域政府，也在争相推出此类的基金和政策等，也对长沙两安用地的并购有一些参考价值。

城市更新的融资政策已开启新通道（此略），作为城市更新一大范畴下跌长沙两安用地，也可借鉴和参考其中的一些政策和思路。

如何破局，须纵观全局，以找到合适的方式，才能达人达己、向阳而生！

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