120万的房产，到2025年大概能值多少钱？跟专家分析不谋而合

120万的房产，到2025年大概能值多少钱？跟专家分析不谋而合

对于我们很多普通老百姓来说，我们大部分财富都集中在房产上。有人说，家在北上广深鹭杭宁等城市卖掉一套均值房，再到小城市置业，居住生活什么都有了，虽然大多数人不会这么去做，但也说明一个问题，这些年房价快速上涨，确实让很多人赚得盆满钵满。房子具备强大了强大金融属性，让我们意识到购房，不仅要自住舒服，而且还要有保值增值潜力。

对于我们大多数95以前出生的人来说，毫无例外的见证了中国楼市一路奔跑，在这过程中，有的与时俱进，与时间赛跑，与财富赛跑，算是不输通胀，也有的人，虽然没有在房产上额外赚钱，但起码自住是不用愁了，还有一部分人，一路只是陪跑，跑得很累，除了家庭温饱不愁，什么也没落下。当然，他们或许获得了家庭的温暖。

“往者不可谏，来者犹可追”，人无前后眼，过去房价涨多跌少，确实为大家带来了财富，但是，随着房价基数快速提高，现在已经到了一个阶段性高位，未来房价还会涨吗？根据统计部门数据， 2019年上半年，全国新建商品房均价达到9329元/平米，直逼万元大关，要知道，这是全国所有城市的均价，也就是说你买100平米的房子，怎么得也要准备100万的预算，对于很多家庭来说，确实难拿出这么多钱来。

摆在大家面前的问题是：如果现在买了房，成了接盘就吃亏了，如果不购房，未来房价又涨了，岂不又犯了同样的错误？有人说，房子也是一种商品，终究会迎来拐点，从现在的情形来看，若不是2019年，那么很可能就是2020年，所以，建议手中持有现金才是正确姿势。所以，关于未来房价“是涨是跌”这个问题必须要分析清楚，回答明白。下面先抛出一个具体问题：价值120万的房产，到2025年大概能值多少钱？分析这个问题需要挑出一直以来推动房价上涨的3个关键因素：

第一个因素，印钞速度。这么多年来，相信我们掌管柴米油盐的人都知道，15-20年前，100元能干很多事，可以请朋友出去好好吃一顿，但现在你带100元出去逛超市，看到的商品都不好下手。原因就在于，我们每年的货币印得不少，池子里的水越放越多，导致通货膨胀厉害，钱当然就不值钱了。房子作为超发货币强大吸水垫，自然是水涨船高。

第二个因素，土地价格。土地与房子被形象的比喻成“面粉”与“面包”的关系，一般说来，新建商品房售价里，有60-70%的成本是来源于土地成本，换句话说，在一线城市建设一栋楼的建筑成本，比在一个三四线小城市建一栋楼的建筑成本高不了多少，值钱的是房子下面的地皮，地价越高，房价越高，在现实中，这二者又互为影响、互相带动促进。

第三个因素，人口。无论是炒房客购房，还是投资客购房，最终多余的房子都会转移到有实际需求的刚需购房者手中。所以，离开人口谈房价涨跌那是不靠谱的。这些年来看，虽然我们整体人口净增长率趋缓，但城市之间的人口呈现“农村向城市转移、小城市向大城市转移”格局，这轮房价上涨较快的西安、成都、武汉、杭州等城市，无一例外的都是人口净流入比较靠前的城市。因此，未来城市人口增减决定了房价中长期是涨还是跌趋势。

到2025年，价值120万的房产大概能值多少钱？

决定未来房价涨跌的因素还有很多，比如调控政策因素，在经济中占比地位因素等，但这些都不可作为房价长期涨跌的决定性因素，所以，先排除掉。下面我们还是就上面3个关键因素来推导出未来房价的一个大概轮廓，推论如下：

1.货币增速推导房价。2008年时，广义货币M2是47.5万亿，2018年是182.6万亿，10年时间增长了2.84倍，正如黄奇帆在世界华人不动产大会上演讲所说，今后M2不可能再像过去10那样翻两番，那是多少呢？基本上是M2增长率大体上等于GDP增长率加物价指数，其中物价指数大概是2个百分点，GDP是6个百分点多一点，未来几年还会降一些，我们2017年和2018年M2在8%左右，估计到2025年，也基本差不多是这个数值上下，这相比过去十多年两位数以上增长，保守下降了30%，所以按照我们过去十多年房价年均增速在8.5-9%之间看，年均房价增速也同比例下调。到2025年，全国住房均价预计增长在6%-6.3%之间。

2.土地价格推导房价。2017年土地出让收入约5.2万亿，占地方本级财政24%，2018年土地出让收入约为6.5万亿，占地方财政比继续提高。当然这些还都不包括相关税费，否则就更高。到2025年，实体制造业税收应该会替代一部分土地收入，一线城市本身可开发建设土地不多，可以排除在外，未来土地收入依存度比较高的还是在二三线城市，到2025年，土地收入占比应该会有所下降，预计占财政收入比到20%左右，整体影响不大，对一线大城市来说，未来影响房价的因素在经济收入增长，不在土地价格，对二三线城市来说，地价推动房价的因素还会持续。所以，到2025年，地价会支撑房价继续上行，具体幅度不好预测。此外到2025年，房产税可能迎来试点，但初期较低的税率，对房价影响有限。

3.城市化人口推导房价。根据联合国此前的预测，到2030年，我们的城市化率将达到70%，城市人口在2018年8.3亿基础上，再增加1.9亿，其中50%来源于农村，另外50%来源于自然增长和区划调整。根据恒大研究院团队预测，未来这近2亿人将流入到国家规划的19个城市群，其中长三角、珠三角、京津冀、山东半岛、长江中下游、成渝、中原七大城市群将接纳60%的新增人口，其他流入到剩下的城市群。这些城市群房价会明显跑赢全国房价平均增幅。到2025年，按照最近几年年均1%左右城市化率算，城市化率预计达到65%左右，这仅是楼市支撑因素，同样无法判断出房价具体增幅。

综合上面三个因素分析，到2025年，人口因素和土地价格因素，都是未来几年楼市增长的支撑因素，只有货币因素可以量化，所以，我们以此数据作为房价增幅，到2025年，120万房产，以年均6%-6.3%速度增长，5年时间预计增幅区间在30%-35%之间，总价为156万到-162万。当然，这是全国平均增幅，有潜力的城市预计在此幅度上再翻一倍，预计在60%-70%之间，此长彼消，那么其他收缩型城市很可能滞涨，让出平均涨幅。